【正文】 建議做四星級(jí)酒店。影響：純投資性購(gòu)房者將會(huì)有所減少，商品住宅市場(chǎng)容量也將有一定減少。 政策預(yù)測(cè)07年預(yù)計(jì)仍是一個(gè)調(diào)控年，調(diào)控目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。共34年開發(fā)完畢。或聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，并具有對(duì)別墅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，在前期就應(yīng)介入。164。 面積與層數(shù)：?jiǎn)翁卓偯娣e應(yīng)控制在280平方米以內(nèi)最佳，地上以三層為宜。定位：主題景觀型、家庭度假型164。 景觀使用性與鑒賞性相結(jié)合；164。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽(yáng)臺(tái)充分享受陽(yáng)光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。 ，客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能。 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。本案的定位符合他們的需求。252。252。l 品牌企業(yè)，產(chǎn)品保證 品牌實(shí)力企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立開發(fā)，使整個(gè)社區(qū)風(fēng)格和諧、形象完整。雙塔隔湖相對(duì)，將成地標(biāo)性建筑。 區(qū)域規(guī)劃有大量高檔住宅用地，將使得本地塊后市面臨較激烈的競(jìng)爭(zhēng)；164。 項(xiàng)目規(guī)模較大，包括了酒店、商業(yè)、別墅以及住宅等多種產(chǎn)品，能自稱體系，且面向的客戶群較廣；164。 以上配套設(shè)施距離本案基本都在15分鐘車程之內(nèi)167。 交通狀況164。 從規(guī)劃來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項(xiàng)目建造四星級(jí)酒店相應(yīng)的支撐。 大力開發(fā)唐平湖風(fēng)景區(qū)，今后區(qū)域的旅游客源將逐步增多從賓館市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看216。 星級(jí)酒店的客源層次來(lái)看，目前該市場(chǎng)主要以境外和境內(nèi)的高級(jí)人士為主，有一定數(shù)量的固定零散型客戶，其旅游團(tuán)隊(duì)的整體水準(zhǔn)也比較高。 從上圖可以得知目前無(wú)錫市四星級(jí)酒店市場(chǎng)的客源主要以旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客源為主，散客相對(duì)較少。 目前無(wú)錫三星級(jí)酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，各酒店也相繼出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)吸引客源。B、無(wú)錫市四星級(jí)酒店房?jī)r(jià)：178。216。標(biāo)準(zhǔn)間面積27平方米無(wú)錫捷威假日大酒店★★★★270元/天酒店共有各類房間130間無(wú)錫新雅大酒店★★★★358元/天酒店擁有各類客房共102間以上各大酒店的房?jī)r(jià)為實(shí)價(jià)非門市價(jià)目前無(wú)錫市三星級(jí)酒店、賓館一覽表酒店名稱星級(jí)房?jī)r(jià)（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無(wú)錫中旅大酒店★★★268元/天酒店擁有131間豪華標(biāo)準(zhǔn)客房無(wú)錫新華宮大酒店★★★208元/天1994年開業(yè)，2000年裝修，230間客房無(wú)錫聚豐園飯店★★★300元/天酒店擁有各類客房180余間無(wú)錫運(yùn)河大酒店★★★250元/天酒店有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)房200間無(wú)錫古羅馬大酒店★★★266元/天酒店擁有各類客房150間無(wú)錫綠色廣場(chǎng)大酒店★★★256元/天酒店擁有131間客房無(wú)錫友誼大飯店★★★260元/天擁有標(biāo)準(zhǔn)客房和豪華套房150間無(wú)錫梁溪飯店★★★320元/天擁有各類客房170余間無(wú)錫桃源山莊(建行無(wú)錫療養(yǎng)院)★★★280元/天山莊擁有各類客房88套，可同時(shí)容納200人入住無(wú)錫太湖能園度假村★★★250元/天度假村擁有各類套房80套無(wú)錫物產(chǎn)大酒店★★★258元/天酒店擁有設(shè)施齊全的標(biāo)準(zhǔn)客房208間無(wú)錫美麗都大酒店★★★250元/天酒店擁有客房229間無(wú)錫君悅大酒店★★★260元/天酒店共有12層，擁有豪華套房、商務(wù)房、標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、殘疾房等116間無(wú)錫天瑞大酒店★★★238元/天酒店現(xiàn)有客房165間無(wú)錫漁鄉(xiāng)樓大酒店★★★210元/天酒店內(nèi)設(shè)中高檔客房120間/套無(wú)錫欣旺大酒店★★★250元/天酒店有豪華套房，套房，標(biāo)準(zhǔn)房90間無(wú)錫紫京飯店★★★250元/天飯店擁有標(biāo)準(zhǔn)客房168間，豪華套房9套，總統(tǒng)套房3以上各大酒店的房?jī)r(jià)為實(shí)價(jià)非門市價(jià)216。 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會(huì)層次178。 目前無(wú)錫各大酒店主要的客戶群體來(lái)源于境內(nèi)，而外籍旅游、商務(wù)客源則相對(duì)較少。從本案特征來(lái)看164。 目前消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo)玉祁商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看：164。別墅開發(fā)將會(huì)極大的提升項(xiàng)目的檔次和品牌。164。 對(duì)社區(qū)保安設(shè)施及人員配備要求頗高；164。178。 企業(yè)客戶：無(wú)錫本地/江陰/常州武進(jìn)地區(qū)民企、外資企業(yè)。雖然很多別墅緊趕慢趕，都要在今明兩年上市，但無(wú)錫市場(chǎng)還沒有做好準(zhǔn)備，很多的消費(fèi)者沒有被喚醒，別墅的消費(fèi)積極性不高。湖之戀、湖璽莊園，太湖世家、時(shí)代假日花園、寶界山莊等別墅。后來(lái)銷售非常好。但也把我們的定位要求提高了。兩代或三代合居：年輕人對(duì)父母的依賴性較強(qiáng)，因此一般會(huì)選擇和父母一起居住。無(wú)錫的客戶比較富裕，%超過(guò)全國(guó)主要城市平均值5個(gè)百分點(diǎn)。湖畔花城尚未正式上市，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格超過(guò)4000元/平方米。湖畔花城，項(xiàng)目總供應(yīng)量36萬(wàn)平方米，其中一期規(guī)劃64500平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，其中住宅面積6萬(wàn)平方米。六、總結(jié)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)先天人文環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境良好。開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷國(guó)家宏觀調(diào)控過(guò)后進(jìn)一步加強(qiáng)自主規(guī)范的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，從全年二次房交會(huì)成交情況來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，成效顯著。今年以來(lái)，無(wú)錫市新開工面積持續(xù)增長(zhǎng)，新增商品房經(jīng)核準(zhǔn)上市預(yù)售量不斷增加，:1，保證了市場(chǎng)的充足供給。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，西、南兩片區(qū)新增供應(yīng)量有所增加，所占份額為40%而北區(qū)新增供應(yīng)量有所減少，%；城中區(qū)域供應(yīng)量依舊稀缺。這也與無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和這幾年國(guó)家宏觀調(diào)控政策相關(guān)。無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，固定資產(chǎn)投資的連年上漲，為無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打造了良好的行業(yè)環(huán)境。居民主要分布在玉祁、新玉祁、前洲、新前洲4個(gè)居住社區(qū)。沿河時(shí)代 1949年城區(qū)（約10平方公里） 1977年城區(qū)（約28平方公里）簡(jiǎn)要描述：由于受到運(yùn)河和滬寧鐵路的影響，城市呈現(xiàn)出西北—東南軸向發(fā)展的形態(tài)。 自然和社會(huì)文化資源。隨著健康路休閑服飾一條街、大成巷步行街、學(xué)前街電腦街等很多已初具規(guī)模的特色商業(yè)街區(qū)的形成，增強(qiáng)了區(qū)域性商貿(mào)中心的輻射能力；二是住宿餐飲業(yè)保持較高增長(zhǎng)。216。經(jīng)錫澄高速公路，無(wú)錫與江陰長(zhǎng)江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。 海運(yùn)：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。交通條件 無(wú)錫南瀕太湖，北依長(zhǎng)江，京滬鐵路橫貫東西，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳薄?，%，而初中以下文化的人有184萬(wàn)，%。外來(lái)人口呈現(xiàn)“三高兩低”的特點(diǎn)：一是在年齡結(jié)構(gòu)上青壯年的比例較高。目前人口總量年均增長(zhǎng)40萬(wàn)人，其中外來(lái)人口年均增長(zhǎng)20萬(wàn)人。l 玉祁鎮(zhèn)w 玉祁前洲：無(wú)錫特大型城市組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的重要區(qū)域w 無(wú)錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一w ，外來(lái)人口3萬(wàn)；w 開發(fā)區(qū)規(guī)劃合理，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)比較完善，特別是道路建設(shè)，使本項(xiàng)目的行車條件將十分優(yōu)越w 目前區(qū)域居住人口比較少，且比較分散，無(wú)論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟l 本項(xiàng)目地塊情況w 處于政府規(guī)劃的一城六組團(tuán)之一——城市發(fā)展的重要組團(tuán)。從2007年11月底開始，我司就上述項(xiàng)目的可行性問(wèn)題到玉祁鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。無(wú)錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項(xiàng)目一、項(xiàng)目背景根據(jù)開發(fā)公司的委托，我司對(duì)無(wú)錫市惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)平湖城開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。之后，我們通過(guò)多方面收集有關(guān)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我們近年來(lái)作的相關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)作的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論。w 周邊居民非常較少w 沒有商場(chǎng)等公共設(shè)施w 公共交通比較薄弱w 道路尚處于建設(shè)狀態(tài)，近期將快速啟動(dòng)w 規(guī)劃前景十分看好第一部分：宏觀環(huán)境研究一、人文環(huán)境地理位置無(wú)錫坐落在江蘇太湖之濱，地處江蘇省南部、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲中部。另一方面人口老齡化程度日益加深，目前無(wú)錫市50歲以上人口為167萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘娜种?，已步入老年城市行列。目前登記在?cè)的218萬(wàn)外來(lái)人口中，%，%。五是城市化水平偏低。全市江、河、湖、海相通，鐵、公、水、空多種運(yùn)輸方式配套，交通十分發(fā)達(dá)。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地海運(yùn)抵達(dá)世界各地。國(guó)家正在規(guī)劃的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無(wú)錫市 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境216。 對(duì)外貿(mào)易、招商引資大幅增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額不斷創(chuàng)下新高。上半年，％，％，；三是以汽車、旅游、家具和體育娛樂(lè)用品類等為代表的新型現(xiàn)代化消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，加快了消費(fèi)品市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)升級(jí)。外來(lái)人口3萬(wàn)人。即沿運(yùn)河方向發(fā)展濱湖時(shí)代 1995年城區(qū)圖 2000年規(guī)劃圖（1995年）簡(jiǎn)要描述：緊鄰太湖的無(wú)錫，在城市化進(jìn)程加快發(fā)展的背景下，將城市的發(fā)展重心定位在濱湖一線，城市空間向南快速推進(jìn)。功能定位：無(wú)錫市“南拓北展、東聯(lián)西優(yōu)”的空間拓展戰(zhàn)略中“北展”的重要區(qū)域，連接和輻射北部江陰、西部武進(jìn)的重要陣地；重要的現(xiàn)代制造和紡織業(yè)基地；重要的城市生態(tài)性農(nóng)業(yè)基地；環(huán)境優(yōu)美宜人的都市化社區(qū)居住地。2007年無(wú)錫市保持了一定的投資增長(zhǎng)速度，％020040060080010001200140016001998199920002001200220032004200520062007上 無(wú)錫歷年房地產(chǎn)供需分析無(wú)錫市全市土地總面積4908平方公里，（），其中可供開發(fā)利用的有3220公頃（），建設(shè)用地180公頃（）, 市中心城區(qū)建筑密度比較高，土地后備資源匱乏,內(nèi)部空閑地少，存在高價(jià)值土地低價(jià)值利用的現(xiàn)象。人們的投資也趨于理性。從價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年新增商品住房(不含經(jīng)濟(jì)適用住房)中，4000元／%，較去年全年水平減少5個(gè)百分點(diǎn)；6000元／平方米以上高價(jià)位房逐漸增多，%，較去年全年水平提高近10個(gè)百分點(diǎn)。至2007年第二季度。從價(jià)格段來(lái)看，市區(qū)商品房成交集中在3000~4000元/ m4000~5000元/ m2 、5000~6000元/ m2三個(gè)價(jià)格段，所占比例超過(guò)63%。但政策環(huán)境目前尚不明朗，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定的影響。區(qū)域供應(yīng)的主力為多層，有少量高層項(xiàng)目，但都尚未對(duì)外發(fā)售。從去化來(lái)看，區(qū)域主要為周邊客戶，銷售周期普遍較長(zhǎng)，新開樓盤則去化較為迅速。購(gòu)房客戶中望子成龍家庭比重達(dá)到43%，超過(guò)均值12個(gè)百分點(diǎn)。大戶型偏好：120150為主力段，一般都為3房，市場(chǎng)戶均成交面積125㎡。怎樣找到符合市場(chǎng)的項(xiàng)目個(gè)性和核心價(jià)值是我們要解決的重要問(wèn)題根據(jù)玉祁鎮(zhèn)區(qū)域的總體情況、區(qū)域板塊功能劃分以及土地和區(qū)域市場(chǎng)特征，本項(xiàng)目住宅部分適宜開發(fā)中高檔樓盤，快速上市，中低價(jià)快銷為宜。第三階段是2003年開始持續(xù)到現(xiàn)在，2003年的無(wú)錫的別墅市場(chǎng)還是半遮掩的態(tài)勢(shì)，面紗剛剛撂起來(lái)。這些別墅的價(jià)格高的2萬(wàn)元一平米，低的也要1萬(wàn)一平米，總的價(jià)格水準(zhǔn)與周邊城市相比并不低。別墅消費(fèi)受新政影響較小。需求特性研究建筑外觀 北美風(fēng)格? 歐式? 中式園林? 新古典主義? 古典歐式風(fēng)格? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義需求特性研究戶型設(shè)計(jì) 178。 戶型設(shè)計(jì)：164。 希望能提供水、電等家用設(shè)施設(shè)備上門維修服務(wù)。 裝修的整體風(fēng)格必須符合自己喜好，才會(huì)接受，否則寧可選擇毛坯交付。三、玉祁商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況分析 玉祁商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量分析164。 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)164。 位于平湖城核心地段，瀕臨湖景，具備發(fā)展商業(yè)的絕佳條件四、玉祁辦公市場(chǎng)狀況分析216。216。 經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)178。 從上表中可以得知目前無(wú)錫三星級(jí)以上（含三星級(jí)）賓館、酒店有38家，其中五星級(jí)酒店有4家；四星級(jí)酒店有17家、三星級(jí)酒店有17家。 目前無(wú)錫酒店市場(chǎng)正逐步發(fā)展為以高檔酒店為市場(chǎng)主力的方向發(fā)展。 目前無(wú)錫市四星級(jí)酒店比歷年有所增加，但是在房?jī)r(jià)上各酒店之間還是有著較大的差距。A、無(wú)錫市三星級(jí)酒店客源及房客層次構(gòu)成分析216。216。客源層次呈高檔化。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間216。216。