【正文】 ，外來人口占到90%左右。無錫市距南京碌口國際機(jī)場180公里。全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在上升軌道上穩(wěn)健運(yùn)行，上半年無錫市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1835億元，％；∶∶∶∶。至上海120公里，南京150公里，優(yōu)越的區(qū)位和便捷的交通，確立了玉祁在無錫西北部區(qū)域的核心地位，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。玉祁前洲新市鎮(zhèn)規(guī)劃位于惠山區(qū)西北端部。這些都值得開發(fā)商警惕，在新開發(fā)樓盤時，盡量避免同質(zhì)化。預(yù)計今年下半年市區(qū)商品房上市總量會突破250萬平方米，各片區(qū)商品房上市分量都將擴(kuò)大，中小戶型、中低價位商品住房所占比例及建設(shè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。僅從春季房交會參展開發(fā)企業(yè)中統(tǒng)計，外地知名大企業(yè)占無錫開發(fā)企業(yè)的1/3以上，無錫市開發(fā)樓盤品質(zhì)的提升起到了一定的推動作用。 住宅市場價格及去化分析 目前玉祁鎮(zhèn)區(qū)價格均價基本在34003500元/平方米左右，前洲鎮(zhèn)區(qū)的新城苑則達(dá)到 元/平方米。高要求: 對產(chǎn)品要求高，不要尾房；面積強(qiáng)調(diào)超過戶型強(qiáng)調(diào)；多認(rèn)為本地房子不好，因此更熱衷品牌。第二個階段是2000年前后，以世紀(jì)湖濱（太湖世家）為代表，當(dāng)時并沒有在市場上形成很強(qiáng)勢的銷售，那個時候的無錫對別墅的需求是沒有概念的、價格上再低也沒有市場。這一特征一方面使得開發(fā)的依據(jù)比較充分，另一方面也使得別墅樓盤的同質(zhì)化傾向非常明顯，產(chǎn)品缺乏“亮點(diǎn)”。 戶型面積：220250平方米178。 裝修/毛坯：164。 餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費(fèi)較多，本區(qū)域消費(fèi)水平不高；164。 73五、 酒店市場狀況分析無錫市旅游市場對酒店市場的影響:216。無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店市場綜述及發(fā)展歷程、賓館現(xiàn)實總存量目前無錫市五星級酒店、賓館一覽表酒店名稱星級房價（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫太湖飯店★★★★★560元/天占地面積18公頃擁有260間高級、豪華標(biāo)房無錫湖濱飯店★★★★★600元/天飯店現(xiàn)擁有136件標(biāo)房，12間高級套房，25間行政房及3幢湖畔別墅無錫喜來登大飯店★★★★★630元/天客房數(shù)量396間無錫錫州花園酒店★★★★★550元/天賓館擁有高級別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共134間(套)太湖明珠國際大酒店★★★★498元/天賓館擁有高級別墅、豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共134間(套)，以上各大酒店的房價為實價非門市價目前無錫市四星級酒店、賓館一覽表酒店名稱星級房價（標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模無錫大飯店★★★★550元/天飯店擁有標(biāo)準(zhǔn)間371間，行政套房13間，商務(wù)套房8間，豪華套房3間無錫山明水秀大飯店★★★★470元/天1998年開業(yè)，客房數(shù)量210間無錫黃金海岸大酒店★★★★480元/天擁有豪華標(biāo)準(zhǔn)房371間，行政套房13間，商務(wù)套房8間，豪華套房3間無錫舜天碧波花園★★★★450元/天1996年開業(yè)，2001年裝修，度假村內(nèi)擁有各類客房無錫錦江大酒店★★★★488元/天酒店擁有各式客房320間/套無錫錦侖大酒店★★★★458元/天酒店擁有131間客房無錫錫?；▓@酒店★★★★464元/天擁有各類客房170余間無錫太湖花園度假村★★★★640元/天山莊擁有各類客房88套，可同時容納200人入住無錫麗湖花園度假村★★★★450元/天度假村由迎賓樓、綜合樓、28幢客房別墅樓和金字塔休閑中心組成。178。 隨著無錫的旅游市場和經(jīng)濟(jì)市場的進(jìn)一步發(fā)展，三星級酒店今后將會主要以接待境內(nèi)的旅游團(tuán)隊和中小企業(yè)的商務(wù)客戶為主。 平湖城新城的規(guī)劃建設(shè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來新機(jī)遇216。 人口狀況164。 緊鄰玉祁前洲新行政中心，位于平湖城核心區(qū)域；164。l 酒店對于項目檔次的提升有不可或缺的作用建議本項目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓（18F），設(shè)計完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險和不確定性。與現(xiàn)有住宅產(chǎn)品形態(tài)形成差異住宅、商業(yè)及其他物業(yè)的客戶定位通過對周邊實際購買客戶的調(diào)查分析,可以初步判斷購房客戶基本具備如下特征：252。對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是與眾不同的，是有品性的“種族”，是讓別人羨慕的，他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的。 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 景觀設(shè)計以綠化景觀為主，硬地景觀為輔；164。 為保持每幢別墅的私密性，增加視野進(jìn)深感，別墅之間錯開布局。另外提供商務(wù)服務(wù)。 商貸利率的節(jié)節(jié)調(diào)高使的上調(diào)空間逐漸減小，而考慮銀行具體執(zhí)行下浮利率時“普惠”的做法。w 從酒店市場的發(fā)展來看，隨著玉祁經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間，平湖城的規(guī)劃也為星級酒店營造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境，就區(qū)位而言，本案并不具備和其他星級酒店競爭的條件。由于區(qū)域房價總價尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； w 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場前景看好。依據(jù)三：首期開發(fā)策略A、著重景觀及配套建設(shè)，樹立樣板形象，探測市場反應(yīng)B、景觀：營造綠地與水系相融的生態(tài)居住環(huán)境，呼應(yīng)本項目湖景特征C、配套：為體現(xiàn)成熟社區(qū)生活氛圍，在地塊中心區(qū)先行建設(shè)聚集式社區(qū)級配套，并與住宅同期交付投入運(yùn)營：12B2A3第一期：濱河別墅同時啟動，以別墅快速回籠資金,提升小區(qū)品質(zhì)， 第二期：商業(yè)街北側(cè)洋房上市第三期：商業(yè)街南側(cè)洋房推出第四期：推出最后一部分高層部分：221第一批：社區(qū)級商業(yè)和組團(tuán)級商業(yè)率先入市，通過聚集式社區(qū)級配套烘托成熟社區(qū)。 臥室數(shù)量： 34個 (其中:2個套房)164。 建筑風(fēng)格——“后現(xiàn)代美式風(fēng)格”市場上流行的美式別墅外立面大部分借鑒了歐美別墅初期產(chǎn)品的樣式，并加入了一些復(fù)雜的歐式裝飾，屬新古典主義落后品種。 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果。由于有多次購房經(jīng)驗，所以在購買新的房產(chǎn)時很挑剔。3．4項目總體定位： 核心區(qū)，享受型，湖濱典范住宅社區(qū)3．5項目總體定位詮釋： 核心本項目緊鄰玉祁—前洲新行政中心。 瀕臨唐平湖，景觀佳，最佳緊鄰道路，遠(yuǎn)離湖景，位置一般較好2．2物業(yè)選擇根據(jù)市場供應(yīng)及需求分析：A、 住宅部分l 住宅市場尤其是中高端市場存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。 區(qū)域尚在改造，周邊景觀目前尚不如人意164。 四星級酒店就提升本案的形象而言將發(fā)揮較大作用。216。 從上圖可以得知目前無錫市三星級酒店市場的客源還是以旅游團(tuán)隊為主，散客相對較少。216。 對房間的商務(wù)要求較高178。 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會存在對辦公樓的強(qiáng)有力的需求；216。 區(qū)域商業(yè)主要依靠鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)；164。178。 戶型功能：164。這些別墅雖然價高，但體量都不大，加起來也只有300多套。二、別墅市場狀況分析無錫別墅市場分析無錫別墅的發(fā)展歷程可以分成三個階段，每一個階段都有一個代表的作品。B、對待房子的態(tài)度財富觀念: 戰(zhàn)爭年代買金子，和平年代買房子。主要包括文曲公寓和寶龍從今年春交會消費(fèi)者調(diào)查報告中顯示：被訪者預(yù)期可承受的單價集中在3500～5500之間，％，81～120 m2的購房面積依然擁有最多的需求?！　》績r增幅回升，部分區(qū)域漲幅較快。作為房地產(chǎn)開發(fā)的二線城市，江蘇無錫土地出讓的速度過快。臨江時代 2020年規(guī)劃圖（市區(qū)城鎮(zhèn)布局） 2020年規(guī)劃圖（市域城鎮(zhèn)體系）簡要描述：隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大及縣（市）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別市江陰市城市空間的擴(kuò)展及蘇州市沿江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，無錫市城市發(fā)展的重心必然轉(zhuǎn)向北面的長江一線。上半年，無錫市汽車零售市場在上年高增長的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，％，汽車消費(fèi)成為拉動消費(fèi)市場增長的一個重要的潛在力量；，％；限額以上貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)電子出版物和音像制品類商品零售額2880萬元，％；，％。 無錫工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，素有“小上?！敝Q。216。二是男性的比例較高。北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，是江蘇省省轄的一個沿海城市。本所進(jìn)行該項研究的主要依據(jù)是：252。l 與蘇州市、上海市相比，無錫市居民具有一定的消費(fèi)能力，市場潛力巨大。從外來人口方面來看：2006年底，無錫市外來人口總量達(dá)到218萬。（無錫市市區(qū)總?cè)丝谂c江陰、宜興兩市人口相當(dāng)）③、無錫市的城市化水平與南京相比較低，而與蘇州相當(dāng)；無錫、南京、蘇州三市的城市化水平分別為：%、63%、%。 公路：經(jīng)滬寧高速公路約90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)，312國道橫貫無錫全境。上半年，％；％。四、城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展脈絡(luò)城市的空間布局在伴隨城市發(fā)展的過程中在不停變換著，無錫也不例外；從1949年至今，無錫城市空間發(fā)展經(jīng)歷了兩次重大轉(zhuǎn)換，而在2010年左右，必然迎來第三次變換。五、無錫市房地產(chǎn)市場分析良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的堅實基礎(chǔ)?！　∩唐贩抗┙o結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化。從春交會消費(fèi)者調(diào)查報告中顯示，選擇作為投資的購房者明顯比去年減少，下降18個百分點(diǎn)，占11％，購房者主要目的以居住為主，％。供應(yīng)量分析及物業(yè)類型項目名稱建筑面積育才苑820文曲公寓1號至6號文曲公寓711新城苑二期目前兩鎮(zhèn)總供應(yīng)量在10萬平方米左右，年內(nèi)即將上市的主要是玉祁鎮(zhèn)的寶龍計劃兩年內(nèi)購房的承受力在50萬以上的客戶主要以周邊的私營及民營企業(yè)主為主。D、中低價位樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重；E、在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，遠(yuǎn)離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。五里湖的豪華板塊中有山水湖濱。 個體客戶：大型企業(yè)高管，專業(yè)技術(shù)人士、政府要員等；164。 普遍對家政服務(wù)有較高需求，較為集中的是：保姆、家庭保潔、綠化園藝；164。別墅市場小結(jié) 從市場需求空間以及周邊居民的收入能力來看，別墅市場存在較大的空間。 區(qū)域規(guī)劃人口1015萬人，存在較大的商業(yè)需求，而目前區(qū)域商業(yè)主要依靠老鎮(zhèn)區(qū)。無錫市商務(wù)對酒店市場的影響商務(wù)客戶群體特征178。 目前無錫酒店市場正處于一個階段性轉(zhuǎn)換的時期。178。216。 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位而言不具備和即將推出的五星級酒店競爭的條件216。 醫(yī)療設(shè)施主要依靠玉祁醫(yī)院164。 威脅164。l 多元經(jīng)營，引導(dǎo)消費(fèi) 多元產(chǎn)業(yè)互動，帶動本地經(jīng)濟(jì)，籍此提升引導(dǎo)消費(fèi)。 其子女年齡多數(shù)介于10～20歲之間。164。164。164。植物多樣化：花灌木與綠色植物相結(jié)合，灌木與喬木并舉；人性化的交流空間設(shè)計：路旁座椅、圍合涼亭、跑步道、可入式親子草坪等。 與庭園風(fēng)景交流部分別墅可設(shè)計出嵌入式庭園，達(dá)到院內(nèi)有園的效果。住宅、商業(yè)及其它物業(yè)的租售價格定位 根據(jù)市場的發(fā)展?fàn)顩r，建議： 高層住宅：40004500元/平方米 洋房或疊加別墅：55006000元/平方米 聯(lián)排別墅：1000012000元/平方米二、 開發(fā)模型討論項目開發(fā)順序及分期進(jìn)度建議：根據(jù)總體規(guī)模及建設(shè)周期，建議本項目分四期開發(fā)，每期開發(fā)量為58萬平方米。 對個人購房貸款進(jìn)行更嚴(yán)格的審核，通過對不同購房者實行不同貸款利率來控制炒房行為。w 商業(yè)配套是本案必不可少的組成部分，也是本案的重要收益點(diǎn)，考慮到周邊客戶的消費(fèi)習(xí)慣以及客戶的置業(yè)投資習(xí)慣，本案的商業(yè)可建成兩層200平方米左右的獨(dú)立商業(yè)模式。預(yù)計政策手段：將開始執(zhí)行國六條“90，70”細(xì)則，嚴(yán)格控制中低價位、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)比例。164。164。 景觀維