【正文】 功能區(qū)”：三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)—祁北工業(yè)園區(qū)、友聯(lián)工業(yè)園區(qū)、前東工業(yè)園區(qū)（暫定名）；一個(gè)物流集散地—滬寧高速出入口附近的平湖物流園區(qū)（暫定名）；四個(gè)城市居住社區(qū)—玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)、新前洲居住社區(qū)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“一核、兩軸、三帶、四片”的功能結(jié)構(gòu)。“一核”即唐平湖核心區(qū)；“兩軸”即振祁經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和輔政經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“三帶”即玉洲河景觀帶、生態(tài)防護(hù)帶和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；“四片”即玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)和新前洲居住社區(qū)。從城市規(guī)劃及區(qū)域控規(guī)來看，本案位于城市“一城六組團(tuán)”中西北區(qū)域的最重要的組團(tuán)的核心區(qū)，以唐平湖為依托，形成水、城、景觀相融的具有濕地特色的城市公園，文化體育、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)及行政辦公為重點(diǎn)發(fā)展特色，構(gòu)建成新市鎮(zhèn)新的行政中心、商業(yè)中心、文體中心及休閑娛樂中心。五、無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。無錫經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，固定資產(chǎn)投資的連年上漲，為無錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打造了良好的行業(yè)環(huán)境。2007年無錫市保持了一定的投資增長(zhǎng)速度，％020040060080010001200140016001998199920002001200220032004200520062007上 無錫歷年房地產(chǎn)供需分析無錫市全市土地總面積4908平方公里，（），其中可供開發(fā)利用的有3220公頃（），建設(shè)用地180公頃（）, 市中心城區(qū)建筑密度比較高，土地后備資源匱乏,內(nèi)部空閑地少，存在高價(jià)值土地低價(jià)值利用的現(xiàn)象。作為房地產(chǎn)開發(fā)的二線城市，江蘇無錫土地出讓的速度過快。目前無錫市商品房交易活躍，住宅銷售一直占主體地位。眼下盡管無錫商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房所占比重偏低，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積增加較多。從而導(dǎo)致錫商品房空置面積呈逐年上升之勢(shì)，06年末空置面積達(dá)最高峰。這些都值得開發(fā)商警惕，在新開發(fā)樓盤時(shí)，盡量避免同質(zhì)化。 無錫市歷年房?jī)r(jià)分析無錫市商品住宅均價(jià)在03年是井噴期，%，隨后增幅開始減緩，%；%；%；%。這也與無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和這幾年國(guó)家宏觀調(diào)控政策相關(guān)。人們的投資也趨于理性。根據(jù)最新數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入2006年后，無錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全面快速增長(zhǎng)的時(shí)期，無論是市場(chǎng)的供應(yīng)量，還是消化量都維持在一個(gè)較高的水平:a 商品房市場(chǎng)銷售看好，空置面積進(jìn)一步減少a 市場(chǎng)供需兩旺,平均價(jià)格不斷上漲a 土地市場(chǎng)規(guī)范透明，投資者行為漸趨理性a 存量房市場(chǎng)持續(xù)活躍、穩(wěn)中求進(jìn)a “三外”投資不斷升溫,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)上半年無錫市商品房市場(chǎng)成交活躍，％；房?jī)r(jià)增幅回升，二季度末市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)4517元／平方米，％。市房管局產(chǎn)監(jiān)處人士指出，下半年中小戶型面積將繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)在中短期內(nèi)仍將有所上升，但從長(zhǎng)期看將保持平穩(wěn)?！　∈袌?chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，供給結(jié)構(gòu)基本平衡。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，已經(jīng)形成供略大于求的局面。，％；，％%。　　商品房供給結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，西、南兩片區(qū)新增供應(yīng)量有所增加，所占份額為40%而北區(qū)新增供應(yīng)量有所減少，%；城中區(qū)域供應(yīng)量依舊稀缺。從價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，上半年新增商品住房(不含經(jīng)濟(jì)適用住房)中，4000元／%，較去年全年水平減少5個(gè)百分點(diǎn)；6000元／平方米以上高價(jià)位房逐漸增多，%，較去年全年水平提高近10個(gè)百分點(diǎn)。　　房?jī)r(jià)增幅回升，部分區(qū)域漲幅較快。從區(qū)域來看，東區(qū)和西區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上升，漲幅比較明顯，％％；市區(qū)二手住房加權(quán)均價(jià)為4235元／平方米，％，％?！　∫恍└邫n樓盤的上市在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。從上半年剩余的２２０萬平方米可售面積來看，每平方米4000元以下的占51%，％，6000元以上的占15％，說明消費(fèi)者還是有選擇余地的。預(yù)計(jì)今年下半年市區(qū)商品房上市總量會(huì)突破250萬平方米，各片區(qū)商品房上市分量都將擴(kuò)大，中小戶型、中低價(jià)位商品住房所占比例及建設(shè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。2007年至今無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1)中低價(jià)位住房供應(yīng)量明顯增多，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。今年以來，無錫市新開工面積持續(xù)增長(zhǎng)，新增商品房經(jīng)核準(zhǔn)上市預(yù)售量不斷增加，:1，保證了市場(chǎng)的充足供給。至2007年第二季度。根據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，今年可售樓盤（含06年結(jié)余面積）中，％；今年核準(zhǔn)銷售樓盤中 5000以下的的樓盤占了52％，％，％，全年中低價(jià)位住房供應(yīng)量明顯增多。2)市場(chǎng)主體日漸理性，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。不論是開發(fā)主體還是消費(fèi)者，其投資與消費(fèi)日漸理性，價(jià)格不斷向價(jià)值回歸，2007年六月份市場(chǎng)成交均價(jià)5021元/平方米，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)行為趨于理性。3)市民購(gòu)房心理逐步成熟，市場(chǎng)需求逐步增長(zhǎng)。經(jīng)歷了國(guó)家宏觀調(diào)控的變化，消費(fèi)者逐步從觀望的氣氛中走出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善性需求為主的背景下，市場(chǎng)仍存在較大的有效需求。從春交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中顯示，選擇作為投資的購(gòu)房者明顯比去年減少，下降18個(gè)百分點(diǎn)，占11％，購(gòu)房者主要目的以居住為主，％。開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷國(guó)家宏觀調(diào)控過后進(jìn)一步加強(qiáng)自主規(guī)范的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，從全年二次房交會(huì)成交情況來看，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，成效顯著。從價(jià)格段來看，市區(qū)商品房成交集中在3000~4000元/ m4000~5000元/ m2 、5000~6000元/ m2三個(gè)價(jià)格段，所占比例超過63%。從今年春交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中顯示：被訪者預(yù)期可承受的單價(jià)集中在3500～5500之間，％，81～120 m2的購(gòu)房面積依然擁有最多的需求。4)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)商更加重視質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)。在政府的引導(dǎo)和社會(huì)的關(guān)注下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)走向平等競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、不具備專業(yè)素質(zhì)和能力的企業(yè)在洗牌重組中出局，囤積土地而無力融資的企業(yè)需要選擇與有資金和實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)。僅從春季房交會(huì)參展開發(fā)企業(yè)中統(tǒng)計(jì)，外地知名大企業(yè)占無錫開發(fā)企業(yè)的1/3以上，無錫市開發(fā)樓盤品質(zhì)的提升起到了一定的推動(dòng)作用。玉祁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展沿革 玉祁房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，鎮(zhèn)域第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目是育才苑，于2004年開始開發(fā)，截至2006年，也僅有育才苑和文曲公寓在內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目，隨著以唐平湖為核心的平湖城的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入快步發(fā)展期。六、總結(jié)無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)先天人文環(huán)境優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境良好。但政策環(huán)境目前尚不明朗，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)有一定的影響。無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)在黨情的政策調(diào)整后能夠迅速回國(guó)到平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。對(duì)本項(xiàng)目也比較有利。此外傳統(tǒng)的住宅業(yè)隨著開發(fā)量的不斷增加、市民居住水平的不斷改善和房?jī)r(jià)的不斷攀升，已進(jìn)入供略過于求、局部盤整的階段。第二部分：項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)研究一、住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況分析競(jìng)爭(zhēng)界定 從本案的區(qū)位來看，新玉祁前洲組團(tuán)的規(guī)劃，以及區(qū)域客戶購(gòu)房的戀地情節(jié)決定了，本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是目前玉祁和前洲的房地產(chǎn)項(xiàng)目。洛社鎮(zhèn)是區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)之一，但由于受鐵路間隔，本案的住宅對(duì)這個(gè)組團(tuán)的客戶沒有太多的吸引力，而本案的高端物業(yè)則應(yīng)該考慮周邊的購(gòu)買力。供應(yīng)量分析及物業(yè)類型項(xiàng)目名稱建筑面積育才苑820文曲公寓1號(hào)至6號(hào)文曲公寓711新城苑二期目前兩鎮(zhèn)總供應(yīng)量在10萬平方米左右，年內(nèi)即將上市的主要是玉祁鎮(zhèn)的寶龍湖畔花城，項(xiàng)目總供應(yīng)量36萬平方米，其中一期規(guī)劃64500平方米，總建筑面積12萬平方米，其中住宅面積6萬平方米。區(qū)域供應(yīng)的主力為多層，有少量高層項(xiàng)目，但都尚未對(duì)外發(fā)售。主要包括文曲公寓和寶龍湖畔花城。 房型供應(yīng)特征從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，住宅物業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以三房為主，占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)總量的67%； 物業(yè)結(jié)構(gòu)以平層居多，復(fù)式、躍層亦有相當(dāng)量的供應(yīng)。市場(chǎng)供應(yīng)以三、四房為主，且面積集中在110160平方米。 住宅市場(chǎng)價(jià)格及去化分析 目前玉祁鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格均價(jià)基本在34003500元/平方米左右，前洲鎮(zhèn)區(qū)的新城苑則達(dá)到 元/平方米。寶龍湖畔花城尚未正式上市，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格超過4000元/平方米。從去化來看，區(qū)域主要為周邊客戶，銷售周期普遍較長(zhǎng)，新開樓盤則去化較為迅速。典型案例分析寶龍湖畔花城 項(xiàng)目位于唐平湖北，振祁路兩側(cè)，是平湖城新中心第一個(gè)大規(guī)模歐式水岸社區(qū)，總建筑面積36平方米，包含情景花園洋房，多層、小高層、高層、別墅以及2萬多平方米的配套商業(yè)，小區(qū)以唐平湖為核心，具備商業(yè)服務(wù)軸和濱水景觀軸兩條主線，共分東、西居住區(qū)和唐平湖風(fēng)景區(qū)三個(gè)區(qū)域。第一區(qū)推出公寓戶型120140平方米，花園洋房為躍層，面積在140平方米左右，并推出商業(yè)部分，項(xiàng)目將于明年初上市。 該案的規(guī)劃是玉祁、前洲包括洛社在內(nèi)區(qū)域內(nèi)定位最為高端的小區(qū)，該案的規(guī)劃以及入市狀況對(duì)本地塊有定位有直接的影響力。玉祁住宅市場(chǎng)需求特征分析A、客戶分析為深入分析本案客戶，我們對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民及企業(yè)進(jìn)行了走訪，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域客戶存在以下特征。計(jì)劃兩年內(nèi)購(gòu)房的承受力在50萬以上的客戶主要以周邊的私營(yíng)及民營(yíng)企業(yè)主為主。無錫的客戶比較富裕，%超過全國(guó)主要城市平均值5個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)房客戶中望子成龍家庭比重達(dá)到43%，超過均值12個(gè)百分點(diǎn)。B、對(duì)待房子的態(tài)度財(cái)富觀念: 戰(zhàn)爭(zhēng)年代買金子，和平年代買房子。房子是一份財(cái)產(chǎn)，硬貨幣。能給購(gòu)房者安全感，自豪感。他們購(gòu)房的主要是自主或?yàn)榧胰速?gòu)買，投資意識(shí)不明顯。高要求: 對(duì)產(chǎn)品要求高，不要尾房；面積強(qiáng)調(diào)超過戶型強(qiáng)調(diào)；多認(rèn)為本地房子不好，因此更熱衷品牌。C、產(chǎn)品需求戀地情節(jié)：對(duì)距離比較敏感，一般傾向購(gòu)買自己熟悉的區(qū)域強(qiáng)調(diào)教育資源：無錫人對(duì)孩子教育普遍非?？粗?，周邊的教育資源會(huì)給項(xiàng)目帶來巨大優(yōu)勢(shì)。兩代或三代合居：年輕人對(duì)父母的依賴性較強(qiáng)，因此一般會(huì)選擇和父母一起居住。大戶型偏好：120150為主力段，一般都為3房，市場(chǎng)戶均成交面積125㎡。傳統(tǒng)居住習(xí)慣使得他們依舊偏好多層住宅。未來上市競(jìng)爭(zhēng)性地塊競(jìng)爭(zhēng)力分析HGIFEDCBA地塊占地容積率A平湖城一號(hào)地塊100畝2B平湖城二號(hào)地塊90畝C平湖城三號(hào)地塊75畝D平湖城四號(hào)地塊180畝E平湖城五號(hào)地塊100畝F平湖城六號(hào)地塊120畝G安居房一號(hào)地塊80畝H安居房二號(hào)地塊110畝I安居房三號(hào)地塊75畝 唐平湖周邊除寶龍地塊和本地塊外，還將推出六塊住宅用地及三塊安居房地塊，住宅用地共665畝，接近45萬方平方米，住宅將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本案宜盡快上市，避免區(qū)域住宅供應(yīng)的“井噴”。住宅市場(chǎng)小結(jié)A、項(xiàng)目所在區(qū)域目前的價(jià)格處于低谷，低于無錫市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)水平。B、周邊市場(chǎng)供應(yīng)量較小，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)也遠(yuǎn)低于其他競(jìng)爭(zhēng)板塊。但后續(xù)供應(yīng)量極大；C、項(xiàng)目面臨的問題在于如何以鮮明的個(gè)性（定位）脫穎而出，并領(lǐng)先后續(xù)項(xiàng)目。D、中低價(jià)位樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重；E、在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，遠(yuǎn)離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。但也把我們的定位要求提高了。怎樣找到符合市場(chǎng)的項(xiàng)目個(gè)性和核心價(jià)值是我們要解決的重要問題根據(jù)玉祁鎮(zhèn)區(qū)域的總體情況、區(qū)域板塊功能劃分以及土地和區(qū)域市場(chǎng)特征，本項(xiàng)目住宅部分適宜開發(fā)中高檔樓盤，快速上市，中低價(jià)快銷為宜。二、別墅市場(chǎng)狀況分析無錫別墅市場(chǎng)分析無錫別墅的發(fā)展歷程可以分成三個(gè)階段，每一個(gè)階段都有一個(gè)代表的作品。第一個(gè)階段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花園為代表的渡假村形式。當(dāng)時(shí)在太湖附近開發(fā)，走的比較早，有一些無錫早期的外籍人士都在那邊購(gòu)買，真正形成了一個(gè)國(guó)際化的社區(qū)，產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)是第一位的。還有一些渡假型的別墅產(chǎn)生，都是那個(gè)時(shí)期應(yīng)運(yùn)而生的。第二個(gè)階段是2000年前后，以世紀(jì)湖濱（太湖世家）為代表，當(dāng)時(shí)并沒有在市場(chǎng)上形成很強(qiáng)勢(shì)的銷售，那個(gè)時(shí)候的無錫對(duì)別墅的需求是沒有概念的、價(jià)格上再低也沒有市場(chǎng)。世紀(jì)湖濱是比較純粹意義上的別墅社區(qū)。后來銷售非常好。第三階段是2003年開始持續(xù)到現(xiàn)在，2003年的無錫的別墅市場(chǎng)還是半遮掩的態(tài)勢(shì)，面紗剛剛撂起來。太湖別墅真正變成無錫的地產(chǎn)的別墅主流產(chǎn)品。我們用一個(gè)詞來表現(xiàn)就是叫“燦爛太湖”。這一撥行情都是圍繞著太湖來進(jìn)行的。目前無錫別墅上五