【正文】 式，實行出入口24小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進行機動巡邏，確保小區(qū)一方平安。C、小區(qū)出入口管理通過可靠的智能化技術防范周界后，安保人員將加強小區(qū)的出入口控制，門崗將準確記錄小區(qū)的進出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進行登記，阻止可疑人員、流動商販、拾荒、錐銷人員及無關車輛進入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。出入口門崗保安身著港式制服，以標準的手勢指揮進出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。D、突發(fā)事件處理順馳物業(yè)對每一位上崗的安保人員，都將進行系統(tǒng)的培訓，物業(yè)管理處將結合小區(qū)的實際情況，制定各種緊急事件預案，以及時妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。其中包括：臺風、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。216。 物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區(qū)保持一個舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個重要一環(huán)。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風貌。A、清潔標準順馳物業(yè)根據(jù)太陽城的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。順馳物業(yè)將有計劃地定期進行上述的滅蟲工作，定期對垃圾箱（筒）周圍進行清潔和消毒。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實現(xiàn)并長期保持。順馳物業(yè)將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。216。 營造合適的社區(qū)文化順馳物業(yè)將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實際，積極開展各項文娛體育活動的服務，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設施的清潔、使用和安全；同時，作為服務者，順馳物業(yè)將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務信念，以“客戶的需要就是服務的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動聯(lián)系，開展全方位的客戶服務，聯(lián)系當?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。A、建立社區(qū)信息平臺順馳物業(yè)將指導和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：太陽城最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、投訴的告之和業(yè)主之間式聊天等等。從而通過高科技手段在寧靜中實現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。B、定期組織各種活動順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。利用會所現(xiàn)有設施舉辦各種競賽活動，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導班、美容美發(fā)指導課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導班等。C、做好節(jié)日布置順馳物業(yè)結合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。216。 智能化設施的維護在許多順馳物業(yè)管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。以順馳物業(yè)的技術力量和管理能力，一定能使順馳水藍投巨資建設的智能化設施設備，在日常管理中發(fā)揮其應用的作用。A、智能化系統(tǒng)的技術保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術含量比較高，對操作維護人員的要求也比較高，順馳物業(yè)的IT和機電工程師將隨是提供技術保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進行日常操作和維護保養(yǎng)工作。B、樓宇多方對講門禁系統(tǒng)考慮到該項目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準入內(nèi)。C、周界入侵報警系統(tǒng)在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實際情況，順馳物業(yè)建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。D、閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場處理和解決。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設有長時間錄像機，按國家有關規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機關追查疑犯。E、電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設點。按順馳物業(yè)的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設置巡更點。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。F、背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當發(fā)生火災、臺風和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。G、智能化系統(tǒng)的日常維護順馳物業(yè)將加強工程技術人員的弱電技術培訓工作，使每位員工熟悉相應崗位應掌握的智能化設施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設備均得到很好的維護和保養(yǎng)，發(fā)揮出應有的作用。216。 房屋及公用設施設備的維修養(yǎng)護房屋及公用設備設施長期保持完好的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大，順馳物業(yè)將制定短、中及長期工程設施維護保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關的管理制度進行落實，經(jīng)常性地對員工進行各種技術培訓，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術人員。A、建立巡回檢查制度建立設施設備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設備缺陷，消減事故隱患，確保設備經(jīng)濟運行。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項重點巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。B、建筑和設施維修養(yǎng)護計劃除電梯及部分弱電設備由專業(yè)單位進行維護保養(yǎng)外，順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設施和設備情況，選派工程技術員良好操作和保養(yǎng)。對所有的設備建立臺賬，詳細的記錄機電設備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設施保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。C、維修養(yǎng)護主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設施、機房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計劃性工作公共區(qū)域、設施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護、更新、節(jié)能整改、裝修管理報修處理客戶單元內(nèi)自用設施、公共設施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計劃外工作突發(fā)事件、小項目整改、建筑設施改善急修、改造、增建 D、機電設備應急程序順馳物業(yè)在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設備情況，作好各種機電設備和系統(tǒng)的事故或故障的應急處理預案，當機電設備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。一般設備應急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報警做好記錄趕赴現(xiàn)場當班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴重程度，向領導報告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設備或采取臨時措施，恢復使用功能；懸掛警示標志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險公司索陪維修更換查清原因，進行維修，無法維修的設備或零件，進行更換盡量減少對客戶的影響恢復使用維修完畢，通知相關的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應盡力予以解決記錄報告撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時向保險公司索賠E、日常報修維修程序順馳物業(yè)將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘笮蘧S修程序：程序部門工 作備注接到客戶報修物業(yè)部詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內(nèi)容、合適維修的時間電話、門對講系統(tǒng)和來人報修及時通知工程部工程部甄別報修內(nèi)容，派出維修技術員去單元維修填寫《維修工作單》進行維修工作工程部若發(fā)生費用，需事先請客戶確認；完成維修工作，請客戶簽字認可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關系重大。順馳物業(yè)將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術資料、各種驗收和移交資料、設備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外包維護保養(yǎng)合同和設備年驗報告、設備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。216。 通過長效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產(chǎn)業(yè)不落實預防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設法節(jié)約能耗、制定科學的維護計劃、精心養(yǎng)護設施設備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務得到業(yè)主的認可能長期受聘使企業(yè)長遠發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。第四章 太陽城物業(yè)管理組織架構順馳物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和超前物業(yè)管理理念的專業(yè)化隊伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚的技術資源和人才優(yōu)勢，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅和技術中堅組成管理層，完成目標管理及實現(xiàn)服務承諾。第一節(jié) 太陽城物業(yè)管理組織結構圖順馳物業(yè)荊州分公司太陽城業(yè)主會太陽城管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務中心會 計出 納辦公室第二節(jié) 太陽城管理中心崗位設置說明本著精簡、高效原則，根據(jù)太陽城建成后的實際服務、管理和經(jīng)營的需要，在保證太陽城高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎上，順馳物業(yè)荊州分公司成立太陽城物業(yè)管理中心，管理中心另下設一室、一中心、三部共92人，負責太陽城各項物業(yè)管理工作的開展，各部門具體設置情況說明如下：一、 管理中心辦公室：216。 性質(zhì)與任務管理處辦公室是太陽城項目的管理主體，負責項目整體的策劃管理、后勤保障和經(jīng)營管理、財務管理的綜合部門。主要負責：人事、勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作。面對客戶的公關、經(jīng)營、物業(yè)宣傳和廣告工作。負責開發(fā)、管理、經(jīng)營各類配套物業(yè)項目。負責項目的財務收銀等工作。216。 人員配置： 序 號崗 位數(shù) 量薪 水（元/月）備 注1經(jīng) 理1人30002經(jīng)理助理1人20003財務兼行政主任1人12004出納兼文員1人800合 計4人管理人員3人、員工1人 二、 客戶服務中心：216。 性質(zhì)與任務客戶服務中心是太陽城管理服務面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負責接待賓客、受理服務和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營造管理等工作。216。 人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務部主管1人12002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人9003物業(yè)管理員/客服員2人800合 計4人管理人員1人、員工3人三、 保安部：216。 性質(zhì)與任務安保部是維護太陽城正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。216。 人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪 水備 注1保安部主管112002保安班長4人900平均3班倒，每班班長1人，監(jiān)控中心1人3監(jiān)控中心值班員3人8003班倒連班長一起值班4保安員（義務消防員）48人800合 計56人管理人員1人、員工55人四、 工程維修部：216。 性質(zhì)與任務工程維修部是保證太陽城正常運行的專業(yè)技能部門，負責房屋建筑主體及共用設施設備的運行、維修、保養(yǎng)等管理工作。此外包括前期的裝修管理工作。216。 人員配置：序 號崗 位數(shù)量薪 水備 注1工程維修部主管1人15002工程維修部班長1人10003水電工2人9004萬能工2人900合 計6人管理人員1人、員工5人五、 環(huán)境管理部：216。 性質(zhì)與任務環(huán)保部是太陽城物業(yè)管理處服務工作的主要職能部門，負責太陽城的環(huán)境衛(wèi)生管理、