【正文】 式，實(shí)行出入口24小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。C、小區(qū)出入口管理通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強(qiáng)小區(qū)的出入口控制，門崗將準(zhǔn)確記錄小區(qū)的進(jìn)出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進(jìn)行登記，阻止可疑人員、流動(dòng)商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進(jìn)入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。D、突發(fā)事件處理順馳物業(yè)對每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。其中包括：臺風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。216。 物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個(gè)小區(qū)保持一個(gè)舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個(gè)重要一環(huán)。為此，順馳物業(yè)將通過制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計(jì)劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)順馳物業(yè)根據(jù)太陽城的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。順馳物業(yè)將有計(jì)劃地定期進(jìn)行上述的滅蟲工作，定期對垃圾箱（筒）周圍進(jìn)行清潔和消毒。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長期保持。順馳物業(yè)將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護(hù)工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗(yàn)的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。包括定期的澆水、施肥、及時(shí)翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補(bǔ)種合適的苗木和及時(shí)清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。216。 營造合適的社區(qū)文化順馳物業(yè)將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者，順馳物業(yè)將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。A、建立社區(qū)信息平臺順馳物業(yè)將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：太陽城最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間式聊天等等。從而通過高科技手段在寧靜中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。B、定期組織各種活動(dòng)順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵(lì)信戶走出家門積極參與全民健身。利用會所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競賽活動(dòng)，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。每年制定社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。C、做好節(jié)日布置順馳物業(yè)結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。216。 智能化設(shè)施的維護(hù)在許多順馳物業(yè)管理的項(xiàng)目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。以順馳物業(yè)的技術(shù)力量和管理能力，一定能使順馳水藍(lán)投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。A、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護(hù)人員的要求也比較高，順馳物業(yè)的IT和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。B、樓宇多方對講門禁系統(tǒng)考慮到該項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進(jìn)出小區(qū)但非居住此項(xiàng)目的人員進(jìn)行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進(jìn)入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進(jìn)出進(jìn)行詢問盤查；對夜間要求進(jìn)入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。C、周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，順馳物業(yè)建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。D、閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場處理和解決。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時(shí)間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。E、電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點(diǎn)，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點(diǎn)。按順馳物業(yè)的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設(shè)置巡更點(diǎn)。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。F、背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時(shí)的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)和地震等緊急情況時(shí)，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時(shí)做好人員疏散或防范工作。G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)順馳物業(yè)將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。216。 房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大，順馳物業(yè)將制定短、中及長期工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)完成各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進(jìn)行落實(shí)，經(jīng)常性地對員工進(jìn)行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。對所有的設(shè)備建立臺賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)維護(hù)保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時(shí)指正。C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計(jì)劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計(jì)劃外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序順馳物業(yè)在平時(shí)正常操作和維修保養(yǎng)時(shí)，將針對設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警做好記錄趕赴現(xiàn)場當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索陪維修更換查清原因，進(jìn)行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換盡量減少對客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報(bào)告撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠E、日常報(bào)修維修程序順馳物業(yè)將進(jìn)一步完善客戶日常報(bào)修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時(shí)完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘?bào)修維修程序：程序部門工 作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間電話、門對講系統(tǒng)和來人報(bào)修及時(shí)通知工程部工程部甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用，需事先請客戶確認(rèn)；完成維修工作，請客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實(shí)物憑證，對和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。順馳物業(yè)將加強(qiáng)物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗(yàn)收和移交資料、設(shè)備操作和維護(hù)手冊、二次裝修審批驗(yàn)收資料、外包維護(hù)保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。216。 通過長效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。管理方只有從長期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長期受聘使企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。第四章 太陽城物業(yè)管理組織架構(gòu)順馳物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和超前物業(yè)管理理念的專業(yè)化隊(duì)伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚的技術(shù)資源和人才優(yōu)勢，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)組成管理層，完成目標(biāo)管理及實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾。第一節(jié) 太陽城物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)圖順馳物業(yè)荊州分公司太陽城業(yè)主會太陽城管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務(wù)中心會 計(jì)出 納辦公室第二節(jié) 太陽城管理中心崗位設(shè)置說明本著精簡、高效原則，根據(jù)太陽城建成后的實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營的需要，在保證太陽城高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上，順馳物業(yè)荊州分公司成立太陽城物業(yè)管理中心，管理中心另下設(shè)一室、一中心、三部共92人，負(fù)責(zé)太陽城各項(xiàng)物業(yè)管理工作的開展，各部門具體設(shè)置情況說明如下：一、 管理中心辦公室：216。 性質(zhì)與任務(wù)管理處辦公室是太陽城項(xiàng)目的管理主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的策劃管理、后勤保障和經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)管理的綜合部門。主要負(fù)責(zé)：人事、勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作。面對客戶的公關(guān)、經(jīng)營、物業(yè)宣傳和廣告工作。負(fù)責(zé)開發(fā)、管理、經(jīng)營各類配套物業(yè)項(xiàng)目。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收銀等工作。216。 人員配置： 序 號崗 位數(shù) 量薪 水（元/月）備 注1經(jīng) 理1人30002經(jīng)理助理1人20003財(cái)務(wù)兼行政主任1人12004出納兼文員1人800合 計(jì)4人管理人員3人、員工1人 二、 客戶服務(wù)中心：216。 性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心是太陽城管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營造管理等工作。216。 人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務(wù)部主管1人12002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人9003物業(yè)管理員/客服員2人800合 計(jì)4人管理人員1人、員工3人三、 保安部：216。 性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護(hù)太陽城正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。216。 人員配置：序 號崗 位數(shù) 量薪 水備 注1保安部主管112002保安班長4人900平均3班倒，每班班長1人，監(jiān)控中心1人3監(jiān)控中心值班員3人8003班倒連班長一起值班4保安員（義務(wù)消防員）48人800合 計(jì)56人管理人員1人、員工55人四、 工程維修部：216。 性質(zhì)與任務(wù)工程維修部是保證太陽城正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。此外包括前期的裝修管理工作。216。 人員配置：序 號崗 位數(shù)量薪 水備 注1工程維修部主管1人15002工程維修部班長1人10003水電工2人9004萬能工2人900合 計(jì)6人管理人員1人、員工5人五、 環(huán)境管理部：216。 性質(zhì)與任務(wù)環(huán)保部是太陽城物業(yè)管理處服務(wù)工作的主要職能部門，負(fù)責(zé)太陽城的環(huán)境衛(wèi)生管理、