【正文】 ，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關心著他們。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設建立完整的檔案。我們在接管項目后的首要任務就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎資料，如：在業(yè)主入戶時，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)順馳水藍及順馳物業(yè)的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關系，也能獲得更多的尊重和認同。“服務”是我們必不可少的立足點、“賣點”，不再是“單一的”基礎服務，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使順馳物業(yè)荊州分公司在這個競爭市場中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介體驗順馳“家文化生活”的人性化服務管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領略到生態(tài)和諧的氛圍。 物業(yè)設施設備驗收移交178。 落實和布置管理處辦公用房178。 申報其他有關收費標準178。 物業(yè)管理的其他籌備工作178。 交通和停車管理方案178。 人事管理方案178。 工程設施維修保養(yǎng)方案178。 物業(yè)保安方案178。如下但不限于：178。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等216。 順馳物業(yè)、順馳水藍房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹178。 物業(yè)管理基本概念178。 物業(yè)財務動作178。 二次裝修管理178。如下但不限于：178。 投述的處理程序等216。 會所管理和有償服務制度178。 二次裝修管理制度及表格表式178。 清潔和滅蟲標準及停車場管理制度178。 住戶手冊178。 購置各種設備、工具和維修用品等216。 定制首期制服和雨具178。 提供與公司郵件服務信箱軟件178。要點如下但不限于：178。 制定各種物業(yè)管理方案等216。 準備各種物資裝備178。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)178。根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗，亦將在太陽城實質(zhì)管理前配合順馳水藍按工程進度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃：178。 物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進度全力配合。以我司多次其他項目的經(jīng)驗，均得到了相關的員的好評。 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。 參加各種慶典/活動216。 從物業(yè)管理的角度審核預售合同216。 培訓售房人員解答物業(yè)管理問題216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。 物業(yè)銷售配合:基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。 其他建議略。 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護、墻面大理石污跡滲入等。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護措施，如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。216。 技術(shù)資料遞交要求等216。 提供竣工圖紙遞交要求216。 提供操作培訓要求216。 收集設計和施工文檔資料216。 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 維護順馳水藍和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量216。216。216。216。216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應保證端口的預留量，應從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預留口。 綜合布線系統(tǒng)216。 背景音響和應急廣播系統(tǒng)216。 公用設備監(jiān)控系統(tǒng)216。 電子巡更系統(tǒng)216。 人防+技防的理念，強調(diào)社會化服務216。216。216。216。 個別單元門廳設計會過于繁煩，如玄關墻之設計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 已完成之單元應與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護等方面工作，以便更好等待竣工驗收。 物業(yè)管理用房的設計和施工；216。 各種標志牌選用；216。 建筑物外立面的控制；216。 監(jiān)控中心及安保崗亭的設計與施工；216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。216。 ；216。216。 門鎖安裝時應考慮更為安全，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生；216。 所有公共布線應更為簡潔，應便與業(yè)216。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。 電氣設備和供配電系統(tǒng)設計與施工；216。 公共照明燈具、布線和開關的合理選用的設置；216。 機電設施介入:介入基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。第二節(jié) 服務模式順馳物業(yè)目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務、日常物業(yè)管理、客戶服務、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓，目前我司管理的經(jīng)驗在對太陽城的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。 服務效率——快速服務效率是向用戶提供服務的時限。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。216。 服務收費——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆招袨?，用戶不交管理費而享受服務是不現(xiàn)實的。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。216。216。216。 服務技能——嫻熟服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。對這些設備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設備故障率。 服務設備——完好良好而完善的硬件設施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。 服務態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，管理公司的員工應以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎。 分項目標序號項 目順馳標準國優(yōu)標準房屋完好率98%98%房屋零修及時率100%98%住戶評議滿意率95%95%代收代繳率98%98%裝修施工協(xié)議簽訂率100%無裝修驗收合格率90%無物管費用收繳率90%無空房管理完好率95%無公共設施設備完好率95%無設備建檔率100%無1運行記錄完整率100%無1維修合格率95%無1管理人員持證上崗率100%無1員工崗前培訓率100%無1特殊工種持證上崗率100%無1保安員工在崗率100%無1安全事故到場及時率100%無1保潔合格率95%無1綠化完好率98%無綠化養(yǎng)護率100%無2投訴處理率100%無2社區(qū)文化滿意率95%無第四章 太陽城物業(yè)管理模式第一節(jié) 高標準管理原則物業(yè)管理是一項以服務為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務的工作，順馳物業(yè)在進行任何標準的物業(yè)管理服務中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎之上。我們有信心憑借豐富經(jīng)驗，在太陽城入伙后三年內(nèi)通過GB/T190012000 idt ISO9001：2000質(zhì)量管理體系國際認證，使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。 國際品質(zhì)ISO天津順馳物業(yè)有著非常成功的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系運作經(jīng)驗。同樣，我們有信心憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實際情況，提供專業(yè)管理服務，使太陽城入伙后一年內(nèi)獲得荊州市及湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，并在適當時機申報且爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升太陽城的整體形象，實現(xiàn)創(chuàng)一流品牌的目標。216。216。 容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；三、 便民服務標準與措施主要內(nèi)容有：健康咨詢、家政助理、禮儀服務、社區(qū)活動、看護服務、房屋代租代售、房產(chǎn)投資咨詢、商品零售、商務中心等第三節(jié) 太陽城物業(yè)管理目標憑借多年積累的豐富物業(yè)管理知識及經(jīng)驗，并集合專業(yè)精英人才，順馳物業(yè)為太陽城提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；216。 對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；216。 建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；216。 小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；216。 各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。通知業(yè)主裝修事項。 每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；216。 定期清除綠地雜草、雜物；216。 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；216。 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；216。（二）環(huán)境管理216。 對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；216。 小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；216。 監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控； 216。二、 公共服務標準與措施（一）安全管理216。 公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；216。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；216。 管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；216。 管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；216。 簽訂物業(yè)服務合同，明確權(quán)利義務關系；216。第二節(jié) 太陽城物業(yè)管理服務內(nèi)容與標準為將太陽城建設成為荊州最具特色、充滿異國風情的超一流標志性文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè)荊州分公司將依照《全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)》標準和優(yōu)于《荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級標準》（荊房200333號）中的一級標準實施物業(yè)管理。順馳物業(yè)的便民服務有多年的工作經(jīng)驗，真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗到生活在順馳太陽城這個溫暖大家庭的幸福。三、 經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。二、 委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。216。216。對消防工作實施管理，預防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災的發(fā)生。要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。216。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護。 綠化管理服務綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務及高質(zhì)量的生活場所。 環(huán)境衛(wèi)生管理服務對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進行管理，是一項經(jīng)常性的管理服務工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。 智能化設施設備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。 公共、共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。 房屋及公共、共用設施設備管理服務房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務。一、 常規(guī)性公共服務即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。G. 設置宣傳公益牌，做好文明宣傳與標識。E. 對垃圾的分類處理，定時清理。C. 創(chuàng)造“都市生活”的快捷、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。 外延與內(nèi)延服務管理A. 建立方便的外部聯(lián)系網(wǎng)，方便業(yè)主的需求。C. 加大項目基礎服務工作的力度——考核標準、監(jiān)督機制。 高標準管理的措施A. 建立和實施完善的物業(yè)管理基礎服務和 “公寓式”管理、服務相結(jié)合的管理形式。B. 重視服務的內(nèi)容、品質(zhì)與效率，切實了解太陽城業(yè)主對物業(yè)服務的需求，有針對性的提供服務。第五節(jié) 太陽城物業(yè)管理特色與主要措施216。 在管理團隊方面，本著“專家型團隊、學習型組織”的思路。 我公司將聯(lián)合荊州市和沙市區(qū)有關部門，在太陽城內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化，并使之成為我們創(chuàng)造一流物業(yè)品牌的有力支撐點。兼顧考慮個別崗位可安排太陽城內(nèi)的住戶，幫助解決一些困難戶的問題。 在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。我們深知，一個良好的居住環(huán)境，安全十分重要，基于開發(fā)商對項目的規(guī)劃設計，對智能化系統(tǒng)，安防系統(tǒng)的配備和使用，我們將努力打造人防、技防有機結(jié)合的安全防范系統(tǒng)體系，為太陽城業(yè)主提供和諧、安寧、安全、有序地居住環(huán)境。分各個組團分別設置監(jiān)控崗位，此外在園區(qū)公共道路和配套建筑上，設置巡邏崗。216。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關檢驗服務。216。 考慮到荊州物業(yè)管理普及情況，我們的服務對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè)管理服務費和相關費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。我公司將和居委會、派出所等相關部門全力配合，共同維護業(yè)主的利益。216。 充分重視前期介入的作