【正文】 收小組，確保小區(qū)物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施的的接管驗(yàn)收工作的有效開(kāi)展，使工程質(zhì)量符合接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)以及遺留工程的完善化處理，盡可能減少業(yè)主收樓后產(chǎn)生的遺留工程數(shù)量，達(dá)成遺留工程處理的方式、方法以及施工單位不能及時(shí)完成維修物業(yè)公司可采取的措施，避免后期遺留工程的處理給日常管理帶來(lái)不便。接管驗(yàn)收的工作流程建造公司工程部書(shū)面通知物業(yè)公司（活力粵港管理處）接管驗(yàn)收的具體時(shí)間安排物業(yè)公司組織管理處組抽調(diào)人員組建接管驗(yàn)收小組，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)小區(qū)的接管驗(yàn)收工作；由接管驗(yàn)收小組參照國(guó)家相關(guān)規(guī)定制定樓宇、設(shè)備、設(shè)施的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司（管理處）和建造公司工程部在接管驗(yàn)收前約定時(shí)間召開(kāi)“接管驗(yàn)收前期會(huì)議”；會(huì)議參加人員為：物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、接管驗(yàn)收小組成員、建造公司領(lǐng)導(dǎo)、建造公司工程部工程師以及施工單位代表；確定接管驗(yàn)收的排期、接管驗(yàn)收的方式、方法以及接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)；確定接管驗(yàn)收遺留工程的處理流程、處理完成時(shí)間以及未完成遺留工程處理物業(yè)公司可采取的處理措施等。按照與建造公司的約定排期現(xiàn)場(chǎng)組織進(jìn)行接管驗(yàn)收工程項(xiàng)目遺留工程的統(tǒng)計(jì)和遞交；已接管驗(yàn)收完畢部分的資料移交；施工單位對(duì)遺留工程的處理；管理處派專(zhuān)人對(duì)遺留工程的處理進(jìn)行配合、跟進(jìn)及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。遺留工程的復(fù)驗(yàn)接管驗(yàn)收末次會(huì)議，參加人員為物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、接管驗(yàn)收小組主要人員、建造公司領(lǐng)導(dǎo)、建造公司工程部工程師及施工隊(duì)代表；簽署接管驗(yàn)收項(xiàng)目的移交書(shū)；達(dá)成業(yè)主收樓時(shí)和保修期時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生遺留工程的處理方式、方法以及施工單位不能及時(shí)完成遺留工程處理物業(yè)公司可采取的措施。資料歸檔不合格第二部分 入住期業(yè)主收樓 舉辦隆重簡(jiǎn)樸的業(yè)主收樓儀式，有效縮短業(yè)主對(duì)活力粵港了解、熟悉、認(rèn)同的這一心理過(guò)程，展現(xiàn)物業(yè)管理人的良好形象，為共同營(yíng)造安寧、祥和、積極向上的小區(qū)所特有的氛圍和良好的社區(qū)物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開(kāi)端。與建造公司銷(xiāo)售部確認(rèn)業(yè)主收樓時(shí)間段，按照物業(yè)公司收樓方案由銷(xiāo)售部分批次通知業(yè)主收樓的日期；收樓前的準(zhǔn)備工作；成立業(yè)主收樓統(tǒng)籌小組；業(yè)主收樓前的物資準(zhǔn)備，如：手提袋、收樓資料、小禮品、檔案袋、鑰匙柜、資料柜等；與建造公司、施工單位協(xié)商收樓遺留工程的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)處理，展示發(fā)展商的實(shí)力及物業(yè)公司的良好形象；由財(cái)務(wù)部確認(rèn)業(yè)主收樓時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用清單；收樓現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)其他協(xié)作單位現(xiàn)場(chǎng)辦公，同時(shí)向業(yè)主重點(diǎn)介紹物業(yè)公司專(zhuān)門(mén)搭建的“商務(wù)信息溝通平臺(tái)”；辦理入住手續(xù)流程圖（在對(duì)外公布的收樓期間內(nèi)設(shè)置臨時(shí)收樓集中辦公地點(diǎn)、采取一站式服務(wù)的方式）二、裝修管理為了加強(qiáng)活力粵港住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理，保證業(yè)主裝飾裝修期間的工程質(zhì)量和安全，維護(hù)活力粵港外觀形象的統(tǒng)一、美觀和小區(qū)公共安全及全體業(yè)主的共同利益，保證小區(qū)業(yè)主裝修工作順利進(jìn)行。屆時(shí)活力粵港將設(shè)立工程部管轄下的裝修審批服務(wù)處，由一名專(zhuān)職裝修審批管驗(yàn)證業(yè)主身份一站式服務(wù)(辦理各種手續(xù))繳清各項(xiàng)費(fèi)用領(lǐng)取單元鑰匙 收樓遺留工程處理理員（臨時(shí)設(shè)置崗位）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修手續(xù)的報(bào)批、審批，提供一條龍式的便利服務(wù)，同時(shí)結(jié)合“活力粵港商務(wù)信息溝通平臺(tái)”發(fā)布的裝修指引信息，供業(yè)主選擇合適的裝修方案及經(jīng)管理處審核合格的裝修單位進(jìn)行裝修，充分發(fā)揮“商務(wù)信息溝通平臺(tái)”的導(dǎo)向功能、約束功能，架起管理處與住戶、管理處與裝修單位、住戶與裝修單位之間的橋梁，真正提高住戶、裝修公司按章裝修的自覺(jué)性。對(duì)于活力粵港裝修管理，我們擬圍繞以下管理要點(diǎn)進(jìn)行：按照《建設(shè)部令第110號(hào)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，結(jié)合活力粵港實(shí)際情況，制定活力粵港室內(nèi)裝飾裝修管理辦法；從業(yè)資格：裝修施工單位必須持有省、市一級(jí)主管部門(mén)頒發(fā)的《承建資格證書(shū)》，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員要求持有市主管部門(mén)頒發(fā)的上崗證；開(kāi)工申報(bào)登記：居民在對(duì)家居進(jìn)行裝修前，必須會(huì)同其委托的裝修單位向活力粵港管理處申報(bào)登記；裝修保證金：在辦理開(kāi)工申請(qǐng)審批時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理單位交納標(biāo)準(zhǔn)房2000元、復(fù)式房3000元的裝修保證金；裝修過(guò)程中的禁止行為：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。裝修噪音管理：嚴(yán)格制定小區(qū)內(nèi)裝修施工時(shí)間以及施工時(shí)噪音過(guò)大項(xiàng)目的施工時(shí)間；裝修垃圾管理：裝修垃圾按要求，用袋裝好運(yùn)放到管理處指定的垃圾清運(yùn)點(diǎn)；裝修現(xiàn)場(chǎng)消防管理：現(xiàn)場(chǎng)按要求配備滅火器，動(dòng)火作業(yè)時(shí)需報(bào)管理處批準(zhǔn)后方能作業(yè)，同時(shí)管理處派監(jiān)管員到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督作業(yè)；裝修期間的電梯使用管理：規(guī)定電梯幫運(yùn)的作業(yè)時(shí)間以及電梯搬運(yùn)物品的種類(lèi)以及重量、尺寸等；裝修期間的水電管理：嚴(yán)格控制在用戶表后作業(yè)，禁止私自戶外駁接臨時(shí)用水電；裝修過(guò)程巡查監(jiān)管：在裝修過(guò)程中，由裝修審批管理員和片區(qū)物業(yè)助理、治安巡邏員交叉監(jiān)管；裝修人員管理：嚴(yán)格裝修施工人員管理制度，統(tǒng)一佩帶由管理處制作的裝修馬甲及裝修人員出入證，并規(guī)定裝修人員在小區(qū)的工作時(shí)間及出入管理辦法；違章裝修的管理：針對(duì)違章裝修的情節(jié)輕重，可作如下處理：現(xiàn)場(chǎng)整改、責(zé)令恢復(fù)原狀、扣留或沒(méi)收工具、賠償經(jīng)濟(jì)損失、訴諸法律等；裝修驗(yàn)收管理：擬設(shè)想裝修驗(yàn)收由裝修審批服務(wù)處及客戶服務(wù)部聯(lián)合完成。第三部分 常規(guī)期結(jié)合活力粵港地理位置以及小區(qū)自身結(jié)構(gòu)多元化的特點(diǎn)，活力粵港常規(guī)期物業(yè)管理從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：一、保安管理治安管理是常規(guī)期物業(yè)管理的重點(diǎn)，管理采取“以人防為主，技防和物防為輔”的整體思路。保安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍保安隊(duì)伍建設(shè)按高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓培訓(xùn)上崗、考核上崗等環(huán)節(jié)，實(shí)行“軍事化管理”，在編制上擬設(shè)立班長(zhǎng)負(fù)責(zé)下小組長(zhǎng)制度，加強(qiáng)監(jiān)督職責(zé)。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資掛鉤的機(jī)制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。治安防范——采取“三崗”結(jié)合的科學(xué)防范體系全面實(shí)施“三崗”結(jié)合的防范模式，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗聯(lián)合防范，著重安防點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)；粵港花園周邊治安狀況較為復(fù)雜，加之臨街商鋪及中間市政路的規(guī)劃，擬保安巡邏采取徒步、單車(chē)、摩托車(chē)三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏時(shí)間，并利用小區(qū)智能化系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控；守衛(wèi)崗采取出入門(mén)崗與重點(diǎn)防范區(qū)域固定崗相結(jié)合的方式，嚴(yán)格執(zhí)行“出入來(lái)防登記”與“區(qū)內(nèi)可疑人員問(wèn)詢”相結(jié)合的防范模式。機(jī)動(dòng)崗屬保安部快速反應(yīng)及快速支援單位，充分配合其他崗位的需求和互補(bǔ)。二、車(chē)輛管理活力粵港配套設(shè)有地下停車(chē)場(chǎng)，相對(duì)緩和了后期停車(chē)難的問(wèn)題，為了確保后期停車(chē)場(chǎng)車(chē)位搶占、收費(fèi)等問(wèn)題，我們擬從以下方面進(jìn)行車(chē)場(chǎng)管理：合理規(guī)劃行車(chē)交通，實(shí)行規(guī)范化管理。根據(jù)活力粵港的實(shí)際情況，合理規(guī)劃進(jìn)出口和行駛路線，對(duì)交通車(chē)輛行駛規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等方面。健全小區(qū)車(chē)輛檔案，按區(qū)域規(guī)劃租賃停車(chē)位，減少停車(chē)收費(fèi)及車(chē)位占停問(wèn)題。三、環(huán)境管理依據(jù)活力粵港樓盤(pán)發(fā)展方向的定位以及物業(yè)公司未來(lái)創(chuàng)榮譽(yù)的需要，主要從以下幾方面闡述： 清潔綠化管理管理處制定“清潔綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)”，由物業(yè)公司職能部門(mén)與管理處監(jiān)督部門(mén)聯(lián)合交叉檢查。從檢查效果體現(xiàn)日常工作中存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題展開(kāi)培訓(xùn)，不斷持續(xù)改進(jìn)。 噪音污染管理（1） 參照“東莞市環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)”制定小區(qū)環(huán)境噪音控制標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)于“業(yè)主公約”章程里面，給后期管理帶來(lái)理論依據(jù)。（2） 將噪音管理納入客服部及保安部管理職責(zé)，全員參與，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)并制止噪音污染的行為。（3） 在社區(qū)文化宣傳上面，加大對(duì)噪音危害的宣傳。 住戶日常行為管理（1） 倡導(dǎo)員工在小區(qū)內(nèi)的日常行為，以此帶動(dòng)廣大住戶，如員工發(fā)現(xiàn)地面垃圾隨手撿入垃圾桶等。（2） 加大環(huán)境宣傳力度，如“高空拋物的危害”、“占用公共通道”等。四、設(shè)備設(shè)施管理 定設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維修管理手冊(cè)，嚴(yán)格按章作業(yè)； 完善設(shè)備設(shè)施配套，確定設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任人； 建立設(shè)備設(shè)施應(yīng)急方案； 由物業(yè)公司職能部門(mén)與管理處監(jiān)督部門(mén)定期或不定期進(jìn)行檢查考評(píng)， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改；五、消防管理 立活力粵港消防應(yīng)急預(yù)備隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，加強(qiáng)消防觀念； 制定消防設(shè)備設(shè)施檢查實(shí)驗(yàn)計(jì)劃，每月定期有由保安部負(fù)責(zé)實(shí)施，確保消防設(shè)施的良好使用狀態(tài)； 每季度物業(yè)公司組織消防大檢查，監(jiān)督消防設(shè)備設(shè)施檢查實(shí)驗(yàn)計(jì)劃的落實(shí)有效。六、客戶服務(wù) 每月分片區(qū)定期走訪住戶，每半年做一次客戶滿意度調(diào)查，了解住戶需求及管理中的不足，保持管理處工作持續(xù)改進(jìn)信息的收集工作； 利用“商務(wù)信息溝通平臺(tái)”及“短信雙向信息溝通平臺(tái)”定期向住戶發(fā)布各類(lèi)通知信息。 推行“首問(wèn)責(zé)任制”，將住戶放在第一為，給予住戶受尊重的感覺(jué)，解決住戶各類(lèi)投訴、需求問(wèn)題