【正文】 要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第二部分 市場研究第二部分 市場研究房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）①區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢①各檔次產(chǎn)品供應狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。序號比較因素典型樓盤分值權(quán)重擬建項目分值備注（詳細）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心的遠近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設(shè)計10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9發(fā)展商信譽1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其它方面如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12合計106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。①市場定位②目標市場定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標④價格定位：項目銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注寫字間配套功能停車場住宅銷售第三部分 項目開發(fā)方案第三部分 項目開發(fā)方案1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算。從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場公共配套設(shè)施配置方案①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。⑥周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。方案1序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計36264方案2（略）①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。15016030%20022040%30032010%②配套功能：功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注會議室大（1個）360附樓3層及主樓3層局部㎡/人可同時容納200人會議室中（2個）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計2176主體12層，裙樓23層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。②方案2（略）③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。④戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①經(jīng)濟核算經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/a租價300元/個月回收期693247。44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738693方案②經(jīng)濟核算經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積7630㎡停車場為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益租價300元/個月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場