【正文】 %、%，綜合起來幾近沿海12省市的50%。就城市運營角度看中心城市上海，和兩個副中心城市南京與杭州的聯(lián)系，以及圈際效應(yīng)，則上海與蘇州經(jīng)濟聯(lián)系最強。其次為無錫和嘉興，再次為南通、杭州和常州，最弱是舟山、寧波和揚州。在兩個副中心城市中，上海與杭州的經(jīng)濟關(guān)取決明顯強于上海與南京的聯(lián)系。嘉興、南通、常州、無錫、杭州、蘇州共同構(gòu)成了上海的核心城市經(jīng)濟圈。以舟山、寧波、湖州、紹興、杭州構(gòu)成了南翼副中心城市經(jīng)濟圈。以泰州、揚州、鎮(zhèn)江、南京構(gòu)成了北翼副中心城市經(jīng)濟圈。作為龍頭的上海無疑對整個長三角具有經(jīng)濟拉動作用與示范效應(yīng)。據(jù)報載未來5年，從長江口北岸南通市，到杭州灣以南的寧波，西至南京的10萬平方公里范圍內(nèi)，一個縱橫交錯、通江達海的現(xiàn)代化快速交通網(wǎng)，將把長三角15座中心城市、55座中等城市、1446個小城鎮(zhèn)全部納入“3小時都市圈”。 據(jù)專家預(yù)測，以常州、泰州為界，長三角北部斷裂為兩個經(jīng)濟區(qū)域。在長三角南部、上海對嘉興、舟山的經(jīng)濟聯(lián)系強于杭州，但對湖州、紹興、寧波的聯(lián)系弱于杭州，同樣存在斷裂。專家分析認為，在區(qū)域聯(lián)系和招商政策方面，各地方政府竟相作出讓步的同時，占生產(chǎn)四要素之一的資本由于我國金融體系是按行政區(qū)域進行分管與調(diào)度的原因，需要有中央的一攬子計劃方可得到某種程度的解決。 就城市地產(chǎn)角度看，現(xiàn)存的問題是各城市普遍缺少復(fù)合型的思維方式，各城市的定位過于同質(zhì)化，未來的發(fā)展目標都是交通樞紐、物流中心、制造基地、旅游城市，缺少個性意識。某些樓盤是怎樣建成的今年6月13日，央行下發(fā)旨在調(diào)整和收縮房地產(chǎn)行業(yè)資金發(fā)貸額度與流程控制的121號文。該文件規(guī)定；樓盤結(jié)頂才可以按揭發(fā)售；不能異地貸款開發(fā)；建筑商不得為開發(fā)商墊資，以及重申開發(fā)商自有資金不得低于項目總投資的30%。因融資渠道沒有形成多元化格局，目前房地產(chǎn)企業(yè)無論私營、國有還是合資，都依賴銀行貸款為生，央行此舉對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。 美國《華爾街日報中文版》在不久前出版的一期報紙上刊登分析文章稱：截止今年4月份，中國各銀行的房地產(chǎn)貸款余額達到18357億元，%，超過了央行規(guī)定的對任何一個行業(yè)貸款不得超過15%的上限。這種情形不禁令人想起泰國在1997年亞洲金融危機爆發(fā)前的情形，以及香港眾多高檔地產(chǎn)項目長期困攏當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的現(xiàn)狀，央行此舉意在泡沫遏制其膨脹勢頭。 目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，形勢如同一位業(yè)內(nèi)人士所比喻的：是三國前期的十八路諸侯討董卓。資金是項目的生命線，央行的121號文件，可以說是斷了那些“以小搏大”者的后路。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在北京，房地產(chǎn)商繳納總額占15%的土地出讓金，就可以拿到臨時土地證，即可啟動開發(fā)程序，辦理其他4個許可證。如開發(fā)者實力非常弱，連土地出讓金的15%的自有資金都沒有，就可能從銀行作流動資金貸款，以支付這筆款項。具體點說：“就是先用一筆流動資金貸款，盡快將土地證辦下來，然后抵押給銀行，申請正式的開發(fā)貸款，再用新貸來的部分開發(fā)貸款去償還流動資金貸款，形成短貸充長貸，長貸還短貸的循環(huán)。有一些開發(fā)商還將開發(fā)貸款化整為零，到不同的銀行去貸流動資金貸款。而差不多可以同時進行的樓盤按揭貸款提前完成了資金鏈的另一半。 還有另外一些辦法，比如假按揭、虛增房價、建筑墊資等等。因為按揭貸款對開發(fā)商資金鏈的關(guān)鍵作用，自1997年房地產(chǎn)貸款的重點從開發(fā)貸款向消費貸款轉(zhuǎn)移開始，就有假按揭的情況出現(xiàn)。到現(xiàn)在差不多已成普遍現(xiàn)象，以企業(yè)的員工、親友、熟人充當(dāng)購房者。在虛增房價的同時對購房者實行“返租讓利”，購房者事實上不用首付就得到了房產(chǎn)，開發(fā)商取得了高額貸款，而銀行則當(dāng)然地處于高風(fēng)險狀態(tài)。建筑商墊資是承攬項目的先決條件，實際上成為了項目開發(fā)商降低資金成本，轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險的重要手段。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2002年建設(shè)單位（不含集體和個體）拖欠施工單位的工程款達2408億元，%。施工單位在產(chǎn)業(yè)鏈上位于底層，根本沒有選擇余地，但他們的資金亦多來自銀行，房地產(chǎn)商要求其墊資修建，其實是間接占用銀行資金。 有的開發(fā)項目，開發(fā)商自有資金連10%都不到，有的甚至只在5%左右。這樣的項目是一直依賴于運作者的“資源配置”能量的。他們的資金鏈敏感而脆弱，甚至是弱不禁風(fēng)。他們經(jīng)過包裝的項目之所以對銀行有一定吸引力，是因為銀行依賴于放款的利潤獲得生存。在按揭貸款質(zhì)量整體上優(yōu)于對工商業(yè)貸款的形勢下，開發(fā)商往往要求那些能提供流動資金貸款，尤其是開發(fā)貸款的銀行方能得到按揭款權(quán)。所以，誰最能滿足開發(fā)商的要求，誰的市場份額就可以得到增長?！般y行也是沒有好的辦法來改變這一游戲規(guī)則”，一位金融界人士如是說。 央行的121號文件，可謂刀刀砍到了開發(fā)商、尤其是那些“以小搏大”的開發(fā)商的要害處，連大腕潘石屹在細讀文件之后都驚呼：房地產(chǎn)的冬天到了。談?wù)劦禺a(chǎn)策劃當(dāng)一個房地產(chǎn)企業(yè)對某塊地皮作出了開發(fā)決擇，就是對一個房地產(chǎn)項目作出了一項戰(zhàn)略決定。而市場調(diào)研策劃是這一戰(zhàn)略的延續(xù)，同時又反過來作用于這一戰(zhàn)略決擇，使之在具體化的同時得以提升。項目策劃與項目設(shè)計是相關(guān)的兩個系統(tǒng)，它們是維系項目是否成功的關(guān)鍵。策劃確定了項目的定位和營銷，是造勢之“源”，設(shè)計確定了項目的品質(zhì)與個性，是入實之“源”。策劃中的市場調(diào)研內(nèi)容，主要為宏觀政策及市場供求關(guān)系調(diào)研，消費在調(diào)研和競爭對手調(diào)研三大項。 策劃是一項系統(tǒng)工程，系統(tǒng)只有不斷得到維護和加強，才能提高內(nèi)在各環(huán)節(jié)的兼容性，才可能是完善的系統(tǒng)。市場調(diào)研屬于營銷策劃的范疇，著重解決項目的定位問題。整個營銷策劃大致由以下六大環(huán)節(jié)構(gòu)成：地產(chǎn)戰(zhàn)略、市場調(diào)研、項目定位、營銷推廣、價格戰(zhàn)略及營銷組織。這六大環(huán)節(jié)相互構(gòu)成鏈狀，它們相輔相承，緊密配合，缺一不可。策劃工作所要求的品質(zhì)，是像農(nóng)民一樣誠實和質(zhì)樸，像工人一樣細致和嚴謹，像詩人一樣充滿靈感。策劃是一項實證加智慧的工作。 我不否認策劃仍然是意識、觀念、思維的產(chǎn)物，有不少“頭腦風(fēng)暴”的成份在內(nèi)。但策劃的目的到底不是開創(chuàng)思維，而只創(chuàng)造效果。要出效果就非得要懂門道，有專業(yè)水準。對一個具體項目來說，策劃的目的在于提高實效營銷的水平，因此，策劃不能是某種概念先行的意識導(dǎo)入，而只能是實實在在，同呼吸共命運的參與。策劃人既要有一份旁觀者的理智與清醒，但又不只是旁觀者。從這個意義來說，策劃人實際要比任何人付出都更多。紙上談兵的策劃，這里可以舉出兩例：一是1997年深圳東部推出“金海灘”酒店度假概念，由于這一概念采用的是美國WTE模式，不適合中國的信用制度及消費者心態(tài)，所以雖然開發(fā)商作出了令人敬佩的努力，三年來仍然銷售不暢。二是1998年上海的黃雅苑項目由于忽略了地價，交通及環(huán)境要素，最終成為死盤，而這一策劃與設(shè)計方案本身都被某些專家評為最成功的單位設(shè)計，獲得了某國際大獎。 可知，無論是房地產(chǎn)老板的主體中心論，抑或是某些“點子大師”的策劃藝術(shù)說，都有可能導(dǎo)致項目的失敗。企業(yè)活動不僅要考慮顧客需要，也要分析競爭對手狀況，這一法則是買方市場理論，即二元客體導(dǎo)向。我們知道主體導(dǎo)向是一切以自我為中心，根據(jù)同上的設(shè)想與判斷，將生產(chǎn)的產(chǎn)品供應(yīng)給消費者。主體導(dǎo)向是短缺經(jīng)濟的產(chǎn)物。而前些時候一度流行的“點子”策劃，是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的產(chǎn)物。那時開發(fā)商既開始懷疑主體導(dǎo)向的思維方式，又沒能夠進入客體導(dǎo)向和二元客體導(dǎo)向，在懷疑自我的同時，請文化人予以“點子”策劃和文化包裝。 我以為策劃工作要遵循的三大原則是：主體導(dǎo)向要轉(zhuǎn)向客體導(dǎo)向；要做系統(tǒng)營銷的倡導(dǎo)者和實踐者；堅持營銷專業(yè)是藝術(shù)與智慧的高度結(jié)合。專業(yè)有賴于智慧的推動，智慧只有依附于專業(yè)之上才能體現(xiàn)其價值。一句話，實證加智慧。當(dāng)然，智慧在大量的調(diào)研與統(tǒng)籌期間，同時起著闡述和總結(jié)的作用，也即產(chǎn)生理論，形成文字的模式。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)好幫