房地產全程營銷策劃-資料下載頁
2025-08-28 15:21本頁面
【正文】 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務 郵政服務 娛樂、餐飲、運動 生活服務 娛樂休息設施 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響 二、區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷 宏觀經濟運行狀況 (1)國內生產總值： 第一產業(yè)數量 第二產業(yè)數量 第三產業(yè)數量 房地產所占比例及數量 (2)房地產開發(fā)景氣指數 (3)國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產按揭政策 (4)固定資產投資總額 全國及項目所在地 其中房地產開發(fā)比重 (5)社會消費品零售總額 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 (6)中國城市房地產協(xié)作網絡信息資源利用 項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī) 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 政府關于商品住宅在金融、市場規(guī)劃等方面的政策法規(guī) 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 項目所在地房地產市場總體供求現狀 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現 商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 各種檔次商品住宅客戶分析 商品住宅客戶購買行為分析 三、土地 SWOT(深層次 )分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點 四、項目市場定位 類比競爭樓盤調研 類比競爭樓盤基本資料 項目戶型結構祥析 項目規(guī)劃設計及銷售資料 綜合評判 項目定位 (1)市場定位 區(qū)域定位 主力客戶群定位 (2)功能定位 (3)建筑風格定位 五、項目價值分析 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 (1)商品住宅價值分析法 (類比可實現價值分析法 )： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重 分析可類比項目價值實現的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 (2)類比可實現價值決定因素 A、市政交通及直入交通的便利性的差異 B、項目周邊環(huán)境的差異： 自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質的差役 C、周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 a、建筑風格和立面的設計、材質 b、單體戶型設計 c、建筑空間布局和環(huán)藝設計 d、小區(qū)配套和物業(yè)管理 e、形象包裝和營銷策劃 f、發(fā)展商品牌和實力 價值實現的經濟因素 a、經濟因素 b、政策因素 項目可實現價值分析 (1)類比樓盤分析 (2)項目價值類比分析 價值提升和實現要素對比分析 項目類比價值計算 六、項目定價模擬 均價的確定 (1)住宅項目均價確定的主要方法： 類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 a、分析有效市場價格范圍 b、確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 (1)商品住宅定價法 差異性價格系數定價法 (日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數 ) (2)各種差異性價格系數的確定 確定 基礎均價 確定系數 確定幅度 (3)具體單位定價模擬 七、項目投入產出分析 項目經濟技術指標模擬 項目總體經濟技術指標 首期經濟技術指標 項目首期成本模擬 成本模擬表及其說明 項目收益部分模擬 (1)銷售收入模擬 銷售均價假設 銷售收入模擬表 (2)利潤模擬及說明 模擬說明 利潤模擬表 (3)敏感性分析 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示 項目風險性評價 (1)價值提升及其實現的風險性 項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運作風險性 減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠 經濟政策風險 國際國內宏觀經濟形勢的變化 國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設 九、開發(fā)節(jié)奏建設 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 政策法規(guī)因素 地塊狀況因素 發(fā)展商操作水平因素 資金投放量及資金回收要求 銷售策略、銷售政策及價格控制因素 市場供求因素 上市時間要求 項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測 項目開發(fā)步驟 項目投入產出評估 結論 房地產
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