房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃-資料下載頁(yè)
2025-08-28 15:21本頁(yè)面
【正文】 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務(wù) 郵政服務(wù) 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 生活服務(wù) 娛樂(lè)休息設(shè)施 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響 二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 (1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) (3)國(guó)家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 (4)固定資產(chǎn)投資總額 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 (5)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 商品住宅價(jià)格指數(shù) (6)中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 政府關(guān)于商品住宅在金融、市場(chǎng)規(guī)劃等方面的政策法規(guī) 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 各種檔次商品住宅客戶分析 商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 三、土地 SWOT(深層次 )分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)祥析 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 綜合評(píng)判 項(xiàng)目定位 (1)市場(chǎng)定位 區(qū)域定位 主力客戶群定位 (2)功能定位 (3)建筑風(fēng)格定位 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 (1)商品住宅價(jià)值分析法 (類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 )： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) (2)類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素 A、市政交通及直入交通的便利性的差異 B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異： 自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差役 C、周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 a、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) b、單體戶型設(shè)計(jì) c、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) d、小區(qū)配套和物業(yè)管理 e、形象包裝和營(yíng)銷策劃 f、發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 a、經(jīng)濟(jì)因素 b、政策因素 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 (1)類比樓盤分析 (2)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 六、項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 (1)住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法： 類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 a、分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 b、確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 (1)商品住宅定價(jià)法 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法 (日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù) ) (2)各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定 確定 基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 (3)具體單位定價(jià)模擬 七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目首期成本模擬 成本模擬表及其說(shuō)明 項(xiàng)目收益部分模擬 (1)銷售收入模擬 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 (2)利潤(rùn)模擬及說(shuō)明 模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 (3)敏感性分析 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) (1)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 對(duì)銷售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化 國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建設(shè) 影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素 政策法規(guī)因素 地塊狀況因素 發(fā)展商操作水平因素 資金投放量及資金回收要求 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 市場(chǎng)供求因素 上市時(shí)間要求 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 結(jié)論 房地產(chǎn)
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