【正文】 牌的房產(chǎn)市場，奧運帶動的是整個城市的發(fā)展，而非某一產(chǎn)業(yè)的突然崛起，即使奧運過后，城市建設(shè)的可持續(xù)規(guī)劃依舊能夠給房產(chǎn)市場提供利好。 東南三環(huán)老齡公房成交易新寵。11月，勁松區(qū)域的交易量在朝陽區(qū)內(nèi)排名第五，相對上月，％，高于本月朝陽交易量整體提升幅度。勁松區(qū)域?qū)儆诜篊BD區(qū)域，地處東南三環(huán)，在區(qū)域位置上具有相對優(yōu)勢，同時兼?zhèn)淞吮憷慕煌ê统墒斓纳虡I(yè)及文化氛圍。本月該區(qū)域的交易活躍主要受以下因素影響。 　　老齡公房戶型小，總價低。近期，快速增長的房屋價格一次次地考驗著人們的購買能力，人們在關(guān)心房價漲幅的同時也越來越關(guān)注可購買房產(chǎn)的房值變化。老齡公房，兩居室面積在60平米左右，二手商品房一般一居室面積都要超過70平米。所以消費者更加青睞購買公房。 　　位置與配套優(yōu)勢滿足置業(yè)需求。勁松區(qū)域地處三環(huán)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；學(xué)校、醫(yī)院遍布周邊；休閑設(shè)施和商業(yè)配套分布四周。而大部分二手商品房都在配套或者位置上存在不足，所以相比之下，消費者更愿意購買老齡公房，同時，隨著房價的增長，遠(yuǎn)郊區(qū)的房產(chǎn)價格大有趕超城區(qū)價格的趨勢，部分購房者因此將需求轉(zhuǎn)向價格差不是很大的東南三環(huán)老齡公房區(qū)，很多在CBD工作需要在東部置業(yè)的消費者也將眼光放在了該區(qū)域，諸多因素影響之下，老齡公房區(qū)的交易比較活躍。 　　稅費優(yōu)勢。房齡較老是東三環(huán)老齡公房區(qū)的軟肋，但同時也是其優(yōu)勢，公房在交易中需要繳納的稅費較少，而大部分二手商品房都在5年之內(nèi)，％的營業(yè)稅，這在房價高啟的今天是所有購房者都不得不考慮的成本。 （3）北京市海淀區(qū)2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　海淀區(qū)本月相比較十月，在成交量方面，經(jīng)過政府一系列調(diào)控措施出臺后，市場經(jīng)過十月的小幅震蕩，十一月有回溫跡象，%，而在總體成交量小幅上升的局面下，公主墳區(qū)域卻上升明顯，環(huán)比十月上升近7%。成交均價方面繼續(xù)上月火熱局面，持續(xù)升溫，%。成交熱點區(qū)域在十一月沒有變動，與上月基本相同，前四名依舊是：五棵松、清河、中關(guān)村、紫竹橋。 　　低價區(qū)域吸引消費者。本月成交量前兩名的五棵松與清河區(qū)域在成交均價方面相對其他熱點區(qū)域較低，清河區(qū)域成交均價僅僅在12000元/平方米左右，是海淀區(qū)均價最低的區(qū)域。而像中關(guān)村和紫竹橋區(qū)域兩個傳統(tǒng)熱點區(qū)域，均價達(dá)到17000元/平方米——18000元/平方米，紫竹橋區(qū)域最高價甚至到了27000元/平方米。房價的不斷高漲，已經(jīng)超出消費者的購買能力，相比較，清河區(qū)域以其均價低的優(yōu)勢吸引消費者購買。 漲幅熱點：公主墳區(qū)域 交通便利：坐擁西三環(huán)之便，北可去玉淵潭，南可到蓮花池。地鐵一號線東西貫通，而且規(guī)劃中的地鐵九號線正好在公主墳區(qū)域內(nèi)與地鐵一號線交會。這些都為公主墳區(qū)域成為熱點提供支持。 　　奧運場館輻射區(qū)域：隨著五棵松區(qū)域的不段改善，奧運契機使五棵松成為新的商業(yè)圈。從以往經(jīng)驗來看，商圈帶動周邊區(qū)域發(fā)展的例子很多，如亞運村商圈帶動亞北區(qū)域，中關(guān)村商圈帶動學(xué)院路及清河區(qū)域，所以作為與五棵松比鄰的區(qū)域，受到五棵松區(qū)域的利好帶動，公主墳將受到越來越多人的關(guān)注。 　　綜合來看，公主墳區(qū)域不管從交通，還是商圈影響來說，都具有成為熱點區(qū)域的潛力，而且現(xiàn)在區(qū)域成交均價也相對較低，只有13000元/平方米，二手房方面有柳林館南里，六里橋北里，普惠北里，普惠南里，吳家村路10號院，頤源居等眾多小區(qū)，為成交量提供保障。 （4）北京市豐臺區(qū)2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　11月，％，％，交易量排名依舊處于第三位。方莊本月交易量環(huán)比上月有大幅提升,馬家堡地區(qū)也在交易活躍的同時保持穩(wěn)步增長。 市場升溫更顯方莊二手房優(yōu)勢。近兩年來，由于南城交通環(huán)境、配套設(shè)施的改善，人們房產(chǎn)消費觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的購房者開始將關(guān)注的目光投向方莊,促進(jìn)了方莊房產(chǎn)市場的活躍。 　　％，％的小幅攀升。方莊作為北京市改革開放第一個實驗小區(qū)，至今已形成了以芳群園、芳城園、芳星園、芳古園等社區(qū)為主，配套設(shè)施較完善的生活居住區(qū)。同時，芳群園、芳城園、芳星園、芳古園的社區(qū)住房主要是以90年代初建造的高層塔樓為主，大多數(shù)是公房和央產(chǎn)房，芳齡較新，居室結(jié)構(gòu)合理，社區(qū)居住氛圍濃厚，這就使得該區(qū)域二手房成為眾多置業(yè)者的主要選擇，方莊二手房優(yōu)勢盡顯。隨著城市規(guī)劃工作的逐步落實,依托方莊現(xiàn)有的發(fā)展優(yōu)勢，該區(qū)域二手房交易量將會繼續(xù)攀升，呈現(xiàn)供需兩旺的狀況，價格也會有溫和的上漲。 　　繼南中軸路開通之后，路面交通與軌道交通的建設(shè)正在逐步推進(jìn)中,讓馬家堡地區(qū)同時具備地上和地下的雙重交通優(yōu)勢, 使得該地區(qū)在南城具有了無可比擬的最佳地勢。而交通的便利始終是人們選擇居住地的參考因素之一，強勢的交通條件不言而喻地將成為區(qū)域價值提升的有力載體。 　　馬家堡的交通改善帶動了地產(chǎn)的持續(xù)升值，近幾年該地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度較大,新房供給充足，加上以前的老社區(qū)形成了新老共處的和諧景象。本月馬家堡區(qū)域的交易量在豐臺區(qū)的排名雖不理想,％的提升。同一地區(qū)匯聚新舊樓群有利于滿足不同購房群體的消費需求,在局部區(qū)域內(nèi)形成差異化供給。目前，馬家堡地區(qū)正向著全面、滿足不同人群需求的方向發(fā)展,特有的交通優(yōu)勢外加有吸引力的房價將會讓西南和南部地區(qū)更多的消費者選擇在此安家，同時眼光銳利的投資客也一定不會錯過這塊南城寶地。 . 近郊區(qū)域分析 北京市近郊二手房成交熱點區(qū)域2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　成交量變動方面：2007年11月北京近郊熱點區(qū)域的成交變動中除了回龍觀和天通苑北區(qū)域成交量小幅下降，其它近郊熱點成交區(qū)域本月二手房成交數(shù)量均呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。其中成交量漲幅最大的區(qū)域是舊宮、和義片區(qū)，％，在成交量排名中超過上月排在其前的天通苑片區(qū)位居第二名。本月回龍觀片區(qū)成交量小幅回落，％，在成交量排名中亦莊片區(qū)超越回龍觀片區(qū)排名第四。 　　成交價格指數(shù)方面：本月近郊各熱點區(qū)域成交價格指數(shù)均呈上漲態(tài)勢。其中天通苑片區(qū)交易價格指數(shù)本月漲幅較大，％，黃村和回龍觀成交價格指數(shù)也大幅攀升，％％。 回龍觀片區(qū)價漲量跌： 　　本月回龍觀片區(qū)二手房市場呈現(xiàn)量跌價漲的主要原因是本月該片區(qū)客戶需求漲幅較大，供需矛盾拉動價格攀升，價格的巨大漲幅促使部分房主捂房惜售，希望獲取更大收益，房源供給的減少使得該區(qū)域呈現(xiàn)了特有的價漲量跌的態(tài)勢。10月北京地鐵五號線開通以來，天通苑片區(qū)受5號線利好因素影響，量價雙雙攀升。天通苑片區(qū)和回龍觀片區(qū)是北京最大的兩個經(jīng)濟(jì)適用房分布區(qū)。相對于已購公房和二手商品房的高價位而言，這兩個片區(qū)具有顯著的價格優(yōu)勢。而且二者之間也具有一定的替代效應(yīng)。面對天通苑片區(qū)與日俱增的房價，部分購房業(yè)主開始轉(zhuǎn)向僅有地鐵13號線支持的回龍觀片區(qū)。這部分轉(zhuǎn)移的客戶需求使得回龍觀區(qū)域本月供需矛盾激化，成交價格指數(shù)也呈現(xiàn)大幅攀升，％，一躍超過天通苑區(qū)域成交價格指數(shù)。回龍觀片區(qū)成交價格的攀升一方面引發(fā)了該區(qū)域業(yè)主的惜售心里，同時也使得因供求關(guān)系導(dǎo)致的兩區(qū)域價格倒掛而替代購房的需求者回流到有5號線和13號線相交的天通苑片區(qū)。促使回龍觀區(qū)域本月成交量穩(wěn)中有降。 　　亦莊片區(qū)量價齊升。亦莊作為北京國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前已形成了集工業(yè)、公建和居住于一體的較成熟的大型社區(qū)。這里園林般的社區(qū)環(huán)境加上建設(shè)中的地鐵9號線和京津輕軌和已有的京津塘高速公路，對外的交通十分便捷，吸引了眾多消費者在此落戶。與此同時世界500強中的諾基亞、IBM等著名企業(yè)在此安家，許多高管人員和員工也紛紛在此購房。隨著亦莊片區(qū)生態(tài)環(huán)境的進(jìn)一步建設(shè)，社區(qū)生活配套設(shè)施和教育設(shè)施配套的逐漸完善，亦莊片區(qū)更加散發(fā)了迷人的魅力。本月亦莊片區(qū)成交量和成交均價都在持續(xù)攀升的客戶需求的推動下小幅攀升，形成了本月亦莊開發(fā)區(qū)二手房交易活躍的氛圍。預(yù)計在未來的幾年中，作為北京六大功能區(qū)之一，無論是軌道交通的開通、大型購物中心的進(jìn)駐，還是國際大型企業(yè)的入駐，均對亦莊的發(fā)展有很大的助益。二手房交易也會更加紅火。具有較大的升值潛力。 （1）北京2007年11月成交量上漲排名前十大片區(qū)成交分析 　　11月份二手房市場各片區(qū)成交情況迥異。熱點片區(qū)明顯呈現(xiàn)出郊區(qū)化，在前10大片區(qū)中除崇文、宣武大部分是在四環(huán)外地區(qū)。而且南部有：舊宮和義、方莊、石榴園、崇文、宣武、洋橋。占據(jù)了熱點片區(qū)的60%。 　　舊宮與和義地處南四環(huán)外，交通越來越非常方便，有多路公交車，周邊配套有天客隆超市、世紀(jì)家家福超市、KFC、南苑醫(yī)院、華苑飯店、南苑公園、光明小學(xué)城南分校、和義中小學(xué)、農(nóng)業(yè)銀行、郵電局等等，設(shè)施非常齊全。舊宮二手房源主要分布在舊宮鎮(zhèn)臨近五環(huán)路舊頭路側(cè)的靈秀山莊，舊宮鎮(zhèn)南小街附近的菊源南里，以及舊宮西路的清和園和清逸園小區(qū)。這些小區(qū)均位于舊宮中心位置，周邊配套齊全，四大銀行、物美商城，應(yīng)有盡有。 　　再有地鐵5號線向南延伸至亦莊的北京亦莊輕軌線，將從舊宮通過，2008年前與5號線同時建成通車，加上快速公交1線的開通，交通狀況的進(jìn)一步改善，區(qū)域與市區(qū)脫節(jié)的邊緣化舊形象將迅速改變。 　　本區(qū)域盤源的購買人群呈現(xiàn)多樣化而且增長比較迅速，%。需求更是上漲了超過35%。主要原因有以下幾種：1. 由于地處南中軸周圍,去前門非常方便,自然也就成為前門、天壇、沙子口地區(qū)拆遷戶的首選區(qū)域。2. 和義是航天部周邊相對比較成熟的大型社區(qū)，所以航天部周邊年輕人購房對該地區(qū)的需求還是比較旺盛。4. 受南三環(huán)區(qū)域例如草橋、洋橋、大紅門價格補漲的擠壓，相當(dāng)部分這些區(qū)域的需求客戶被推到了和義、舊宮。5. 本地區(qū)居民為改善生活的二次置業(yè)，由于長期居住對本地區(qū)比較習(xí)慣，所以大多還會在此地區(qū)購買一套面積大點或者戶型好點的?？傊?，不管從需求狀況分析還是從實際客需數(shù)量來看，本地區(qū)的需求是剛性的，潛在的需求也是巨大的。 　　方莊地處南二環(huán)與南三環(huán)之間，毗鄰東三環(huán)，有著優(yōu)越的地理位置和交通脈絡(luò)。而且作為南城最早發(fā)展起來的區(qū)域之一，方莊的生活配套設(shè)施都相對比較完善。比如醫(yī)療設(shè)施有東方醫(yī)院、方莊第一醫(yī)院等都在區(qū)域內(nèi)；商業(yè)設(shè)施也有家樂福、貴友方莊店及一些類似西單華威、明珠的小商品市場，同時也不乏像華堂商場這樣南部并不多見的高檔商業(yè)。在堪稱成熟生活社區(qū)的方莊，二手房價格在南城也相對較高。5號線將給本區(qū)域帶來更長時間的發(fā)展空間。 　　崇文、宣武地區(qū)成交比重一直以來都不高，本月卻有很大漲副的主要原因就是名校效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)聚集多家知名中小學(xué)，年后又是學(xué)校招生期，很多家長為了能給孩子提供方便，而紛紛在此買房。崇文區(qū)以新世界商場為核心，許多公司管理階層選擇在此置業(yè)安家。這些地區(qū)的房源覆蓋面比較廣，商品房、央產(chǎn)房、回遷房的數(shù)量均不少，二手房價格為二手公房11000至13000元/平方米，二手商品房在12000至15000元/平方米。這個區(qū)域的大部分都是買房自住者，也有部分投資人群商業(yè)氛圍極為濃郁。本區(qū)域房產(chǎn)保值功能非常好。 　　管莊新商品房均價一年翻倍，遇到二手房需求上漲。依靠不斷改善的交通環(huán)境，朝青及管莊和通州二手房成交量也超過了10%。管莊二手房11月份的價格已經(jīng)突破9000元/平方米。新房項目更是已經(jīng)達(dá)到12000元/平方米。這一價格是去年的一倍，因為這兩個區(qū)域是東部次中心區(qū)域，連接著CBD和通州，由于區(qū)域各項配套有望加快成熟步伐，同時區(qū)域存量房較為充足，加上大體量限價房的注入使區(qū)域備受普通購房者的關(guān)注。 （2）北京2007年11月成交均價上漲排名前十大片區(qū)成交分析 　　本月均價浮動最大的前十片區(qū)中，四環(huán)外片區(qū)較多，且郊區(qū)化現(xiàn)象十分明顯，比如黃村、回龍觀、房山、天通苑。遠(yuǎn)郊片區(qū)價格快速上漲主要是由于隨著北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交通的改善，北京周邊郊區(qū)如通州、昌平、順義、大興等地的經(jīng)濟(jì)受北京城區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射作用，近幾年來得到了迅猛的發(fā)展。京昌快速路、京開快速路、京通快速路、京沈高速路等高速公路及以八通輕軌、5號線為代表的現(xiàn)代化交通設(shè)施的逐步完善，使得城市內(nèi)外有了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，郊區(qū)交通狀況有很大的改善，新開發(fā)的新樓盤數(shù)量、質(zhì)量都在提高，吸引不少城里人到郊區(qū)買房置業(yè)。這些區(qū)域的成交價格明顯上升。 　　燕沙、東城上漲多主要是因為地理位置的優(yōu)越性，位置優(yōu)勢無可比擬，同時本地區(qū)房源供應(yīng)有限，成交量一直不大，這樣一來基數(shù)就比較低，所以成交價格稍有上漲，變化就非常明顯。 　　上地、亞北成交多集中在二手高檔商品房，因為受科技與奧運的影響，這些地區(qū)一直以來就是需求的熱點，而本地老公房比重相對較小，經(jīng)過幾年的交易，本地區(qū)老公房流通速度越來越慢，很多剛性需求不得不將目標(biāo)定在價格比較高的商品房上面。 　　從以上的交易價格上漲熱點地段來看，不同的利好因素驅(qū)動著各地區(qū)在價格方面表現(xiàn)活躍。顯而易見，朝陽區(qū)和海淀區(qū)以及內(nèi)城四區(qū)是房屋交易價格上漲的熱點區(qū)域。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領(lǐng)、暫住人口及外來人口集中，熱點地區(qū)地產(chǎn)項目日漸飽和，有限的范圍內(nèi)新盤越來越少，需求量卻不斷上升。京郊區(qū)域的共性則是：集中開發(fā)、社區(qū)規(guī)模較大、配套設(shè)施同步規(guī)劃，并且交通便利、房產(chǎn)交易價格相對較低。 （3）北京2007年11月成交量上漲排名前十大樓盤成交分析 　　2007年11月,北京二手樓盤市場整體依然保持平穩(wěn)，交易量與價格都沒有大的波動，但具體到各個樓盤，成交量增漲還是有一定變化的。其主要特點是幾個主要樓盤增漲相對明顯，其他樓盤基本保持不動。 　　2007年10月，北京二手房成交量排名前十名樓盤中，北苑家園處于成交量第一，同時，%。天通苑社區(qū)是近幾月成交量排名第一的社區(qū)，本月將天通苑社區(qū)分列考察，天通西苑成交量上漲幅度排名第二，%。怡?；▓@9月排名第三，10月排名第二，本月排名第三，%。定慧西里首次上榜排名第四，%。其他6個上榜樓盤分別是宣頤家園、紫云西里、佳運園、炫特家園、天緣公寓和拂林園，這幾個樓盤成交量并不很大，成交增長幅度雖都在10%左右但由于基礎(chǔ)量小，沒有對市場構(gòu)成影響，因此本期對此6個樓盤不做重點考察。 　　北苑家園位于地鐵5號線與13號線的交匯處，交通便利，地段臨近奧運村地區(qū)并且樓盤價格低于奧運村地區(qū)，交通的利好與地段的得天獨厚使北苑家園成為今年11月成交量上漲樓盤的“狀元”，北苑家園社區(qū)較大，存量房多，市場需求也大，交易量上升的原因顯而易見。同樣，天通苑社區(qū)也由于房屋儲備量大的同時購買需求也較多，成交量仍居于高位，再加上天通苑社區(qū)的交通優(yōu)勢，公交網(wǎng)的完善，地鐵5號線于10月初的開通，交通的利好也持續(xù)拉動了10月份的成交量。另外，天通苑的社區(qū)狀況成熟