【正文】 20072008年度房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)研究報(bào)告 目 錄 第1章：07年地產(chǎn)總體形勢(shì)概述. 總體形勢(shì)簡(jiǎn)述 　. ２００６年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 第2章：土地市場(chǎng)分析 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 第3章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 第4章：信貸市場(chǎng)分析 　　 　　 第5章：二手房市場(chǎng)分析 　　 　　. 市場(chǎng)細(xì)分 　　. 熱點(diǎn)區(qū)域分析 　　. 近郊區(qū)域分析 　　 　　 　　 第6章：08年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 　　 　　. 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)分析 　　 第1章：07年地產(chǎn)總體形勢(shì)概述 　　2007年可算是京城樓市豐收的一年,全年新開(kāi)盤項(xiàng)目達(dá)到313個(gè)，51個(gè)別墅項(xiàng)目，104個(gè)住宅項(xiàng)目，100個(gè)公寓項(xiàng)目，58個(gè)售完項(xiàng)目。其中以朝陽(yáng)、海淀為開(kāi)盤項(xiàng)目大戶，全年開(kāi)盤項(xiàng)目分別為95個(gè)、41個(gè)。而作為遠(yuǎn)郊縣區(qū)域也各自推出大量的新盤項(xiàng)目，如納丹堡、金玉源、東方夏威夷威畢歐溪谷等，并且?guī)鹆艘魂嚲┏菢鞘匈?gòu)房邊緣化的熱潮，在北京住宅快速開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，住宅在城市地域空間的布局方面，逐步呈現(xiàn)出邊緣化和規(guī)?；内厔?shì)。作為一個(gè)大型現(xiàn)代化都市的北京，其住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的這種變化趨勢(shì)具有一定的必然性。無(wú)論是價(jià)格還是環(huán)境，北京遠(yuǎn)郊縣地區(qū)有著城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改善和私家車的普及逐漸掩蓋了偏遠(yuǎn)地區(qū)的劣勢(shì)，使得住宅郊區(qū)化成為未來(lái)北京市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。 　　2007年12月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，%，% 　　全球四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國(guó)企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》顯示，去年前11個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購(gòu)事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額已經(jīng)達(dá)到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)目和金額大幅上升意味著房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開(kāi)始。 在洗牌中，規(guī)模實(shí)力強(qiáng)大、品牌具有優(yōu)勢(shì)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。 . ２００６年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 　　２００６年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１９３８２億元，同比增長(zhǎng)２１．８％，其中完成商品住宅投資同比增長(zhǎng)２５．３％。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降１４．４％轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)３２．７％。２００６年前１１個(gè)月全國(guó)累計(jì)完成住宅施工面積１３．７７億平方米，同比增長(zhǎng)１９．２％；商品住宅竣工面積２．５１億平方米，同比增長(zhǎng)８．９％；商品住宅銷售面積４．１６億平方米，同比增長(zhǎng)１２．６％。全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積１．９８億平方米，同比增長(zhǎng)３８．１％，比上年同期上升４０．３個(gè)百分點(diǎn)。 　　在國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格漲勢(shì)趨緩，２００６年全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲５．５％，漲幅比上年同期下降２．１個(gè)百分點(diǎn)；新商品住房?jī)r(jià)格同比上漲６．４％，漲幅比上年同期下降２．０個(gè)百分點(diǎn)。從我中心監(jiān)測(cè)的３６個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況看，全年房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 　?。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩?jī)r(jià)格高位運(yùn)行，下半年漲勢(shì)趨緩；存量房?jī)r(jià)格漲幅較低，漲幅回落。２００６年，新建商品房集中成交價(jià)同比上漲１０．４４％，漲幅比上年增加２．０４個(gè)百分點(diǎn)。全年４個(gè)季度環(huán)比漲幅分別為４．１７％、２．７１％、１．５１％和３．８３％，呈“兩頭高，中間低”態(tài)勢(shì)；下半年走勢(shì)趨緩，環(huán)比累計(jì)上漲５．３４％，比上半年下降１．５４個(gè)百分點(diǎn)。存量房集中成交價(jià)同比上漲１．４０％，比上年同期下降１．４２個(gè)百分點(diǎn)。 　　（二）新建商品房住宅價(jià)格漲幅普遍較高，高檔住宅價(jià)格高于普通住宅價(jià)格。２００６年，商品房住宅價(jià)格同比上漲１１．０４％，其中高檔商品住宅同比上漲１３．３６％；一、二、三類地段普通商品住宅價(jià)格同比分別上漲１０％、１１．２６％、１０．１１％；經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格同比上漲１０．９０％。高檔商品住宅價(jià)格漲幅高于普通商品住宅２個(gè)多百分點(diǎn)。 　?。ㄈ┎煌貐^(qū)房?jī)r(jià)漲幅不一，大中城市漲幅較高。２００６年，東、中、西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格同比分別上漲１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。其中，北京、天津、呼和浩特、長(zhǎng)春、哈爾濱、杭州、寧波、鄭州、廣州、西寧房?jī)r(jià)漲幅較高，同比分別上漲１４．８１％、１５％、１６．３６％、１１．３４％、１５．７１％、１９．６５％、１２．６２％、１１．２３％、１３．５３％、１３．８９％。 第2章：土地市場(chǎng)分析 　　 成交三塊地面積約58公頃。今年開(kāi)局第一月，土地市場(chǎng)熱度未減，供應(yīng)量創(chuàng)數(shù)年來(lái)同期之最。據(jù)資料顯示，今年一月，本市已推出30余宗地，土地面積超過(guò)500公頃，總體規(guī)劃建筑面積680余萬(wàn)平方米。今年一月和往年同期相比，也注定成為土地交易最活躍的月份。今年最先交易的通州三塊地已于本月初分別成交，土地面積約為58公頃，規(guī)劃建筑面積達(dá)到87萬(wàn)平方米。 　　最先成交的三塊地分別位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)，其中通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)居住項(xiàng)目國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)A11（18）北地塊用地由北京融科置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京東環(huán)望京房地產(chǎn)有限公司、北京卓越田園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體以66369萬(wàn)元競(jìng)得。該地塊位于通州區(qū)馬駒橋大白村、馬村，，樓面價(jià)3238元/平方米。通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅及配套項(xiàng)目（珠江國(guó)際家園三期南區(qū)）用地由北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和廣東珠江投資有限公司聯(lián)合體以61000萬(wàn)元競(jìng)得。該地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)蘇坨村，土地面積12萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積19萬(wàn)平方米，樓面價(jià)3097元/平方米。通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項(xiàng)目（環(huán)保園區(qū)二期東區(qū)）用地由北京合生北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以69802萬(wàn)元競(jìng)得。地塊位于通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)馬村、姚村、小白村，土地面積26萬(wàn)平方米，樓面價(jià)1477元/平方米。 　　此外，還有通州區(qū)西小馬居住項(xiàng)目A1地塊和通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地。 今年一月本市土地供應(yīng)充足，截止到本月9日已推出30余塊地，土地面積約為523公頃，總體規(guī)劃建筑面積近700萬(wàn)平方米。其中住宅用地占了絕大多數(shù)，30余宗地中僅有4塊為純商業(yè)性質(zhì)。而去年同期僅僅交易五宗土地，土地面積55公頃，規(guī)劃建筑面積82萬(wàn)平方米。 資料顯示今年一月土地尤其是住宅用地充足，主要是政策原因所致，從去年下半年開(kāi)始，為平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府　　加大和加速了住宅用地的供應(yīng)，導(dǎo)致去年年底土地集中放量，2007年12月住宅土地成交創(chuàng)去年全年之最。另外，去年年底前市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示年底將供應(yīng)700多公頃商品房用地，但去年12月實(shí)際成交約為220公頃，離700公頃的計(jì)劃尚有一定差距。該計(jì)劃現(xiàn)已轉(zhuǎn)入今年執(zhí)行，從實(shí)際情況來(lái)看，今年1月和去年12月的土地供應(yīng)量總和已經(jīng)超過(guò)700公頃。今年一月土地市場(chǎng)將是去年的一個(gè)延續(xù)。 0507年北京土地供應(yīng)量及變化 北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃 （一）總量 　　2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中：增量土地供應(yīng)3900公頃，存量土地供應(yīng)2600公頃。 （二）用途結(jié)構(gòu) 北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃 （一）總量 　　2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃。 （二）用途結(jié)構(gòu) 　　經(jīng)濟(jì)適用住房用地中，市、區(qū)政府集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的用地約110公頃；中央單位（部隊(duì)）經(jīng)濟(jì)適用房用地約80公頃；其他經(jīng)濟(jì)適用房和比照經(jīng)濟(jì)適用房用地管理的項(xiàng)目用地約100余公頃。 　　北京市2007年度土地供應(yīng)計(jì)劃 （一）總量 　　2007年土地供應(yīng)總量控制在6300公頃以內(nèi)，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3500公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2800公頃左右。 （二）用途結(jié)構(gòu) （三）空間布局 　　中心城區(qū)（首都功能核心區(qū)和城市功能拓展區(qū)）土地供應(yīng)量不高于土地供應(yīng)總量的30%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣（城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）土地供應(yīng)量不低于土地供應(yīng)量的70%。 　　近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)： 一是土地出讓面積的不足。以北京為例，2005年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃，而實(shí)際入市的只有900公頃，僅為計(jì)劃的51%；2006年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為1031公頃，僅為計(jì)劃的54%。 二是開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告，2001年初至2007年5月份，，不足購(gòu)置面積的60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地。 　　2007年，全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅提高，但土地購(gòu)置費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)投資和土地成交價(jià)款增幅較大，地價(jià)上漲較快情況依然突出。土地開(kāi)發(fā)面積增幅大幅下滑，囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。 　　2007年110月，%，；，%,。從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來(lái)看，東、中、西部地區(qū)土地購(gòu)置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，且增速加快；東、中部地區(qū)土地開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)，西部地區(qū)土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)較快。 　　為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)仍然是2007年政府調(diào)控樓市的首要目標(biāo)。2007年由于市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房?jī)r(jià)上漲。因此，打擊樓市中的投機(jī)行為依然是2007年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。其中，引人關(guān)注的是，2007年國(guó)家宏觀調(diào)控的思路由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，開(kāi)始向1998年的房改政策回歸，再加上《物業(yè)稅》實(shí)轉(zhuǎn)提速，這一切無(wú)疑將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。 國(guó)務(wù)院“24號(hào)文”出臺(tái)，樓市調(diào)控由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。 　　8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文）?！兑庖?jiàn)》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響，住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品這四種產(chǎn)品將成為供應(yīng)主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降?！?4號(hào)文”的發(fā)布，是我國(guó)樓市調(diào)控由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標(biāo)。 國(guó)土資源部“39號(hào)令”從源頭上封堵漏洞。 　　10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令）。 9號(hào)令核心內(nèi)容是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這意味著開(kāi)發(fā)商再也不能用少量的啟動(dòng)資金來(lái)撬動(dòng)大額的銀行貸款，對(duì)目前過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到抑制作用。 提高“第二套”住房貸款首付和利率，打擊樓市投機(jī)行為。 　　9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。此政一出，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價(jià)無(wú)市。 　　2007年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問(wèn)題。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。 1．增大土地供應(yīng)量，加快供地速度 　　根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量。2007年1—5月，%，%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。廣州出臺(tái)措施重點(diǎn)加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，從2007年開(kāi)始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬(wàn)平方米，是過(guò)去兩年供地量的兩倍，增大了土地供應(yīng)量，加快了供地速度。 2．抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地行為，增加市場(chǎng)房屋的有效供給 　　2007年，各級(jí)政府特別針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。 一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。土地出讓規(guī)模過(guò)大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)；其二是規(guī)模過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房?jī)r(jià)。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國(guó)土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，對(duì)土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。部分地方政府也逐步開(kāi)始控制出讓宗地的規(guī)模，如北京在20072010年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在10—20公頃以下，規(guī)劃建筑面積在3050萬(wàn)平方米以下。 　　二是對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)限提出明確要求。國(guó)土資源部規(guī)定單宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過(guò)3年。部分地方政府開(kāi)始限制出讓土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開(kāi)發(fā)時(shí)限，超過(guò)開(kāi)發(fā)時(shí)限仍未開(kāi)發(fā)完畢的，將收取土地違約金。 　　三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。 　　四是改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，%—3%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。 3．加大閑置土地處置力度 　　國(guó)土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開(kāi)發(fā)