【正文】 同樣，天通苑社區(qū)也由于房屋儲備量大的同時購買需求也較多，成交量仍居于高位，再加上天通苑社區(qū)的交通優(yōu)勢，公交網(wǎng)的完善，地鐵5號線于10月初的開通，交通的利好也持續(xù)拉動了10月份的成交量。怡?；▓@9月排名第三，10月排名第二，本月排名第三，%。 （3）北京2007年11月成交量上漲排名前十大樓盤成交分析 　　2007年11月,北京二手樓盤市場整體依然保持平穩(wěn)，交易量與價格都沒有大的波動，但具體到各個樓盤，成交量增漲還是有一定變化的。 　　從以上的交易價格上漲熱點地段來看，不同的利好因素驅(qū)動著各地區(qū)在價格方面表現(xiàn)活躍。京昌快速路、京開快速路、京通快速路、京沈高速路等高速公路及以八通輕軌、5號線為代表的現(xiàn)代化交通設施的逐步完善，使得城市內(nèi)外有了便捷的交通網(wǎng)絡，郊區(qū)交通狀況有很大的改善，新開發(fā)的新樓盤數(shù)量、質(zhì)量都在提高，吸引不少城里人到郊區(qū)買房置業(yè)。新房項目更是已經(jīng)達到12000元/平方米。本區(qū)域房產(chǎn)保值功能非常好。 　　崇文、宣武地區(qū)成交比重一直以來都不高，本月卻有很大漲副的主要原因就是名校效應，區(qū)域內(nèi)聚集多家知名中小學，年后又是學校招生期，很多家長為了能給孩子提供方便，而紛紛在此買房。而且作為南城最早發(fā)展起來的區(qū)域之一，方莊的生活配套設施都相對比較完善。4. 受南三環(huán)區(qū)域例如草橋、洋橋、大紅門價格補漲的擠壓，相當部分這些區(qū)域的需求客戶被推到了和義、舊宮。 　　本區(qū)域盤源的購買人群呈現(xiàn)多樣化而且增長比較迅速，%。 　　舊宮與和義地處南四環(huán)外，交通越來越非常方便，有多路公交車，周邊配套有天客隆超市、世紀家家福超市、KFC、南苑醫(yī)院、華苑飯店、南苑公園、光明小學城南分校、和義中小學、農(nóng)業(yè)銀行、郵電局等等，設施非常齊全。 （1）北京2007年11月成交量上漲排名前十大片區(qū)成交分析 　　11月份二手房市場各片區(qū)成交情況迥異。本月亦莊片區(qū)成交量和成交均價都在持續(xù)攀升的客戶需求的推動下小幅攀升，形成了本月亦莊開發(fā)區(qū)二手房交易活躍的氛圍。亦莊作為北京國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，目前已形成了集工業(yè)、公建和居住于一體的較成熟的大型社區(qū)。這部分轉(zhuǎn)移的客戶需求使得回龍觀區(qū)域本月供需矛盾激化，成交價格指數(shù)也呈現(xiàn)大幅攀升，％，一躍超過天通苑區(qū)域成交價格指數(shù)。天通苑片區(qū)和回龍觀片區(qū)是北京最大的兩個經(jīng)濟適用房分布區(qū)。 　　成交價格指數(shù)方面：本月近郊各熱點區(qū)域成交價格指數(shù)均呈上漲態(tài)勢。目前，馬家堡地區(qū)正向著全面、滿足不同人群需求的方向發(fā)展,特有的交通優(yōu)勢外加有吸引力的房價將會讓西南和南部地區(qū)更多的消費者選擇在此安家，同時眼光銳利的投資客也一定不會錯過這塊南城寶地。而交通的便利始終是人們選擇居住地的參考因素之一，強勢的交通條件不言而喻地將成為區(qū)域價值提升的有力載體。方莊作為北京市改革開放第一個實驗小區(qū)，至今已形成了以芳群園、芳城園、芳星園、芳古園等社區(qū)為主，配套設施較完善的生活居住區(qū)。方莊本月交易量環(huán)比上月有大幅提升,馬家堡地區(qū)也在交易活躍的同時保持穩(wěn)步增長。 　　奧運場館輻射區(qū)域：隨著五棵松區(qū)域的不段改善，奧運契機使五棵松成為新的商業(yè)圈。本月成交量前兩名的五棵松與清河區(qū)域在成交均價方面相對其他熱點區(qū)域較低，清河區(qū)域成交均價僅僅在12000元/平方米左右，是海淀區(qū)均價最低的區(qū)域。 （3）北京市海淀區(qū)2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　海淀區(qū)本月相比較十月，在成交量方面，經(jīng)過政府一系列調(diào)控措施出臺后，市場經(jīng)過十月的小幅震蕩，十一月有回溫跡象，%，而在總體成交量小幅上升的局面下，公主墳區(qū)域卻上升明顯，環(huán)比十月上升近7%。勁松區(qū)域地處三環(huán)，交通網(wǎng)絡四通八達；學校、醫(yī)院遍布周邊；休閑設施和商業(yè)配套分布四周。近期，快速增長的房屋價格一次次地考驗著人們的購買能力，人們在關心房價漲幅的同時也越來越關注可購買房產(chǎn)的房值變化。11月，勁松區(qū)域的交易量在朝陽區(qū)內(nèi)排名第五，相對上月，％，高于本月朝陽交易量整體提升幅度。 奧運契機推動亞奧板塊房價繼續(xù)上漲。 （2）北京市朝陽區(qū)2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　由于今年九十月份，市場的交易情況表現(xiàn)得比較溫和，所以11月朝陽區(qū)的交易量沒有出現(xiàn)往年的大幅波動現(xiàn)象，相對今年10月，交易量和交易價格都有小幅增長，％，％。從成交價格看，漲幅最大的城區(qū)是東城區(qū)和房山區(qū)，%，本月東城區(qū)25000元/平米以上的高端房源比較多，拉動了整個的成交均價大幅上漲。朝，海，豐依然穩(wěn)居交易量前三位。在9月，10月沒有出現(xiàn)大的漲幅，而11月也沒有出現(xiàn)明顯的震蕩，可以說，市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段。 （1）2007年11月北京二手房市場成交量及成交均價變化分析 　　本月成交量環(huán)比上月上漲2%左右。而具備一定購買力目標鎖定在四環(huán)以內(nèi)的熱點區(qū)域的客戶面對房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)發(fā)生遲疑，轉(zhuǎn)入觀望，致使8月份房價短暫沖高之后，逐步進入一個平穩(wěn)階段。 究其原因在于,近期對國家宏觀經(jīng)濟的政策調(diào)控預期明顯。 第5章：二手房市場分析 　　2007年北京市二手房市場繼續(xù)高速發(fā)展。事情發(fā)生后部分房貸者開始質(zhì)疑個貸服務機構(gòu)的專業(yè)性與從業(yè)資質(zhì)，對于個貸服務行業(yè)剛剛樹立起來的正面形象有所“打擊”。 　　宏觀調(diào)控過后，品牌整合能力更強，加速市場格局轉(zhuǎn)變。首先，各家商業(yè)銀行在如何認定“第二套房”上出現(xiàn)了細節(jié)上的分歧；其次，內(nèi)資銀行與外資銀行在稅率上也存有較大的差異，比如外資銀行對于非交易類貸款同樣執(zhí)行優(yōu)惠利率，而內(nèi)資銀行嚴守基準利率等；外資銀行對金融、理財產(chǎn)品的研發(fā)更為精細，客戶群定位更加準確，內(nèi)資銀行相對有所欠缺等。 　　2007 年，銀行之間的產(chǎn)品競爭達到了頂峰。 　　隨著 WTO 的進一步深入，今年下半年東亞、匯豐、花旗、渣打等外資銀行正式進京，為北京的房貸消費者們帶來了更多先進的金融信貸理念和新產(chǎn)品，影響著人們對原本習以為常房貸方式的看法。據(jù)北京個人房產(chǎn)金融服務專業(yè)機構(gòu)“偉嘉安捷”統(tǒng)計，新政下發(fā)后的2至3個月的時間里，房地產(chǎn)個貸金融市場交易量確實受到影響，交易類貸款產(chǎn)品同比下降18%左右；非交易貸款產(chǎn)品同比下降36%左右?！?2?11” 新政的下發(fā)，使得在執(zhí)行層面“9?27” 政策的“透明度”更高，“精準度”更強，“殺傷力”更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調(diào)控中貫徹“9?27” 政策，合理引導住房投資和消費的決心和信心。一方面， 2007 年宏觀調(diào)控政策大量“涌”現(xiàn)出來后，面對加息打算貸款買房的人群產(chǎn)生遲疑，變得更為小心謹慎。國內(nèi)CPI增長速度較快，金融數(shù)據(jù)相關統(tǒng)計報告中又不斷呈現(xiàn)出貸款猛增、存款大幅下降的態(tài)勢。所以，今年央行如此大的“動作”也著實讓專家、學者、業(yè)內(nèi)人士、房貸消費者等方方面面階層“咋舌”，同時也更加彰顯出政府決策層面的“良苦用心”。 第4章：信貸市場分析 　　2007年上半年股市一路“狂奔”，財富效應使得越來越多從股市獲利的人群轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。 4．外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢 　　近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異?；钴S，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅(qū)動因素，一是國內(nèi)房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。 　　2．從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市 　　為應對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。 　　2007年的宏觀調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn)，原因之一是由于政策效力和影響存在滯后性，預計部分政策的明顯效果將在2008年凸顯。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息，5月份“國房景氣指數(shù)”。 　　，此次上調(diào)1個百分點，力度明顯加大。 　　《廉租住房保障辦法》的發(fā)布是對“24號文”的進一步深化，專家預測，政策如果很好地貫徹落實，將在很大程度上改變目前買房難、住房難的狀況。今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，% 。 　　2007年以來，商務部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務部聯(lián)合頒的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。10月11日，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)。 　　國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，11月1日起正式實施。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場房的同時，將加大保障房的建設力度，解決好城市低收入家庭住房困難。 　　物權法既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。專家表示，作為政府2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策的第一槍，土地增值稅征收的意義在于，釋放出對行業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號。流動性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場，房地產(chǎn)作為重要的資本集散地，受到的影響巨大。 2007年房地產(chǎn)10大焦點政策 （1）央行一年內(nèi)5次加息與此同時，長三角地區(qū)部分城市房價出現(xiàn)回升勢頭，其中，杭州、%%。 　　從2007年1—8月房地產(chǎn)市場運行情況來看，房價漲幅呈逐月加快之勢。 　　住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚。新建住宅價格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業(yè)價格漲幅。這就是2002006年為什么成交量下降價格仍在上升，價格上升卻仍有人跟進的原因了。 　　供求決定價格的分析模型，可以解釋價格的走勢，但無法全面解析2002006年的北京房地產(chǎn)市場明顯的價量背離矛盾現(xiàn)象。如果以2005年的均衡價格為原點建立坐標系，那么2(M36年的價格仍處于第三象限的第⑧點位上。 　　在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價格下降；在第三象限供應量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價格下降；在第四象限，供應量和需求量再次開始上升，價格上升。供需雙方的力量對比最終決定一定時期和地區(qū)的市場行情，通過供需變化的分析亦可預計未來的行情和可能的價格。因此，可以認為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會在2006年以后繼續(xù)一段時間。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期時，每一個短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。但從拐點開始，連續(xù)35個月呈下滑趨勢。把各年度最高點連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個10年的周期，2003年是一個拐點，之前5年呈上升趨勢，比宏觀經(jīng)濟周期早1—2年。從長期來看，宏觀經(jīng)濟基本上呈現(xiàn)出十年一個長周期的特征，而且這10年中，有5年上升周期，5年下降周期。 　　經(jīng)濟周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期呈正相關關系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟周期12年?！?　?。?）北海房價漲幅全國第一 　　在中央抑制房價的風口浪尖上，北海連續(xù)3個月房價領漲，引起輿論的廣泛關注和質(zhì)疑。 　?。?）廣州省會城市經(jīng)濟活躍 “深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。南京“新城區(qū)”江寧的一個樓盤，上午的價格為3900/平方米，但到了下午就升到5100/平方米。房產(chǎn)策劃專家王志剛認為“杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。而北京作為全國的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，也將面臨購房問題。進入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢越來越猛。%。 2004年，國家出臺政策深入開展土地市場治理整頓，明確規(guī)定2004年8月31日后，仍以歷史遺留問題協(xié)議出讓土地的要從嚴查處，受國家對土地宏觀調(diào)控政策影響，新開工面積增速跌至最低點。 　　市場這只看不見的手是幫助不了北京的80后們買房的。2007年110月。 商品房需求旺盛，銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增長，需求類指標增長速度高于供應類指標增長速度，商品房供不應求矛盾仍然較為突出。2007年110月，%，比2006年全年高出4個百分點。 　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，普通住房和經(jīng)濟適用房投資比重提高，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)有所改善。切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 　　調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，加強經(jīng)濟適用住房建設。 　　從目前我市房地產(chǎn)開發(fā)市場情況看，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)快速發(fā)展，商品房銷售持續(xù)升溫的勢頭，但還存在著土地購置量大，項目開工晚或進展遲緩等問題。上半年。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)“強強聯(lián)合”已經(jīng)逐漸成為趨勢。世茂家園（原五里河體育場）、沈陽萬象城（原省體育館）等大項目均被外來資本摘得。 　　投資主體發(fā)生變化，外資地產(chǎn)增勢強勁 　　隨著國家宏觀調(diào)控政策在各地的實施，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)市場的“洼地效應”凸現(xiàn)。 開發(fā)資金充足，外資增勢強勁 　　上半年，%。 商品房銷售持續(xù)升溫，市場需求旺盛 　　隨著去年“國六條”等宏觀調(diào)控政策的逐步實施，我市房地產(chǎn)市場開發(fā)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整，市場需求進一步增加。今年上半年，%。在開發(fā)投資快速增長的同時，施工規(guī)模進一步擴大。 　　07年上半年，隨著“國六條”的實施，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場在貫徹國家宏觀調(diào)控政策的同時，繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展勢頭。 　　與此同時，以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快。 第3章：房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 國家發(fā)改委日前發(fā)布的一份報告顯示，2007年111月，全國房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)市場需求旺盛、以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快和房價漲幅較高三大特點