【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 輪經(jīng)濟(jì)周期并認(rèn)為20002010年將進(jìn)入第10輪經(jīng)濟(jì)周期。 　　經(jīng)濟(jì)周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟(jì)周期12年。國(guó)房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點(diǎn)?；仡?001年至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)第10輪(20002010年)宏觀周期，呈現(xiàn)出其自身的周期性(19982008年)，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的峰值年(2005)在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年(2003)之后。 　?、?006年房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期 　　國(guó)房景氣指數(shù)波動(dòng)顯示，近二十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的確有較大吻合度。從長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)基本上呈現(xiàn)出十年一個(gè)長(zhǎng)周期的特征，而且這10年中，有5年上升周期，5年下降周期。而房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)波周期恰好也是10年，其中每?jī)赡暧幸粋€(gè)小波動(dòng)起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)。宏觀周期從1999年開(kāi)始反彈進(jìn)入上升周期。房地產(chǎn)國(guó)房景氣指數(shù)恰恰是在5年后的2003年進(jìn)入頂點(diǎn)。把各年度最高點(diǎn)連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個(gè)10年的周期，2003年是一個(gè)拐點(diǎn)，之前5年呈上升趨勢(shì)，比宏觀經(jīng)濟(jì)周期早1—2年。2003年以后各月的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)連線，恰好形成一個(gè)下降的趨勢(shì)線，說(shuō)明從2003年以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了下行周期。 　?、?007年房地產(chǎn)仍舊處于下行周期，這種趨勢(shì)將延續(xù)過(guò)2008年 從國(guó)房景氣指數(shù)的各月波動(dòng)跟蹤看來(lái)，每個(gè)小波動(dòng)周期大約是30個(gè)月左右(見(jiàn)表1)。 　　從幾個(gè)周期的分析中可以看出，從2003年3月，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景氣達(dá)到最高點(diǎn)，此前有60個(gè)月，即正好是5年的上升期。但從拐點(diǎn)開(kāi)始，連續(xù)35個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒(méi)有超過(guò)2003年3月的水平。如果結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈同向發(fā)展的性質(zhì)考慮的話，可以判斷房地產(chǎn)業(yè)目前已處于下行周期，只是沒(méi)有達(dá)到谷底，而且此波周期性下滑的波度緩平，沒(méi)有出現(xiàn)迅速下滑的局面。 　　分析景氣波動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)景氣處于上行周期的階段，每一個(gè)短周期表現(xiàn)為上升的月份多于下降的月份，呈緩升陡降狀。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期時(shí)，每一個(gè)短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。這說(shuō)明短期反彈無(wú)法抵削大勢(shì)的作用。從房地產(chǎn)景氣波動(dòng)的波型分析可以發(fā)現(xiàn)，它的波型基本上比較對(duì)稱(chēng)。這樣看來(lái)，至少還要有一個(gè)30個(gè)月短波周期的起伏，它才能到達(dá)谷底。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會(huì)在2006年以后繼續(xù)一段時(shí)間。國(guó)房景氣指數(shù)2006年2月起有小幅反彈，7月份之后又開(kāi)始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話，2007年初還會(huì)開(kāi)始小幅上升，但預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)2005年4月的峰點(diǎn)(如圖1所示)。即便可能出現(xiàn)小幅反彈，甚至超過(guò)上一個(gè)拐點(diǎn)，這種緩慢下降的態(tài)勢(shì)也還會(huì)延續(xù)至2008年以后。 （2）2007年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將上升 　　按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，價(jià)格上升，需求量下降，供給量上升。供需雙方的力量對(duì)比最終決定一定時(shí)期和地區(qū)的市場(chǎng)行情，通過(guò)供需變化的分析亦可預(yù)計(jì)未來(lái)的行情和可能的價(jià)格。假設(shè)某年市場(chǎng)平衡點(diǎn)是H點(diǎn)的話，以H點(diǎn)為中心，劃分為四個(gè)象限，供求作用的所有結(jié)果都會(huì)落在四個(gè)象限中的某一個(gè)位置上。在圖2中①—⑧各點(diǎn)分別代表下一個(gè)平衡點(diǎn)可能的位置，每個(gè)位置均由不同的供求變化引起。通過(guò)分析影響供求的因素，可確定供求的變化是哪種類(lèi)型，從而知道下一個(gè)平衡點(diǎn)的位置。 　　在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價(jià)格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應(yīng)量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第三象限供應(yīng)量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價(jià)格下降；在第四象限，供應(yīng)量和需求量再次開(kāi)始上升，價(jià)格上升。人們所說(shuō)的活躍的市場(chǎng)狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開(kāi)始，市場(chǎng)進(jìn)入下行階段；若預(yù)計(jì)價(jià)格發(fā)展的趨勢(shì)將進(jìn)入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)入谷底的可能；若進(jìn)入第四象限，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)從有價(jià)無(wú)市的階段進(jìn)入下一個(gè)復(fù)蘇周期開(kāi)始階段。 　　分析近年來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量和價(jià)格各年分段的增長(zhǎng)速度，可以發(fā)現(xiàn)(見(jiàn)表表4)： 　　從以上所掌握的數(shù)據(jù)分析可以看出，20042005年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情中的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在第一象限第①點(diǎn)。2005年的市場(chǎng)屬于需求增長(zhǎng)而供給下降，需求增長(zhǎng)幅度小于供給減少的幅度。如果以2005年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系，那么2(M36年的價(jià)格仍處于第三象限的第⑧點(diǎn)位上。2006年的市場(chǎng)處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。如果以2006年的均衡價(jià)格為原點(diǎn)建立坐標(biāo)系的話，2007年的價(jià)格應(yīng)在第三象限第⑦點(diǎn)位上。由此可推斷，2007年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下降。 　　供求決定價(jià)格的分析模型，可以解釋價(jià)格的走勢(shì)，但無(wú)法全面解析2002006年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯的價(jià)量背離矛盾現(xiàn)象。如果僅從價(jià)格不斷上漲來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊過(guò)熱的話，那就進(jìn)入了誤區(qū)。 　　由表5可知，2005年和2006年房地產(chǎn)項(xiàng)目是缺乏需求價(jià)格彈性的。在這種情況下，理性的商家做出的反應(yīng)是符合經(jīng)濟(jì)理論的，即當(dāng)需求缺乏彈性時(shí)，漲價(jià)可以增加收益，而降價(jià)反而不增加收益。這就是2002006年為什么成交量下降價(jià)格仍在上升，價(jià)格上升卻仍有人跟進(jìn)的原因了。概括起來(lái)說(shuō)“需求缺乏彈性+信息不對(duì)稱(chēng)=成交量下降+價(jià)格上升”。 　　成交量下降、價(jià)格上升對(duì)于有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不失為一輪好的行情，但對(duì)于百姓和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，2006年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力(國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控、國(guó)外的資金支持等因素)起作用，使一些未充分開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域快速發(fā)展起來(lái)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低迷。 　　房?jī)r(jià)漲幅仍然較高，房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。新建住宅價(jià)格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價(jià)格漲幅、住宅租賃價(jià)格漲幅以及非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 　　由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，目前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。110月份，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為3974元/平方米，%。 　　從房屋分類(lèi)價(jià)格來(lái)看，住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)，辦公樓與商業(yè)價(jià)格漲幅波動(dòng)上升，住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價(jià)格漲幅。 　　住宅價(jià)格漲幅持續(xù)快速上揚(yáng)。10月份，%。辦公樓及商業(yè)用房月度銷(xiāo)售價(jià)格漲幅波動(dòng)性較大，但總體處于上升趨勢(shì)。10月份，%，漲幅比上月下降了1個(gè)百分點(diǎn)；%。 　　從2007年1—8月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅呈逐月加快之勢(shì)。今年4月、5月、6月、7月和8月， %、%、% 、%%，其中，%、%、%、%%。分地區(qū)看，深圳、北京等城市房?jī)r(jià)高位上漲，近5個(gè)月新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅均在10%以上，其中，%%，銷(xiāo)售均價(jià)分別達(dá)到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅也在加快，8月份北海、烏魯木齊、蚌埠和常德等城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅均在10%以上，其中，北海近5個(gè)月漲幅均在13%以上，%。與此同時(shí)，長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升勢(shì)頭，其中，杭州、%%。 　　從目前市場(chǎng)運(yùn)行情況看，一些地方對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格缺乏緊迫感和主動(dòng)性，“9070”調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有如期完成，加之受結(jié)構(gòu)調(diào)整周期影響，已供土地沒(méi)有及時(shí)形成實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房有效供應(yīng)不足。與此同時(shí)，信貸、稅收政策對(duì)住房需求的調(diào)節(jié)作用不突出，加之近期股市的震蕩刺激部分獲利資金套現(xiàn)，重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致住房需求持續(xù)旺盛。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為獲取超額利潤(rùn)，囤積土地、捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象又有所抬頭，加劇了住房供求矛盾，給穩(wěn)定房?jī)r(jià)帶來(lái)了較大壓力。 2007年房地產(chǎn)10大焦點(diǎn)政策 （1）央行一年內(nèi)5次加息 　　2007年是進(jìn)入加息通道之后，央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上調(diào)存貸款利率，同時(shí)年內(nèi)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，％的準(zhǔn)備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。 　5次加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是較有影響力的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。流動(dòng)性過(guò)剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為重要的資本集散地，受到的影響巨大。 （2）土地增值稅開(kāi)征 　　2007年1月16日晚，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%60%不等。 　　這一政策出臺(tái)之后，立刻引發(fā)房地產(chǎn)股的集體暴跌。專(zhuān)家表示，作為政府2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策的第一槍?zhuān)恋卦鲋刀愓魇盏囊饬x在于，釋放出對(duì)行業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號(hào)。 （3）《物權(quán)法》終獲通過(guò) 　　輾轉(zhuǎn)5年，8次提交審議，2007年3月16日《物權(quán)法》終于在今年兩會(huì)得以通過(guò)。《物權(quán)法》的核心就是確定財(cái)產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，通俗一點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是PropertyLaw（不動(dòng)產(chǎn)法）：現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)屬于誰(shuí)，誰(shuí)就是財(cái)產(chǎn)的所有人。 　　物權(quán)法既是改革開(kāi)放以來(lái)首部公開(kāi)聽(tīng)取群眾意見(jiàn)的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。相對(duì)于其中關(guān)于70年后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，《物權(quán)法》確定物權(quán)的合法性更加意義深遠(yuǎn)。 （4）24號(hào)文令下保障房回歸 　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即24號(hào)文。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場(chǎng)房的同時(shí)，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。 　　24號(hào)文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉(zhuǎn)變：在對(duì)房改10年反思之后，保障性住房被提到了前所未有的高度，我們注意到，目前重市場(chǎng)輕保障的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變。 （5）第二套房首付提至四成 　　央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。 　　隨后，十一黃金周樓市成交量銳減，媒體報(bào)道部分樓盤(pán)項(xiàng)目和區(qū)域出現(xiàn)退房潮1998年房改的最大推動(dòng)是可以利用銀行按揭進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，從而把居民的購(gòu)買(mǎi)力擴(kuò)大十倍。調(diào)控房地產(chǎn)先從調(diào)控銀行開(kāi)始，此次提高首付雖然是從第二套住房開(kāi)始，但其立竿見(jiàn)影的效果被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為抓住了需求的根子。 （6）國(guó)土部39號(hào)令出 　　國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實(shí)施。39號(hào)令直指土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，有評(píng)論指出這次調(diào)控的重點(diǎn)是大量?jī)?chǔ)備土地，有土地囤積之嫌的眾地主們。 　　無(wú)論如何，地產(chǎn)寡頭浮出的2007年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合起著不小的推力，地產(chǎn)寡頭現(xiàn)象已經(jīng)引起有關(guān)方面的注意。 （7）物業(yè)稅有望正式征收 　　物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，目前已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)運(yùn)行。 　　有預(yù)測(cè)稱(chēng)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年，專(zhuān)家表示物業(yè)稅一旦開(kāi)征，對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求，特別是投資性需求，將在一定程度上起到抑制作用。 （8）限外政策升級(jí) 　　2007年以來(lái)，商務(wù)部以及外管局等部門(mén)先后發(fā)布多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。7月《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》（130號(hào)文）對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。5月23日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（50號(hào)文），規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批。 　　早在去年7月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，只是之后外商投資國(guó)內(nèi)房市的步伐不僅未被阻止，反而增長(zhǎng)強(qiáng)勁。今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資222億元，% 。新“限外令”不再為限房?jī)r(jià)而限外資，效果則是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度進(jìn)一步升級(jí)。 （9）部門(mén)聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法 　　日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。 　　《廉租住房保障辦法》的發(fā)布是對(duì)“24號(hào)文”的進(jìn)一步深化，專(zhuān)家預(yù)測(cè)，政策如果很好地貫徹落實(shí)，將在很大程度上改變目前買(mǎi)房難、住房難的狀況。 （10）央行今年第十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 　　央行宣布，從12月25日起，％，這也是今年第10次上調(diào)準(zhǔn)備金率。此次調(diào)整后，%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)20余年歷史新高。 　　，此次上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，力度明顯加大。央行指出，此次上調(diào)旨在貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的從緊貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，5月份“國(guó)房景氣指數(shù)”。1—5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7214億元，%。商品住宅完成投資5042億元，%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資208億元，%。 　　2007年的宏觀調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn)，原因之一是由于政策效力和影響存在滯后性，預(yù)計(jì)部分政策的明顯效果將在2008年凸顯。其中最值得關(guān)注的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大政策性住房力度方面———通過(guò)加強(qiáng)土地供應(yīng)和資金保障，落實(shí)供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2008年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房3萬(wàn)余套；；；共計(jì)政策性住房約5萬(wàn)套。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效，2008年政府必將繼續(xù)加大政策性住房保障和建設(shè)力度。 　　1．物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升 物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。 　　相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺(jué)或不自覺(jué)地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來(lái)的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有