年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-01 22:40本頁(yè)面
【正文】 ”。 總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵(lì)自住購(gòu)房消費(fèi)，加強(qiáng)住房保障；另一方面，對(duì)于投資投機(jī)性需求的肆無(wú)忌憚，國(guó)家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”?！ 〗鹑谛刨J政策出現(xiàn)收緊趨勢(shì)：中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。 政策評(píng)析：提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長(zhǎng)的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)?！ ?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金流動(dòng)性暫時(shí)不是問(wèn)題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場(chǎng)預(yù)期，如果市場(chǎng)從目前的“寬?！毙膽B(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。不過(guò)從總體來(lái)看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動(dòng)性，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個(gè)方面。因此，僅從這一個(gè)動(dòng)作還不能做出未來(lái)貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。 未來(lái)政策走向： 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策” 從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。其潛臺(tái)詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過(guò)35%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會(huì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣信貸政策，會(huì)繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，甚至動(dòng)用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市?！ 》康禺a(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無(wú)為”到“有為” 從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會(huì)有一個(gè)觀察期，如果接下來(lái)35個(gè)月市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，則不會(huì)再有明顯打壓政策，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，2010年全年極可能將在平靜中度過(guò)。如果2010年開(kāi)發(fā)投資增速重新站上30%，如果房?jī)r(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢(shì)頭，那么國(guó)家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)加大力度出臺(tái)，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯?！ 【唧w來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個(gè)方面的動(dòng)作： 第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國(guó)范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行 從穩(wěn)定樓市價(jià)格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開(kāi)征物業(yè)稅是一個(gè)比較有效的政策手段，但目前我國(guó)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開(kāi)征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi)，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開(kāi)征問(wèn)題上，依然是研究的多，探索的多，具體開(kāi)征的可能性不大。最可能的動(dòng)作是，擴(kuò)大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個(gè)別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，即開(kāi)征物業(yè)稅是政府認(rèn)真考慮的選項(xiàng)，投資投機(jī)性購(gòu)房者需要認(rèn)真思考面臨的市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)。 第二，金融信貸進(jìn)一步收緊 據(jù)媒體報(bào)道，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，%，央行明顯對(duì)如此之快的信貸增長(zhǎng)表示憂慮。提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”是最近可行的選項(xiàng)?！ ×硗?，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，%，環(huán)比增長(zhǎng)1%，再加上今年開(kāi)年就形成的信貸洪峰，對(duì)于房地產(chǎn)而言，“國(guó)11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策，在加息的預(yù)期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開(kāi)發(fā)貸也將會(huì)緊縮?！ 〉谌跋尥庹摺睂⒃俅乌吘o 2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險(xiǎn)池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對(duì)內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格，投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對(duì)象。對(duì)外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時(shí)也可以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免外來(lái)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大起大落?！ 〉谒?，公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)將會(huì)出臺(tái) 2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新就表示：今年要加大租賃市場(chǎng)方面的探索工作，以有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的“夾心層”群體的住房問(wèn)題；還將研究制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容。實(shí)際上，2009年國(guó)家層面的相關(guān)意見(jiàn)稿已經(jīng)出來(lái)，目前正在各地相關(guān)部門(mén)流轉(zhuǎn)以征求各方意見(jiàn)。動(dòng)作快地方政府，如北京、常州、廈門(mén)、深圳、淮安等地已有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作?！皣?guó)十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng)，信號(hào)非常明確，今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺(tái)，將在全國(guó)多數(shù)大城市實(shí)施?！ 〉谖?，對(duì)地方政府的政策落實(shí)提出更高要求 房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責(zé)任。因此，從最近的政策文件看，中央對(duì)地方政府的工作責(zé)任提出了明確的要求，對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房?jī)r(jià)不下，地方官員就要下”。具體落實(shí)措施是要針對(duì)“國(guó)11條”的要求，出臺(tái)2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類(lèi)住房的建設(shè)規(guī)模。這項(xiàng)工作的落實(shí)和實(shí)施效果將成為中央衡量地方政府工作績(jī)效的一個(gè)重要依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃，把工作重點(diǎn)放在如何解決住房民生問(wèn)題上。32 / 3
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