資產(chǎn)評估成本法案例-資料下載頁
2025-05-01 04:35本頁面
【正文】 象的客觀合理價格或價值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當資產(chǎn)未來收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF法）。B當資產(chǎn)未來收益無限的條件下：評估值V=A/r。式中：A為平均年收益額；r為本金化率。（2）適用前提A被評估資產(chǎn)未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量，要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關系；B資產(chǎn)的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣計量；C被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。（3）適用范圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應用此法。（1）含義和計算公式市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。計算途徑：應用市場法進行資產(chǎn)評估可分三個步驟：市場調(diào)查，選擇于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務都可用此法進行評估。（1）含義和計算公式收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。基本表述式為：A當資產(chǎn)未來收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法（DCF法）。B當資產(chǎn)未來收益無限的條件下：評估值V=A/r。式中：A為平均年收益額；r為本金化率。（2）適用前提A被評估資產(chǎn)未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量，要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關系；B資產(chǎn)的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣計量。C被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。（3）適用范圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應用此法。（1）含義和計算公式市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。計算途徑：應用市場法進行資產(chǎn)評估可分三個步驟：市場調(diào)查，選擇5參照物；因素比較，調(diào)整差異；綜合定價。A直接法直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。B市價類比法市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格（1177。調(diào)整系數(shù)）不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。（2）適用前提；、面臨的市場條件上與被評估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長；，參照物成產(chǎn)成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結(jié)果，參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代。（3）適用范圍市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產(chǎn)評估業(yè)務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；2）對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。二、具體的案例分析——房地長評估市場法（一）案例材料某房地產(chǎn)公司于1998年2月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2000年2月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4500元。該大樓總建筑面積為6000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空置率為15%，每年需支付的管理費用一般為年租金的4%，維修費為建筑物重置價的2%，房產(chǎn)稅為租金收入的15%，其他稅為租金收入的8%，%，資本化率確定為9%，試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2003年2月的價格。（二）具體分析本題將使用收益法進行案例分析，具體情況如下：=3*365*6000*（115%）=5584500（元）=5584500*4%=223380（元）年維修費=4500*6000*2%=540000（元）年保險費=4500*6000*%=135000（元）年稅金=5584500*（15%+8%）=1284435（元）年營運費用=223380+540000+135000+1284435=2182815（元）=年有效毛收入年營運費用=55845002182815=3401685（元），則：房地產(chǎn)價格=（3401685/9%）*【11/（1+9%）^30】=（元）經(jīng)評估。 div style=39。padding:10px 5px 0px 20px。margin:10px 0px 0px 15px。39。
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