【正文】 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案公共設(shè)施設(shè)備管理管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。管理措施1．制定設(shè)備安全運(yùn)行，崗位責(zé)任制，定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄管理，維修檔案等管理制度。2．配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。3．設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。4．建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。5．監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。6．消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。7．消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。8．訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。9．給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。10．公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。安全管理管理目標(biāo)1． 確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。2． 維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。3． 有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急住戶的安全情況，采取防范措施。建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)1． 在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到2小時(shí)巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。2． 遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。3． 與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任我管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與我管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。緊急情況下的應(yīng)急處理措施1． 發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。2． 迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。3． 發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。4． 管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。裝修管理日常裝修管理1． 管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。2． 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。3． 安全管理員24小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。4． 裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和住戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。裝修安全管理1．安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。2．與住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。3．裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。4．需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。5．安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。6．發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。消防管理消防組織機(jī)構(gòu)的建立1．管理處負(fù)責(zé)建立吳太商務(wù)中心消防安全小組。2．管理處經(jīng)理為消防安全負(fù)責(zé)人。3．管理處其他人員為義務(wù)消防員。4．安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。5．日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。6．管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。建立各項(xiàng)消防制度1．消防檢查制度。2．專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。3．兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每二小時(shí)巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。4．在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜。5．發(fā)現(xiàn)住戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向住戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。6．管理處制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。防火措施1． 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，客戶要樹立防火意識(shí)，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。2． 嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。3． 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。4． 不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。5． 不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。6． 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。7． 公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。8． 配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。消防知識(shí)培訓(xùn)1． 對(duì)住戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過(guò)《客戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各住戶，并向住戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)住戶進(jìn)行消防宣傳教育。2． 管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。3． 管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。4． 在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。5． 專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。消防設(shè)備管理1． 管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。2． 管理處對(duì)種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主管指定人員實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。3． 管理人員制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。消防演習(xí)1． 小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。2． 消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序1． 目的：迅速撲滅，保證住戶生命安全。2． 職責(zé)：1） 中央值班室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。2） 工程技術(shù)組人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。3） 義務(wù)消防員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。4） 客戶服務(wù)組負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)警戒和其他管理人員一起負(fù)責(zé)人員、物資疏散搶救工作。3． 工作程序：詳見《消防報(bào)警緊急處理程序》（略）車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為住戶提供良好的車輛保管服務(wù)，物制訂本規(guī)定。1．小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全管理隊(duì)負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。2．本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡）進(jìn)入停車場(chǎng)。3．車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，爭(zhēng)得管理員同意后方可進(jìn)入。4．車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5．駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。6．管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開，不行讓親朋好友和其它無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。7．停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。清潔管理1．人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖（附表2）。2．工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。第九章 物業(yè)管理開源節(jié)流措施吳太商務(wù)中心在設(shè)計(jì)與建設(shè)中注重高質(zhì)量、高效率的管理，所購(gòu)置的設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)性較高，因此在后天的管理中要求管理技術(shù)人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。為了能在今后的運(yùn)作中杜絕無(wú)效的浪費(fèi)，擬在開源節(jié)流方面作以下措施：l 向客戶明確大廈每周的工作時(shí)間，及按國(guó)家規(guī)定的法定修期做出相應(yīng)的調(diào)整。l 在設(shè)計(jì)、安裝設(shè)備器材方面應(yīng)注意節(jié)能效率。l 物業(yè)管理做出大廈設(shè)備、電器每日的開關(guān)時(shí)間及相關(guān)管理措施。l 充分利用智能化設(shè)備做到總體控制，達(dá)到節(jié)省能源的目的。l 計(jì)劃外的設(shè)備運(yùn)行，應(yīng)向客戶加收額外加時(shí)工作的相關(guān)費(fèi)用。