【正文】 ?。?00154裝訂機(jī)　155照相機(jī)　￥1000注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表，以北方地區(qū)為準(zhǔn)，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開展工作所需為準(zhǔn)，僅供參考。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。管理措施1．制定設(shè)備安全運(yùn)行，崗位責(zé)任制，定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄管理，維修檔案等管理制度。8．訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。10．公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。3． 與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任我管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與我管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。4． 裝修垃圾清運(yùn)。消防管理消防組織機(jī)構(gòu)的建立1．管理處負(fù)責(zé)建立吳太商務(wù)中心消防安全小組。3．兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每二小時(shí)巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。5． 不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。5． 專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次?；鹁?、火災(zāi)應(yīng)急處理程序1． 目的：迅速撲滅，保證住戶生命安全。3．車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，爭得管理員同意后方可進(jìn)入。清潔管理1．人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖（附表2）。l 充分利用智能化設(shè)備做到總體控制，達(dá)到節(jié)省能源的目的。第九章 物業(yè)管理開源節(jié)流措施吳太商務(wù)中心在設(shè)計(jì)與建設(shè)中注重高質(zhì)量、高效率的管理，所購置的設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)性較高，因此在后天的管理中要求管理技術(shù)人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。5．駛離：車輛駛離停車場時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。4） 客戶服務(wù)組負(fù)責(zé)現(xiàn)場維護(hù)警戒和其他管理人員一起負(fù)責(zé)人員、物資疏散搶救工作。3． 管理人員制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。消防知識(shí)培訓(xùn)1． 對(duì)住戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《客戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各住戶，并向住戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)住戶進(jìn)行消防宣傳教育。防火措施1． 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，客戶要樹立防火意識(shí)，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。5．日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。3．裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。4． 管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。3． 有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急住戶的安全情況，采取防范措施。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。5．監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。3）建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好的保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。、會(huì)所的運(yùn)營方式未定，在此未做具體的費(fèi)用計(jì)算。3） 通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。1．員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理：財(cái)經(jīng)類專業(yè)大學(xué)本科學(xué)歷，中級(jí)以上職稱，具有三年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。強(qiáng)電技工：身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。保潔員：高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。第三章 員工招聘高層物業(yè)管理人員物業(yè)經(jīng)理：大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有五年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力。4. 強(qiáng)電值班由5名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。6. 大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)寫字樓大堂值班工作。4．員工餐廳服務(wù)由3名廚師及5名工作人員組成，上班時(shí)間為8：30—14：00，為大廈客戶提供午餐服務(wù)，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高，并具有真誠為客戶服務(wù)的思相。3）吳太商務(wù)中心物業(yè)管理崗位架構(gòu)圖（見附表2）綜合管理部1． 由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。本行建議“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)客戶的目的。我們多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認(rèn)真的去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。第一章 吳太商務(wù)中心物業(yè)管理要點(diǎn)l 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保吳太商務(wù)中心物業(yè)的保值與升值。占地面積為3200平方米，建筑層數(shù)為19層，為鋼管混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，是一座超智能化、多功能化的甲級(jí)專用寫字樓，為長春市各大中外企業(yè)提供了一處較為理想的辦公環(huán)境。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由你評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓你滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足客戶的需求。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解客戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓客戶享受到安心、舒心和稱心的工作環(huán)境。四項(xiàng)措施1．根據(jù)我們歷來管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到吳太商務(wù)中心的物業(yè)管理上。吳太商務(wù)中心物業(yè)管理處的物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之目的。通過與發(fā)展商多次溝通，暫定物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。物業(yè)管理部1．由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。3. 文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。工程管理部1. 由1名工程管理部經(jīng)理和18名員工組成。2. 會(huì)計(jì)由主管兼任。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。3． 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。第六章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算吳太商務(wù)中心物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱月支出年支出備 注一、寫字樓支出　　　1員工薪金31214374568　2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)18900226800　3綠化租用、管理費(fèi)382245864　4物業(yè)管理清潔費(fèi)9873118476　5物業(yè)管理辦公費(fèi)8440101280　6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)150018000　7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)89010680　8公共水電費(fèi)2142052570460　9管理公司合理利潤21420257040　10法定稅金11781141372　11每月管理費(fèi)支出合計(jì)3258453910140二、商場支出　　　1員工薪金702084240　2中央空調(diào)費(fèi)35157421884　3商場專用貨梯費(fèi)236028320　4商場專用手扶梯費(fèi)542065040　5商場公共用水費(fèi)13150157800　6員工制服費(fèi)96009600　7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)400048000　8綠化設(shè)施管理費(fèi)100012000　9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi)100012000　10管理公司合理利潤787194452　11法定稅金432951948　12每月管理費(fèi)支出合計(jì)90907109088429元/平方米三、大廈車場費(fèi)用　　　1員工薪金606072720　2照明電費(fèi)606672792　3公共用水費(fèi)1001200　4每月管理費(fèi)支出合計(jì)12226146712四、商務(wù)會(huì)所費(fèi)用　　　1員工薪金340040800　2會(huì)所用電費(fèi)12532150384　3會(huì)所用水費(fèi)1862232　4每月管理費(fèi)支出合計(jì)16118193416　五、員工餐廳費(fèi)用　　　1餐廳用水費(fèi)150918108　2餐廳用電費(fèi)12333147996　3餐廳用煤氣費(fèi)　　　注:,故未計(jì)算。公眾制度1．業(yè)產(chǎn)