【正文】 在簽訂正式合同以后的2個(gè)月左右時(shí)間。由發(fā)展商分期分批安排。1按揭中會(huì)收取哪些費(fèi)用？一時(shí)無(wú)錢(qián)供樓，銀行會(huì)根據(jù)按揭合同規(guī)定的條款辦理，一期、二期銀行不會(huì)行使抵押處理權(quán)，但積累到一定程度、時(shí)間，銀行就會(huì)追討，并會(huì)發(fā)出催交通知。業(yè)主會(huì)根據(jù)余款的的數(shù)目決定是臨時(shí)借款，還是征得銀行的同意，將購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)每铐?xiàng)歸還貸款；或是征得銀行同意，由新的購(gòu)買(mǎi)者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)履行還款義務(wù)。1銀行按揭供款期間若銀行貸款利息發(fā)生變動(dòng)，供款額是否發(fā)生變動(dòng)，如何 變動(dòng)？ 也發(fā)生變動(dòng)，一般是在第二年年頭執(zhí)行。1供樓過(guò)程中，我一時(shí)無(wú)錢(qián)供樓，應(yīng)該怎么辦？銀行在原則上要求必須先付清房款后才可以將樓宇轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓后的樓宇付清全部房款的，無(wú)須再貸款，但特殊情況下，如工作變動(dòng)，收入減少，或是疾病等原因，確實(shí)無(wú)法按期還款的，可按上文辦理。1供樓期間如果想轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)怎樣辦理手續(xù)？1供樓時(shí)我提前還款應(yīng)怎么辦？ 可以，在征得銀行同意后辦理，不過(guò)要多交一個(gè)月貸款利息1交樓時(shí)有哪些手續(xù)要辦？房產(chǎn)權(quán)時(shí)候辦理？由誰(shuí)辦理？在入伙竣工全部交清房款的前提下，由開(kāi)發(fā)商將客戶(hù)明細(xì)資料上交國(guó)土局產(chǎn)權(quán)科后，在180天的時(shí)間內(nèi)辦好房產(chǎn)證，房產(chǎn)證由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)辦理。第五部分 物業(yè)管理及其他 物業(yè)管理是什么公司，屬于幾級(jí)公司？ 物業(yè)管理公司曾經(jīng)管理過(guò)哪些項(xiàng)目？ 物業(yè)管理人員是否經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)？素質(zhì)如何？ 物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？是否按規(guī)定收??？ 管理公司收取入伙費(fèi)的金額由哪些費(fèi)用構(gòu)成的？ 水電費(fèi)、煤氣費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？有線(xiàn)電視的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 物業(yè)公司對(duì)車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否可停放人貨車(chē)？汽車(chē)的停泊位是否安全？假如失竊怎樣賠償？管理公司是否承擔(dān)一定的責(zé)任？ 該物業(yè)是否有備用發(fā)電機(jī)?它的電量輸出功率是多少?所放位置是否有噪音影響住戶(hù)和業(yè)主? 蓄水池和水箱的水如何清潔衛(wèi)生？ 公共走道、住戶(hù)樓梯是否有專(zhuān)職的工人清掃？1 樓梯防盜門(mén)、路燈，中區(qū)路燈壞了是否有人及時(shí)修復(fù)？1 消防裝置是否達(dá)標(biāo)？樓梯的消防箱是否設(shè)施齊全，水管是否可到達(dá)每 一個(gè)房間？1 垃圾通道的位置周?chē)欠駶崈?？管理公司?duì)垃圾的處理？1 在正常居住期間是否會(huì)停水停電？備用電機(jī)在停電后多長(zhǎng)時(shí)間可以發(fā) 電？水箱和蓄水池中的水可以保證多長(zhǎng)時(shí)間的用水？1 物業(yè)小區(qū)的防盜措施是什么？該采取什么樣防盜措施和防盜設(shè)施才比 較安全？1 該物業(yè)小區(qū)是否有閉路監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)管？電梯、走廊通道中是否裝有閉 路電視？1 是否封閉陽(yáng)臺(tái)？是否可安裝防盜網(wǎng)？1 物業(yè)公司可否為業(yè)主代理出租物業(yè)？1 物業(yè)管理公司可否幫業(yè)主買(mǎi)菜、洗衣、清潔室內(nèi)衛(wèi)生、送小孩上學(xué)、 照顧小孩、老人等服務(wù)？收費(fèi)多少？ 住戶(hù)若停電、停水管理公司該采取什么措施？2 煤氣管道出現(xiàn)漏氣該怎樣處理？是否另收費(fèi)？2 物業(yè)外墻發(fā)展商是否定期進(jìn)行翻新裝修？2 房屋頂、外墻滲水怎么辦？2 房屋結(jié)構(gòu)是否可以改動(dòng)？裝修是否要押金？2 如若發(fā)生管理人員偷竊、打罵業(yè)主行為，物業(yè)管理公司將如何處理和 賠償？2 鋪位和住宅可以租到多少錢(qián)一個(gè)月？2 周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格怎樣？五、咨詢(xún)服務(wù) 怎樣知道樓宇的開(kāi)發(fā)是合法的？該了解些什么？ 該發(fā)展商曾開(kāi)發(fā)過(guò)什么項(xiàng)目？是否有實(shí)力？信譽(yù)度如何？ 如何識(shí)別發(fā)展商言行一致？ 買(mǎi)樓花怎樣避免爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)？ 怎樣避免購(gòu)買(mǎi)重復(fù)再賣(mài)的房號(hào)？ 物業(yè)的實(shí)用率是多少？若沒(méi)有這么高的實(shí)用率，發(fā)展商該如何賠償？ 該樓宇所處位置是否有升值潛力？ 定價(jià)的依據(jù)是什么？是否較高或不太合理？ 在我之前有幾個(gè)客戶(hù)已買(mǎi)了樓？主要是什么階層人士購(gòu)買(mǎi)？ 這些人士購(gòu)買(mǎi)樓宇的用途是什么？1 如何識(shí)別物業(yè)銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售中有意隱瞞其實(shí)情況或帶有欺騙行為？房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)（與銷(xiāo)售相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)）項(xiàng)目銷(xiāo)售常識(shí)及基礎(chǔ)知識(shí)問(wèn)答銷(xiāo)售流程圖現(xiàn)房銷(xiāo)售 期房銷(xiāo)售 一次性付款 貸款買(mǎi)房 一次性付款 貸款買(mǎi)房附：《代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用清單》 《代辦貸款代收費(fèi)清單》在這里您可以了解到購(gòu)房的步驟和購(gòu)房所需要注意的事項(xiàng)。現(xiàn)房銷(xiāo)售 一次性付款A(yù)簽合同全部房款代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用身份證B進(jìn)戶(hù)C拿房產(chǎn)證現(xiàn)房銷(xiāo)售 貸款買(mǎi)房A簽合同貸款以外房款代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用代辦貸款費(fèi)用身份證戶(hù)口簿結(jié)婚證公積金帳號(hào)（區(qū)號(hào)：XXXXXX 單位帳號(hào)：XXXXXX個(gè)人帳號(hào)：XXXXXXXX）收入證明（按揭用）圖章B公證C進(jìn)戶(hù)D拿房產(chǎn)證期房銷(xiāo)售 一次性付款A(yù)簽合同％房款身份證B簽房屋交接書(shū)身份證代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用％房款C進(jìn)戶(hù)（物業(yè)管理費(fèi)）D拿房產(chǎn)證期房銷(xiāo)售 貸款買(mǎi)房A簽合同％房款代辦貸款費(fèi)用身份證戶(hù)口簿結(jié)婚證公積金帳號(hào)公積金(區(qū)號(hào):XXXXX 單位帳號(hào):XXXXXXXXX個(gè)人帳號(hào):XXXXXXX)收入證明按揭需圖章B公證C兩個(gè)月內(nèi)付％房款D簽房屋交接書(shū)身份證代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用％房款E交房F拿房產(chǎn)證售樓程序一、 認(rèn)購(gòu)手續(xù)和預(yù)購(gòu)登記認(rèn)購(gòu)手續(xù) 認(rèn)購(gòu)樓宇的買(mǎi)家必須持有身份證和認(rèn)購(gòu)定金，如認(rèn)購(gòu)樓宇的買(mǎi)家是法人代表的單位，買(mǎi)家應(yīng)出示法人代表營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書(shū)、法人代表授權(quán)委托書(shū)及其法人代表代理人身份證復(fù)印件； 買(mǎi)家選擇確定樓宇戶(hù)型、棟號(hào)、樓層、房號(hào)； 買(mǎi)家選擇確定付款方式，如一次性付款、分期付款、銀行按揭； 簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商授權(quán)代理人在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽字，如法人代表的單位，還得加蓋公章； 買(mǎi)家交付認(rèn)購(gòu)定金，并由收款單位開(kāi)出收款收據(jù)交給買(mǎi)家。 預(yù)購(gòu)登記 預(yù)先定購(gòu)樓宇的買(mǎi)家，必須持有身份證和預(yù)購(gòu)登記定金；如預(yù)購(gòu)的買(mǎi)家是法人代表的單位，買(mǎi)家出示法人代表的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、法人代表證明書(shū)、法人代表委托書(shū)及其法人代表和代理人身份證復(fù)印件； 買(mǎi)家選擇確定樓宇的戶(hù)型、棟號(hào)、樓層、房號(hào)； 買(mǎi)賣(mài)雙方確定期限，由買(mǎi)家交付第一期房款，并確定交付其余房款的付款方式； 簽訂《委托書(shū)》，買(mǎi)家與代理商雙方在《委托書(shū)》簽字，如法人代表單位，還得加蓋公章； 買(mǎi)家交預(yù)付定購(gòu)金，并由收款單位開(kāi)出收款收據(jù)交給買(mǎi)家。 辦理交付首期樓款和簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 依照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《委托書(shū)》的規(guī)定，接近首期付款時(shí)間的前三天要主動(dòng)與買(mǎi)家聯(lián)系，通知買(mǎi)家三天后，將要交付首期樓款，并聯(lián)系安排好會(huì)見(jiàn)的時(shí)間； 要持謹(jǐn)慎的態(tài)度，認(rèn)真考慮確定好付款方式，如銀行按揭，建筑期免息分期付款。因?yàn)椤渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》一經(jīng)簽訂，就不可能更改，如不按合同執(zhí)行付款規(guī)定，賣(mài)家將作出終止合同，并不退回已交付的樓款的決定。因此，買(mǎi)家將承擔(dān)損失樓款的后果。怎樣處理買(mǎi)家交來(lái)支票、匯票的銀行票據(jù)支付樓款？ 有的買(mǎi)家持有銀行票據(jù)，如支票、匯票。其付款單位名不是買(mǎi)家按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所登記的名稱(chēng)同一因此，買(mǎi)家必須持有銀行票據(jù)付款單位名稱(chēng)（財(cái)務(wù)簽章字樣同）開(kāi)具的擔(dān)保書(shū)，其內(nèi)容必須文言如附件三。辦理簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的手續(xù)：（1） 校對(duì)買(mǎi)家所持身份證明文件與《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或《委托書(shū)》所登記的資料是否相符同一；（2） 檢驗(yàn)買(mǎi)家交付定金的收款收據(jù)或預(yù)付定購(gòu)金的收款收據(jù)；（3） 提供《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本給買(mǎi)家認(rèn)真審閱，當(dāng)買(mǎi)家審閱該合同文本后，買(mǎi)家表示愿意簽訂該合同文本，方可填寫(xiě)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所需的資料。如買(mǎi)家表示不愿意簽訂該合同文本時(shí)，應(yīng)向買(mǎi)家解釋?zhuān)摵贤谋臼怯烧毮懿块T(mén)——市規(guī)劃國(guó)土局統(tǒng)一制訂（可將預(yù)售樓宇審批的程序和批復(fù)辦法講解給買(mǎi)家了解）。如未能使買(mǎi)家信服釋疑，可以提醒買(mǎi)家去請(qǐng)教自己的法律顧問(wèn)，如律師或政府的職能部門(mén)，或自己信服的人。（4） 簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽字、蓋章：? 賣(mài)方必須出示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《商品房預(yù)售許可證》；? 賣(mài)方必須出示法人代表證明書(shū)和法人代表授權(quán)委托書(shū)；同時(shí)，出示法人代表身份證復(fù)印件，如由法人代表親筆簽字，可省略本項(xiàng)操作實(shí)務(wù)；? 買(mǎi)賣(mài)雙方簽字，簽署時(shí)間，蓋章生效，如有要求公證處辦理公證手續(xù)，本項(xiàng)操作實(shí)務(wù)應(yīng)移至市公證處辦理公證手續(xù)。如遇外銷(xiāo)則必須通過(guò)公證處辦理公正手續(xù)，否則合同無(wú)效；? 依照合同規(guī)定，讓買(mǎi)賣(mài)雙方和各有關(guān)單位各執(zhí)一份合同；? 買(mǎi)家交付首期樓宇款項(xiàng)，并由收款單位開(kāi)具收款收據(jù)；? 辦理銀行按揭手續(xù)，操作實(shí)務(wù)與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》大體相似。如有的開(kāi)發(fā)商以較長(zhǎng)期分期付款方式需簽訂《房屋分期付款合同》，操作實(shí)務(wù)與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》大體相同。選擇“銀行按揭”付款的個(gè)人需提供的資料：u 個(gè)人身份證及戶(hù)口本原件及復(fù)印件；u 填妥《個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房抵押貸款申請(qǐng)表》；u 收入證明或自有資金證明；u 與發(fā)展商簽訂并經(jīng)公正的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；u 已交首期款項(xiàng)的證明原件及復(fù)印件；u 按揭銀行的活期存折；u 按揭銀行要求的其他資料或證明。房地產(chǎn)預(yù)售政策與法規(guī)（具體根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而定）房地產(chǎn)預(yù)售管理依據(jù)深圳市政府的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售必須報(bào)市規(guī)劃田土局審批。如房地產(chǎn)預(yù)售審批工作按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》和國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度、市規(guī)劃國(guó)土局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（一） 申請(qǐng)房地產(chǎn)預(yù)售須備齊的文件? 《房地產(chǎn)預(yù)售申請(qǐng)書(shū)》；? 《房地產(chǎn)證》正本及《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》；? 《投資許可證》復(fù)印件；? 《建筑許可證》復(fù)印件；? 《開(kāi)工許可證》復(fù)印件；? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽訂的預(yù)收款監(jiān)管協(xié)議；? 經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局或分局批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目總平面圖、建筑物平、立、剖面圖、? 由市規(guī)劃國(guó)土局或分局指定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的建筑面積分戶(hù)計(jì)算書(shū)匯總表；? 經(jīng)深圳市注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的已投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金額的驗(yàn)資報(bào)告；? 由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的工程形象進(jìn)度證明文件；? 申請(qǐng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書(shū)、委托書(shū)、身份證復(fù)印件。預(yù)售的審批程序 對(duì)于預(yù)售申請(qǐng)資料不齊的，分局辦公室不予受理；對(duì)于資料齊全的，分局辦公室收文編號(hào)后，于2天內(nèi)將預(yù)售申請(qǐng)資料轉(zhuǎn)分局房地產(chǎn)權(quán)管理科。 分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科收文登記后，按下列條件審查預(yù)售申請(qǐng)，并實(shí)地考察工程形象進(jìn)度：? 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；? 取得《建筑許可證》和《開(kāi)工許可證》；? 除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售監(jiān)管協(xié)議；? 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 關(guān)于預(yù)售申請(qǐng)資料的說(shuō)明：? 預(yù)收款監(jiān)管協(xié)議?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十六條規(guī)定“預(yù)收款應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托金融機(jī)構(gòu)代收。代收預(yù)售款的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)”，第三十七條規(guī)定“預(yù)售款應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書(shū)面通知預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)讓人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向轉(zhuǎn)讓人劃款。工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管不當(dāng)，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”，所以要求報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，以保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。? 《房地產(chǎn)證》正本。應(yīng)由分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科收存至辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，或在《房地產(chǎn)證》上注明“已批準(zhǔn)預(yù)售，不得用于抵押”字樣，加蓋分局公章后退還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。? 工程形象進(jìn)度證明文件。由該項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具，一般要求多層建筑達(dá)到基礎(chǔ)正負(fù)零，高層建筑達(dá)到主體三層。 根據(jù)審查，分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科在10天內(nèi)完成預(yù)售申請(qǐng)的審查工作，分別按下列辦法處理：? 對(duì)于資料不實(shí)或形象進(jìn)度不符合要求的預(yù)售申請(qǐng)，復(fù)函不同意預(yù)售，轉(zhuǎn)分局辦公室退文；? 對(duì)于審查合格的預(yù)售申請(qǐng)，由房地產(chǎn)權(quán)登記管理科報(bào)分局領(lǐng)導(dǎo)審批；? 對(duì)于建筑面積超過(guò)《建筑許可證》中規(guī)定面積的情況，不予批準(zhǔn)，由分局房地產(chǎn)登記管理科復(fù)函申請(qǐng)單位； 分局領(lǐng)導(dǎo)在5天內(nèi)完成預(yù)售申請(qǐng)審批工作。 獲批準(zhǔn)的預(yù)售項(xiàng)目，由分局房地產(chǎn)登記管理科發(fā)給預(yù)售申請(qǐng)單位《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《深圳市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本（見(jiàn)附件一、二），同時(shí)填寫(xiě)發(fā)證登記表和領(lǐng)取合同登記表。此項(xiàng)工作3天內(nèi)完成。 需申請(qǐng)外銷(xiāo)的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還須向市局提出申請(qǐng)。 獲批準(zhǔn)預(yù)售房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》在報(bào)刊上刊登售樓廣告時(shí)，須在報(bào)刊上注明《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號(hào)碼及刊登公開(kāi)售樓的時(shí)間、地點(diǎn)、方式等。外銷(xiāo)的，還須憑《商品住宅外銷(xiāo)許可證》。沒(méi)有提交證書(shū)的，廣告經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)拒絕為其刊登售樓廣告。分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科派工作人員到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按批準(zhǔn)的內(nèi)容公開(kāi)售樓。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在預(yù)售的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后每7天將買(mǎi)賣(mài)合同向分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科備案。違反規(guī)定的處罰一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，由分局地政建設(shè)檢查隊(duì)沒(méi)收其非法所得，并處以轉(zhuǎn)讓價(jià)10%以下的罰款，再由市局發(fā)文，視情節(jié)輕重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作出不予資質(zhì)年審或者