【正文】 擴(kuò)音機(jī)。根據(jù)GB5005794《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（2000年版）有關(guān)要求，建筑按三類防雷設(shè)計(jì)防雷設(shè)施。采用綜合接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土內(nèi)鋼筋相互連接。30米及以上部分外墻上的欄桿，金屬門窗等較大金屬物直接或通過(guò)金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連。電訊進(jìn)線箱、電源進(jìn)線箱及引出屋面電力線路設(shè)防雷電浪涌保護(hù)。建筑低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TNS（TNCS）系統(tǒng)，正常情況下不帶電金屬外殼及金屬構(gòu)件均與保護(hù)接地線聯(lián)接，插座回路均設(shè)30mA漏電保護(hù)斷路器。建筑物設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)。住宅衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。在消防控制中心設(shè)專用接地板,支線為BV1X4S20。第八章 項(xiàng)目組織及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為了保證項(xiàng)目的建設(shè)達(dá)到國(guó)家、省、市的質(zhì)量要求，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制，由泛華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司法定代表人親自出任掛帥，組成項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體運(yùn)作，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍為：勘察、設(shè)計(jì)、土建施工、安裝工程、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購(gòu)。招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)。通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)?？梢栽谳^廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)及經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)程序分別為：申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進(jìn)行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場(chǎng)考察、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議、發(fā)送會(huì)議記錄、接受投標(biāo)書(shū)、公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、審查標(biāo)書(shū)、澄清問(wèn)題、評(píng)標(biāo)比較、評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)、商簽合同、通知未中標(biāo)人。本項(xiàng)目招投標(biāo)的具體要求詳見(jiàn)附表8附表82。附表81部 門 核 準(zhǔn) 意 見(jiàn)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)范圍委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)全部招標(biāo)部分招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√審批部門核準(zhǔn)意見(jiàn)說(shuō)明審批部門蓋章年 月 日招 標(biāo) 基 本 情 況 表項(xiàng)目名稱：泛華商業(yè)廣場(chǎng)（B座）附表82招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)范圍招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）投標(biāo)單位資質(zhì)等級(jí)要求擬劃分標(biāo)段（個(gè)）委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)全部招標(biāo)部分招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理工程√√√設(shè)備√√√重要材料√√√情況說(shuō)明：建設(shè)項(xiàng)目單位蓋章年 月 日根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)度安排，可將項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程劃分為前期工作、設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)階段、施工階段項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段、招商及投入運(yùn)營(yíng)階段。(2011年5月2011年6月)具體包括項(xiàng)目前期立項(xiàng)、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制、取得相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的政府批準(zhǔn)文件和開(kāi)工手續(xù)的辦理等工作內(nèi)容。目前項(xiàng)目正在進(jìn)行項(xiàng)目前期立項(xiàng)的編制工作。(2011年7月2011年9月)具體包括工程設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)預(yù)算、工程設(shè)計(jì)審定及辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。(2011年10月2011年12月)具體包括選擇代理公司，編制招標(biāo)文件及標(biāo)底測(cè)算，辦理招標(biāo)手續(xù)，施工、監(jiān)理及材料設(shè)備招投標(biāo)，簽訂施工、監(jiān)理及材料設(shè)備合同。(2012年4月2015年12月)具體包括施工手續(xù)的辦理、土方工程、基礎(chǔ)工程、土建工程、系統(tǒng)及設(shè)備安裝工程、裝修工程、室外工程等的建設(shè)施工等內(nèi)容。(2015年12月)在項(xiàng)目施工階段基本完成后，將對(duì)各單項(xiàng)工程進(jìn)行全面驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目的供電、采暖、給排水、消防、人員疏散、緊急撤離等設(shè)施和系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)合調(diào)試和檢驗(yàn)，并通過(guò)竣工驗(yàn)收。(2012年4月—2014年4月)在項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)售一部分，結(jié)構(gòu)封頂后，在銷售剩余部分，銷售期計(jì)劃在工程竣工后2年內(nèi)完成。第九章 投資估算與資金籌措建筑工程依據(jù)建筑、結(jié)構(gòu)等各專業(yè)提供的結(jié)構(gòu)形式及使用功能、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，參照類似工程以及《遼寧省建筑工程消耗量定額》、《遼寧省裝飾裝修工程消耗量定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額遼寧省參考價(jià)格表》、遼寧省工程造價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)文件進(jìn)行估算。 建筑工程按類似工程進(jìn)行估算。，工程監(jiān)理費(fèi)分別按《工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《工程監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算?！督ㄔO(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算。、二部分工程費(fèi)用的8%左右計(jì)算。投資估算說(shuō)明：工程費(fèi)用：。包括土建工程費(fèi)、裝飾工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)等。（詳見(jiàn)附表一）。工程建設(shè)其他費(fèi)：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等其他費(fèi)用。（詳見(jiàn)附表一）預(yù)備費(fèi)用：按一、二部分費(fèi)用的8%計(jì)取。項(xiàng)目建設(shè)投資總額包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、建設(shè)工程其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等?？偼顿Y額為23360萬(wàn)元。本項(xiàng)目的全部資金籌措方式為：自籌。第十章 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算. 計(jì)算期估算該項(xiàng)目使用期限商業(yè)40年，其中建設(shè)期約3年。. 銷售（經(jīng)營(yíng)）收入估算商業(yè)租賃收入估算商業(yè)銷售收入（20年）：360元/m2/年=20年= . 總成本費(fèi)用估算總收入稅金（20年）：營(yíng)業(yè)稅：=城市維護(hù)建設(shè)稅：=教育費(fèi)附加：=經(jīng)營(yíng)稅金及附加：++=利潤(rùn)總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和稅金及附加后的余額。通過(guò)上述10章及附表的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目的全部投資預(yù)計(jì)在2030年底資金全部收回。、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的規(guī)定。?項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算期為6年（含建設(shè)期）。?商品房銷售及商業(yè)按可供銷售建筑面積100%計(jì)算，銷售期約為3年；銷售價(jià)格：㎡，按均價(jià)360元/平方米/年租賃計(jì)算。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過(guò)計(jì)算，都達(dá)到項(xiàng)目評(píng)估的合理標(biāo)準(zhǔn)，該投資在計(jì)劃財(cái)務(wù)上可行。稅后全部投資內(nèi)部收益率以及稅后資本金內(nèi)部收益率均高于行業(yè)收益率；經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析得知，商品房的銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的影響尤其明顯。該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的資金平衡能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并具有良好的社會(huì)效益，此項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，建設(shè)公司應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣力度，促進(jìn)銷售資金盡早回籠；嚴(yán)格管理項(xiàng)目成本，盡量壓縮總投資，最大限度的穩(wěn)定銷售價(jià)格。避免收入下降和成本增加幅度過(guò)大而帶來(lái)不利影響。第十一章 社會(huì)影響分析改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為沈陽(yáng)市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。本項(xiàng)目周邊的高綠化率將會(huì)吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來(lái)購(gòu)買。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)?？蓾M足區(qū)域內(nèi)住宅用房需求通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，于洪區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)特征明顯，住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。隨著沈陽(yáng)市住宅土地政策的不斷出臺(tái)，住宅需求必將不斷升溫。本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。實(shí)施本項(xiàng)目，有助于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展，受當(dāng)?shù)卣途用裰С?。?xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負(fù)面影響，不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟煌?、環(huán)境產(chǎn)生破壞作用。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。本項(xiàng)目周圍的交通條件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于業(yè)主的辦公、交通、購(gòu)物、商務(wù)往來(lái)等都具備良好的配套條件。本項(xiàng)目符合沈陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃條件，基本上不存在難以調(diào)和處理的沖突及矛盾，項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值總體上是被認(rèn)可的。但是對(duì)于可能出現(xiàn)的問(wèn)題亦需采取有效可行的措施加以防范和處理。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響，將會(huì)直接影響到項(xiàng)目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境。對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響，文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展。對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響，基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)效益上，可以增加地方稅收，提高整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，打造以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為前端，建筑、建材、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈。風(fēng)險(xiǎn)定性分析在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要加強(qiáng)投資的管理、工程進(jìn)度的管理，并采取有效的措施，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生。在工程建設(shè)和大市政建設(shè)過(guò)程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家和地方政策變化對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過(guò)程中必然存在許多過(guò)去未曾遇到的問(wèn)題，將帶來(lái)一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順開(kāi)發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施（1）制定切實(shí)可行的成本控制措施；（2）對(duì)于工程建設(shè)、市政工程建設(shè)可采取公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的評(píng)估、建設(shè)公司；（3）加快手續(xù)的辦理進(jìn)度。第十二章 結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；迅速推動(dòng)入世后我國(guó)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局。市場(chǎng)分析表明，本項(xiàng)目具有明顯的地理位置優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；投資方有品牌優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)。充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷戰(zhàn)略，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。本項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有很強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。敏感性分析表明，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要投資方科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。. 建議 為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工投入使用，本可行性研究報(bào)告特提出如下建議： 盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施建議投資方盡快與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門辦理其他相關(guān)前期手續(xù)，以保證項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)的實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)行。 進(jìn)一步落實(shí)資金本項(xiàng)目規(guī)模大，建設(shè)投資約24370萬(wàn)元，如此大規(guī)模的投資，勢(shì)必給投資方帶來(lái)較大的資金壓力。在融資方面，投資方已做了大量的工作，建議投資者進(jìn)一步落實(shí)資金，保證資金及時(shí)到位。 加大營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)施的力度，積極開(kāi)展廣告宣傳的攻勢(shì)，保證收入的穩(wěn)定另外，項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)（銷售）收入的敏感度最大，必須要保證獲預(yù)期的銷售收入和持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。要達(dá)到這一目的就需要加大營(yíng)銷戰(zhàn)略的力度，大力挖掘市場(chǎng)潛力，并利用各種手段進(jìn)行有效的廣告宣傳，不斷創(chuàng)造新的賣點(diǎn)。