【正文】 程度的檢查，及向有關部門通報的工作．? 負責關閉公共區(qū)域不必要的照明及水源閥門的關閉工作．以降低不必要的能耗。? 負責轄區(qū)內(nèi)行人行走秩序的維護與管理工作。? 負責保安內(nèi)部人員各種培訓工作的計劃，組織和實施。40 / 73? 負責其他與防范，防災、維護公共秩序有關的業(yè)務工作。八、公共秩序維護管理崗位設置設想每一個崗位要經(jīng)過謹慎的考慮才可決定，也要配合每一個保安員的個人資歷、自覺性、禮貌、外觀、服務的態(tài)度去確定所需要及負責的崗位。崗位設置? 固定崗位　a. 正門入口b. 中央監(jiān)控室c. 固定服務崗d. 其他必要崗位? 流動崗位a. 需要巡視公眾地方的設施，確保清潔．安全及正常運作b. 在巡視過程中如發(fā)現(xiàn)不妥的事故要詳細記錄下，等待巡視后交給主管跟進，如遇到意外或緊急事件立即通知當值領班或監(jiān)控室增援．? 巡邏a. 巡邏人員必須要熟悉別墅區(qū)地理環(huán)境及要對其內(nèi)的公眾設施有適當認識．b. 確保巡邏的范圍次序正常九、車輛管理措施? 任何車輛在存放期間,若車輛或其任何附件或車內(nèi)物件被盜報失或遭受損壞，管理中心一概無需負責。? 倘若管理中心或管理中心授權的任何其他人士的疏忽、失職或懈怠，或任何其它第三方車輛、行為或事物造成任何第三方的人身傷亡或財物損失，管理中心一概無需負責。? 管理中心管理員無權接受任何物品加以保管。倘任何人士稱已將任何物品交托于管理中心保管，如有發(fā)生遺失或損壞，不論基于任何原因，不論是否于管理中心或任何其他一方的疏忽、蓄意行為、失職或懈怠引起的，管理中心一概無需負責。41 / 73? 任何車輛不得停放或存放在不準停車之地方或妨礙停車場內(nèi)其他車輛的來往。? 凡停車人士必須對自身安全負責。? 任何人士駕駛或移動任何車輛離開之時,必須出示有效停車票。倘若未能出示上述停車票或是未能證明該名人士有權移動該車輛的滿意證據(jù)時,管理中心可以扣留任何有關車輛或該車輛連同其全部附件及其他內(nèi)部物件不予放行。? 任何車輛的使用人必須履行和遵守速度限制(限速 5 公里/小時)、交通秩序、限高標志、禁止鳴喇叭。任何車輛在小區(qū)內(nèi),其使用人在任何時候一經(jīng)管理中心要求,應立即報告本人的全名及地址。? 在小區(qū)停放的任何車輛的車主和使用人應對由他引起的停車場內(nèi)建筑物和/或裝置或設備的任何損壞或毀壞負責。一經(jīng)管理中心要求，即須向管理中心繳付管理中心證實的損壞或毀壞物件的修理費更換費。十、消防安全宣傳和防范設想? 堅持“預防為主、防消結合”的消防管理方針，建立招商海灣別墅消防控制體系。建立消防人員隊伍，定期巡視消防設施設備、器材的完好狀況，制定消防控制措施及預案；? 制定招商海灣別墅消防管理條例及消防工作內(nèi)容，明確責任人；? 制定消防設施，設備的管理、維護，使用規(guī)定及操作規(guī)程，確保消防系統(tǒng)狀態(tài)符合國家規(guī)范要求。十一、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向小區(qū)的宣傳設想? 法律法規(guī)及管理常識與小區(qū)的溝通非常重要，由綜合管理部門具體負責；? 定期進行客戶問卷調(diào)查，并組織有關宣傳資料的發(fā)放；? 每年結合客戶活動或居委會活動組織有關法律法規(guī)的溝通。十二、物業(yè)檔案管理設想資料的收集? 采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段對項目的檔案資料進行管理。建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。? 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工42 / 73作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，大到建筑本體，公共設施，小到每項設備標牌都有詳細的資料收集。資料分類整理? 收集后的所有信息，統(tǒng)一由專人集中整理。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。資料歸檔管理? 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。根據(jù)實際 需要，本項目檔案管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案組卷按不同業(yè)務性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。? 檔案的查閱借用都應有嚴格的規(guī)定：必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出；歸還時，須由專人進行檢查，檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。檔案資料的管理? 對與管理質(zhì)量有關的管理性文件、質(zhì)量體系性文件、技術性文件及資料等進行控制，使文件于中心受控狀態(tài)，按《程序文件》的規(guī)定進行管理，保證相關場所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。? 由辦公室負責質(zhì)量體系性文件、管理性文件、技術性文件、相關外來文件、資料的發(fā)放、更改控制等管理。? 建立一套完整的收發(fā)文管理制度，包括對外行文、內(nèi)部行文管理辦法；對規(guī)定文件的編號、格式、打印、校對、發(fā)送、存檔等。對外來文件的登記、傳閱、批復、催辦等做出規(guī)定。? 質(zhì)量記錄保存完整，根據(jù)《程序文件》的規(guī)定分部門（工程、安保、清潔、行政） 、分期（日、周、月、季、年）保存。43 / 73十三、管理中心服務特色設想招商海灣別墅致力引進國際客戶服務理念，精心打理，打造專業(yè)化、人性化、系統(tǒng)性、全天候的一流業(yè)戶服務，即是管家又是專家，力求寓管理于服務，并細心推出各項居家服務項目，使小區(qū)真正體會具體而微的規(guī)范化星級服務，享受浪漫、優(yōu)雅的舒適生活。提供以下服務項目包括（但不限于）：? 為用戶大理石打蠟、拋光等? 為用戶提供室內(nèi)清潔服務? 為用戶提供室內(nèi)盆栽養(yǎng)護? 為用戶提供商務服務? 為用戶提供餐飲旅游服務? 為用戶提供裝修服務為用戶提供如下設施更換、修補、維修服務包括（但不限于）：? 換、裝龍頭? 換三角閥門? 修理瓷馬桶? 換水箱銅器? 換插座? 換鋼門零件? 修補磁磚? 修補地磚? 修門鎖? 修理地板? 疏通地下水管? 調(diào)換坐式磁馬桶? 換浴缸落水? 換水盆落水44 / 73? 馬桶換、圈、盤、鉸鏈? 修理水箱零件? 換燈頭? 換鋼窗零件等? 內(nèi)墻修理粉刷? 木門整理? 木窗整理? 配鋼門窗玻璃? 配木門窗玻璃? 疏通水斗或浴缸? 疏通污水總管? 疏通落水管十四、豐富社區(qū)文化加強業(yè)主相互溝通的具體措施本公司把社區(qū)文化活動作為“人性化尊貴服務”的重要組成部分，統(tǒng)一策劃，根據(jù)業(yè)主或小區(qū)的實際需要，制定完善的規(guī)章制度，擬定年度活動計劃。每年每月定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)活動，這些活動既可從物業(yè)管理費列支，也可以在每一次舉辦活動時單獨向有興趣的業(yè)主收費，物業(yè)應如何安排，將完全視乎物業(yè)管理的收支狀況及活動的普遍性而定。通過這些社區(qū)文化活動，我們將有能力將結合創(chuàng)立一個精神文明優(yōu)秀區(qū)，內(nèi)容以培養(yǎng)精神文明、倡導高品位居住氛圍的目標開展。計劃效果? 制造一種高尚的社區(qū)文化氛圍，形成安定、和諧、溫馨的社區(qū)環(huán)境，向公眾推介、傳播精神文明建設成果，樹立起社區(qū)的良好社會形象。? 通過文化活動這種形式，加強管理中心人員與業(yè)戶的交流，加深彼此的感情， 爭取業(yè)小區(qū)戶對物業(yè)管理工作的參與及支持。? 豐富業(yè)主的業(yè)余文化生活，激發(fā)業(yè)主的主人翁意識和愛護社區(qū)的責任感，增強45 / 73社區(qū)凝聚力。? 通過為業(yè)戶提供更多的文化活動，讓業(yè)戶感受到物業(yè)管理中心為豐富他們的生活做了大量工作，他們的生活素質(zhì)也因為物業(yè)的介入產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍。這樣不但會讓物業(yè)與小區(qū)的距離拉近，更可為物業(yè)管理中心在日后收取物業(yè)管理費方面創(chuàng)造一個良好的基礎。? 通過活動的安排，可增進業(yè)戶與業(yè)戶之間的了解及溝通。日后若他們彼此產(chǎn)生一些爭執(zhí)，也可以妥善化解，減少物業(yè)在日后的排解糾紛上可能出現(xiàn)的困難舉例說明：? 藝術活動：綜合文娛晚會、攝影書畫展、文化沙龍、卡拉 OK 歌唱比賽等。? 體育活動：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓班和比賽、排球、籃球、等比賽。? 節(jié)日活動：元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)聯(lián)誼會等。? 興趣小組：可舉辦各種興趣小組班，如音樂班、繪畫班、烹飪班、工藝品制作班或各種補習班等。? 集體旅行：中心可為業(yè)戶組織各種到附近郊區(qū)旅游的活動，以增進彼此的感情。? 產(chǎn)品展銷：管理中心可定期為業(yè)戶安排一些大家都有興趣的產(chǎn)品進行展銷，為業(yè)戶提供最大的方便。46 / 73第五章 物業(yè)服務應急預案為了規(guī)范對突發(fā)危機事件的處置，加強有關人員對突發(fā)危機事件的處理能力，特制定管理中心突發(fā)事件處理規(guī)程。1. 應急處理工作小組 組織架構 組織組成 管理中心突發(fā)事件應急處理工作小組成員： 組長：經(jīng)理 副組長：經(jīng)理助理 組員：管理中心全體員工應急疏散組上海招商局物業(yè)管理有限公司突發(fā)事件應急處理工作小組招商局物業(yè)管理有限公司突發(fā)事件應急處理工作小組現(xiàn)場清潔組工程搶險組義務消防組應急聯(lián)絡 組管理中心突發(fā)事件應急處理小組47 / 73 義務消防組 組長：管理中心安管部負責人 組員：管理中心安管部全體安管員 工程搶險組 組長：管理中心工程部負責人 組員：管理中心工程部全體員工 應急聯(lián)絡組 組長：管理中心安管部負責人 組員：管理中心中控室安管員 應急疏散組 組長：管理中心綜合管理部負責人 組員：管理中心綜合管理部全體員工 現(xiàn)場清潔組 組長：管理中心綜合管理部負責人 組員：管理中心綜合管理部全體員工 職責 管理中心突發(fā)事件應急處理工作小組A. 經(jīng)理：負責對各類突發(fā)事件應急處理的統(tǒng)一領導、統(tǒng)一指揮；負責對各類突發(fā)事件應急處理的現(xiàn)場指揮和善后處理；負責各類突發(fā)事件應急處理的外界協(xié)調(diào)。B. 各管理組負責人：負責各類突發(fā)事件應急處理的現(xiàn)場協(xié)助和后勤保障。 義務消防組 當火災事件發(fā)生時，當班安管員就為義務消防組成員，現(xiàn)場最高職務安管員，負責指揮工作，并立即通報管理組負責人。A. 偵察火情和各類險情，及時向應急聯(lián)絡組匯報。48 / 73B. 利用消防器材展開自救。C. 隔離事故現(xiàn)場，確?，F(xiàn)場不被破壞。D. 組織現(xiàn)場傷病人員的救護。E. 組織在安全區(qū)域?qū)麊T的及時處理（包扎、人工呼吸等）并轉(zhuǎn)送醫(yī)院救治。F. 穩(wěn)定現(xiàn)場人員情緒，必要時，帶領人員按疏散路線撤離至安全地帶。G. 貫徹完成突發(fā)事件應急處理工作小組交給的其他任務。 工程搶險組當突發(fā)事件發(fā)生時，當班工程人員自動成為工程搶險組成員，現(xiàn)場最高職務工程人員，負責指揮工作，并立即通報管理組負責人。A. 負責用電、用水安全，及時切斷故障部位的電源、水源，關閉煤氣。B. 確保消防用水、用電的供應。C. 確保現(xiàn)場通訊暢通。D. 貫徹執(zhí)行突發(fā)事件應急處理工作小組交給的其它任務。 應急聯(lián)絡組當突發(fā)事件發(fā)生時，當班中控室安管員自動成為應急聯(lián)絡組成員，現(xiàn)場最高職務安管員，負責指揮工作，并立即通報管理組負責人。A. 通知應急處理工作小組和分管領導，并根據(jù)實際情況的需要向政府有關部門求　助，電話（火警 11治安 1救護 120） ，并報清地址和現(xiàn)場狀況。B. 負責現(xiàn)場各區(qū)域信息的傳遞。C. 負責現(xiàn)場重大情況的錄像保存。D. 貫徹完成突發(fā)事件應急處理工作小組交給的其他任務。 應急疏散組49 / 73當突發(fā)事件發(fā)生時，當班綜合管理部辦公室員工自動成為應急疏散組成員，管理中心的現(xiàn)場最高職務安管員，負責指揮工作，并立即通報相關管理部負責人。A. 根據(jù)建筑特點和周圍情況，負責將客戶按疏散線路撤到安全區(qū)域；B. 負責穩(wěn)定現(xiàn)場人員情緒；C. 貫徹完成突發(fā)事件應急處理工作小組交給的其他任務。 現(xiàn)場清潔組當突發(fā)事件發(fā)生時，當班清潔員自動成為現(xiàn)場清潔組成員，現(xiàn)場最高職務清潔員，負責指揮工作，并立即通報管理部負責人。A. 負責事件發(fā)生后的現(xiàn)場整理，保護查證取樣現(xiàn)場，必要時必須在經(jīng)相關政府部門同意后方可清理現(xiàn)場。B. 貫徹完成突發(fā)事件應急處理工作小組交給的其他任務。 保護人員安全第一，控制事態(tài)發(fā)展。 重大情況，第一時間向公安、消防、醫(yī)療機關報警，并報管理組負責人及公司領導。 如有人員傷害，第一時間送醫(yī)院治療。 快速反應，保護現(xiàn)場。 保護及尋找現(xiàn)場目擊證人。 專業(yè)部門到現(xiàn)場后協(xié)助工作，協(xié)調(diào)處理。 隔離事發(fā)現(xiàn)場，與正常工作或生活區(qū)分開，減少影響度。 重大事件及時發(fā)布有關信息，安撫人心。 現(xiàn)場最高職務者為第一責任人，如無則由當值安管負責人自動成為第一責任人。 現(xiàn)場指揮人員，應根據(jù)實際情況，靈活決斷處置。50 / 73 形成書面總結，如能拍攝現(xiàn)場照片，應留照保存。 通過日常培訓演練提高人員應變能力。 發(fā)生火災、爆炸應急處理方案 確有火情時須做到：A. 現(xiàn)場安管員應立即判別能否單獨處理并報告應急聯(lián)絡組現(xiàn)場情況。B. 如能則馬上利用就近消防器材滅火，將火勢控制后報知應急聯(lián)絡組。C. 如無法單獨處理，則一邊報告應急聯(lián)絡組現(xiàn)場情況請求增援，一邊使用就近消防器材滅火加以控制，以減少損失。D. 如確認火勢無法控制，則迅速通知應急聯(lián)絡組，在確認現(xiàn)場人員已安全撤離的情況下，撤至安全區(qū)域。E. 應急聯(lián)絡組接到現(xiàn)場情況報告后，及時撥打火警“119” ，并通知安管部負責人。F. 應急