【正文】 設(shè)備不能正常運(yùn)行，對業(yè)主造成不便。216。 對如下設(shè)備應(yīng)做到預(yù)防性維修：消防報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、水泵等。216。 建立預(yù)防性維修計(jì)劃，各專業(yè)主管每月上旬向工程部經(jīng)理呈報(bào)本月計(jì)劃檢修計(jì)劃，及上月計(jì)劃檢修完成情況。216。 工程部每月組織各專業(yè)主管檢查園區(qū)各設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行，保養(yǎng)狀況，對重要設(shè)備建立計(jì)劃檢修卡。216。 在執(zhí)行計(jì)劃檢修過程中，如有礙物業(yè)正常運(yùn)行時(shí)，工程部經(jīng)理或其代表應(yīng)提前通知有關(guān)部門。216。 當(dāng)一些維修工作需在夜間進(jìn)行時(shí)，工程部經(jīng)理應(yīng)提供足夠的有關(guān)維修事項(xiàng)告之維修工及通知有關(guān)部門。n 建立優(yōu)先維修工作程序，督導(dǎo)員工快速反應(yīng)，提高工作效率，優(yōu)先解決影響業(yè)主正常使用的工程問題，妥善安排因特殊情況受影響的其它工作。216。 園區(qū)內(nèi)重要設(shè)備發(fā)生故障和影響業(yè)主正常使用的設(shè)施損壞時(shí)，各部門工作負(fù)責(zé)人，可直接打電話通知工程部值班室。216。 電話申請人需說明設(shè)備故障現(xiàn)象、地點(diǎn)并報(bào)出姓名、職務(wù)。216。 工程部經(jīng)理、運(yùn)轉(zhuǎn)主管立即組織力量進(jìn)行搶修，專業(yè)維修技工接到通知后10分鐘之內(nèi)趕到故障現(xiàn)場，迅速排隊(duì)故障，恢復(fù)設(shè)備正常運(yùn)行。216。 由申請維修部門補(bǔ)填工作單，并雙方簽字認(rèn)可。216。 若故障不能迅速排除，需停機(jī)檢修，影響正常運(yùn)行時(shí)，匯報(bào)總經(jīng)理。216。 設(shè)備故障排除后，由專業(yè)主管寫出書面報(bào)告，說明設(shè)備發(fā)生故障原因，提出預(yù)防措施，報(bào)工程部經(jīng)理。216。 如因操作人員違反操作規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情節(jié)輕重，提出對直接責(zé)任者的處理意見，報(bào)工程部經(jīng)理審批后給予處罰。n 建立重要活動運(yùn)行程序，高效快捷的完成各項(xiàng)工作，維護(hù)公司形象，執(zhí)行經(jīng)理指示，各有關(guān)部門協(xié)調(diào)落實(shí)具體工作，保證重要活動順利進(jìn)行。216。 接到經(jīng)理指示，各有關(guān)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實(shí)施，現(xiàn)場檢查落實(shí)提出具體建議。216。 工程部負(fù)責(zé)重要活動接待的前期設(shè)備設(shè)施的安裝布置和活動期間的設(shè)備保駕工作。216。 運(yùn)轉(zhuǎn)主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)工作的執(zhí)行。216。 專業(yè)主管負(fù)責(zé)所需設(shè)備設(shè)施的安裝布置。216。 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)檢查工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。216。 活動期間工程部派專人負(fù)責(zé)設(shè)備保駕。n 建立特殊工種管理制度，確保人員生命安全及園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，制定特殊工種的管理制度，加強(qiáng)培訓(xùn)。216。 特種工種的范圍：u 電氣、高低壓運(yùn)行維修電工u 弱電、監(jiān)控系統(tǒng)維修技工u 電、氣焊工u 受壓容器：u 保管員：易燃、易爆、劇毒等保管員u 如有以下工種做操作人員按特殊工種對待：木工機(jī)械操作，易燃、易爆、劇毒品的使用人員。216。 對從事特殊工種并在要害部門工作者，應(yīng)進(jìn)行必要的審查，工作責(zé)任心等各方面表現(xiàn)較好的，才能分配到特殊工種。216。 從事特殊工種工作，應(yīng)事先由醫(yī)務(wù)部門作體檢。216。 擔(dān)任特殊工種工作，經(jīng)過專門技術(shù)培訓(xùn)、考核合格并取得本工種操作合格證者方準(zhǔn)許獨(dú)立工作，新員工和其他工種調(diào)入到特殊工種的要經(jīng)專業(yè)主管考核鑒定，在試用期間必須在專業(yè)主管指導(dǎo)下工作。216。 嚴(yán)禁非特殊工種人員從事特殊工種工作，由于個(gè)人隨意作業(yè)而發(fā)生事故的由個(gè)人負(fù)全責(zé)。216。 特殊工種人員必須加強(qiáng)技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平和專業(yè)知識，要做到四懂三會。四懂：懂原理、構(gòu)造、性能、用途三會：會使用、保養(yǎng)、排除故障216。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守安全操作規(guī)程，對違反制度規(guī)程的要進(jìn)行批評教育，直到給予必要的紀(jì)律處分。216。 加強(qiáng)設(shè)備的檢查和維護(hù)，要有定期檢查，保養(yǎng)制度各設(shè)備專責(zé)制度，保證安全裝置齊全、完好、靈敏、有效。n 協(xié)助物業(yè)部共同編制《裝修手冊》，保證園區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，為業(yè)主提供安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。四、保安保潔部日常管理運(yùn)作保安保潔部主要工作及程序216。 園區(qū)治安管理：通過監(jiān)控系統(tǒng)對園區(qū)、會所進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。加強(qiáng)園區(qū)、會所巡視，防止事故的發(fā)生，加強(qiáng)與治安部門的聯(lián)系，確保其對我們工作的支持。216。 園區(qū)消防管理：建立消防責(zé)任制，建立義務(wù)消防隊(duì)，對消防設(shè)施進(jìn)行巡檢，并組織必要的消防演習(xí)。216。 機(jī)動車和非機(jī)動車的管理：對機(jī)動車停車場進(jìn)行24小時(shí)巡視。對非機(jī)動車場進(jìn)行不定時(shí)巡視。u 意外情況處置如發(fā)生車輛相互碰撞，做好現(xiàn)場情況記錄，如車主不在現(xiàn)場，及時(shí)通知車主到現(xiàn)場處理。原則不為雙方劃分責(zé)任，由雙方自行協(xié)商解決；如發(fā)生業(yè)主失竊，經(jīng)業(yè)主同意，可以協(xié)助報(bào)案并保護(hù)現(xiàn)場，等待公安人員到達(dá)，提供相關(guān)資料； 如車輛行駛或停放過程中損壞車場設(shè)施，及時(shí)通報(bào)物業(yè)部，如實(shí)做好《事故調(diào)查表》，得到業(yè)主認(rèn)可，待物業(yè)部人員到場與業(yè)主協(xié)商賠償方案。u 保安員的崗位培訓(xùn)：針對崗位，經(jīng)常性地對保安員進(jìn)行各種能力訓(xùn)練，使其能勝任本崗位工作。216。 對裝修單位和施工人管理：216。 配合保駕返修工作：在返修期間，配專人在施工現(xiàn)場監(jiān)督施工。確保戶內(nèi)設(shè)備、設(shè)施完好。216。 會所保衛(wèi)工作：按會所要求設(shè)崗，維護(hù)會所秩序，保證正常經(jīng)營。216。 負(fù)責(zé)樣板間設(shè)備設(shè)施的保衛(wèi)工作：對樣板間進(jìn)行12小時(shí)的安全保衛(wèi)工作。滿足項(xiàng)目組工作要求。216。 生活垃圾清運(yùn)。每天及時(shí)清運(yùn)，保潔及時(shí)進(jìn)行消殺。u 綠化養(yǎng)護(hù)工作：? 養(yǎng)護(hù)工作的內(nèi)容及要求△ 植物修剪整形：目的：促進(jìn)植株良性生長，減少傷害、變形；使植株美觀，適宜欣賞。時(shí)間：喬木類一般在春天進(jìn)行主要修剪作業(yè)。 花灌木在春、夏、初秋時(shí)均可進(jìn)行修剪整形。修剪順序：熟悉各種植物的修剪要領(lǐng)和觀賞姿態(tài)。 仔細(xì)觀察，因地制宜，合理修剪。 工作結(jié)束后進(jìn)行清場。高大喬木類應(yīng)該用架桿進(jìn)行支撐，防止倒扶。其它苗木根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行防風(fēng)、防寒，諸如立支柱、立風(fēng)障等措施?！?植物的施肥、澆水管理合理施肥，促進(jìn)植物的旺盛生長，增加植株的觀賞性。操作過程：根據(jù)植株在不同季節(jié)不同的生長狀態(tài)，選用生物型肥料進(jìn)行施肥。 施肥時(shí)多用撒施、環(huán)施。 施肥后應(yīng)立即后澆水，使肥料顆粒化開、粉碎，迅速溶入土壤。植物施肥要領(lǐng)：植物生長期可多施。 植物在花期、孕蕾期少施、不施。 遵循溥肥勤施的原則。合理澆水：春季和秋季在澆水時(shí)可采用“大水”方法。 盛夏澆水宜在早、晚進(jìn)行?！?草坪養(yǎng)護(hù)排水坡度：不管地形如何起伏變化，草坪場地一定不能有積水出現(xiàn)，雨季尤其注意排水。草坪修剪：為使草坪保持平整美觀和盡快達(dá)到郁蔽度，應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行修剪，修剪后應(yīng)立即進(jìn)行肥、水管理。除雜草：機(jī)器修剪可抑制雜草的生長和繁殖。 人工拔除雜草應(yīng)及時(shí)進(jìn)行，雨季尤為重要?！?肥、水管理：根據(jù)目前北方草坪特點(diǎn)，多為冷季型草，因此它的快速成坪生長季節(jié)一般在每年的2月中下旬～6月中旬；9月中下旬～11月上旬。在此期間施肥、澆水的次數(shù)和數(shù)量應(yīng)加大一些。每20天施肥一次，澆水為7天一次。6月中下旬～9月中旬為北方盛夏季節(jié)和雨季，氣候濕熱，冷季型草坪在此期間多為休眠期。一般情況下不進(jìn)行施肥；在連續(xù)干旱情況下，進(jìn)行澆水作業(yè)。每年的11月中下旬開始對植株進(jìn)行澆灌凍水作業(yè)。△ 補(bǔ)種苗木、草坪更新：最佳季節(jié)：春季（指花、灌、喬木類、冷季型草坪）?！?病蟲害防治：遵循預(yù)防為主的原則?！?修剪機(jī)具的使用：《使用說明書》和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合?！?植物租擺的日常巡視工作：植物租擺采用外委承包租擺形式。別墅園區(qū)的綠化人員負(fù)責(zé)日常的巡視工作。遇到節(jié)假日或慶典日，協(xié)調(diào)植物租擺公司進(jìn)行植物擺放、調(diào)配工作。遇到問題時(shí)及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并通知植物租擺公司采取措施進(jìn)行處理。綠化工作質(zhì)量檢查： 根據(jù)別墅園區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作具體內(nèi)容制定檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法。u 突發(fā)事件、緊急搶險(xiǎn)工作：? 惡劣天氣的緊急清掃、繕后工作。? 房間內(nèi)跑、漏、滴水的緊急吸水工作。? 工程緊急維修后的清潔打掃工作。第八部分 物業(yè)管理費(fèi)收支管理▲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)單一、管理費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi) 特約服務(wù)費(fèi) 空房管理費(fèi)二、代收費(fèi)用：三、公眾代辦性費(fèi)用：第九部分 分承包方服務(wù)管理為了給業(yè)主/住戶提供專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，別墅園區(qū)管理處在供暖系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)、保安、保潔、電視收視系統(tǒng)維護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目中將采用分承包的方式，選用專業(yè)技術(shù)力量相對較強(qiáng)的運(yùn)行維護(hù)隊(duì)伍實(shí)行服務(wù)分包。并在日常管理中采取有效手段對分承包方服務(wù)質(zhì)量實(shí)行控制，以保證其服務(wù)質(zhì)量滿足物業(yè)管理要求。第十部分 VI企業(yè)視覺識別系統(tǒng)導(dǎo)入VI企業(yè)視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識標(biāo)牌系列塑造別墅園區(qū)高尚、文明的文化氛圍避免盲目散亂和視覺污染。在別墅園區(qū)管理處我們將引入統(tǒng)一的VI視覺識別系統(tǒng)，該系統(tǒng)以VI系統(tǒng)為基礎(chǔ)，將對園區(qū)的標(biāo)志系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、制服系統(tǒng)、公共公共設(shè)施系統(tǒng)、車體外觀系統(tǒng)等進(jìn)行全面、整體的統(tǒng)一設(shè)計(jì)，既突出了“大品牌”的概念，又使園區(qū)內(nèi)環(huán)境得到高度的“和諧與統(tǒng)一”。 48 / 48