房地產(chǎn)估價技術(shù)報告模板-資料下載頁
2024-10-29 22:21本頁面
【導(dǎo)讀】中國遼寧省沈陽市大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司14,值，為沈陽大鮮置業(yè)有限公司申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。市場價值作出評定估算。正常市場條件下，進(jìn)行合理銷售的市場價值。所謂市場價值，就我們所定義而言，乃指某項(xiàng)宗地經(jīng)過正式推銷后，行的交易可取得的估計(jì)金額。側(cè)，該宗地地勢平坦，地塊呈近似矩形形狀。于4，建筑限高以機(jī)場凈空批復(fù)為準(zhǔn)。本次評估范圍為14,。整；評估設(shè)定該宗地外開發(fā)程度為六通，宗地內(nèi)平整。需要指出的是，本。該宗地土地使用權(quán)為沈陽大鮮置業(yè)有限公司所有。評估報告中所載的數(shù)據(jù)均以沈陽大鮮置業(yè)有限公司提供的資料為準(zhǔn)。估價基準(zhǔn)日設(shè)定為2020年11月18日。除非另有說明，本估價報告書所采用的幣種為人民幣。所有地價已全數(shù)繳清。該宗地可自由出售給海內(nèi)、外買家。
【正文】 =83,100,000元 （取整到 十 萬位） （二）、 剩余法 通過分析估價對象規(guī)劃條件。 該宗地?cái)M建設(shè) 樂購大型超市 ， 總 建筑面積 約 為 75,000平方米 (含地下面積 )，根據(jù)容積率有效建筑面積約為 56,000平方米，根據(jù)調(diào)查大型超市的特點(diǎn)，其地上商場的建筑面積約為 40,000平方米，通過對沈陽 大型超市如家樂福和樂購等的調(diào)查，租賃面積大約為商場建筑面積的 50%； 地下部分 商場配套 及 車位建筑面積約為 28,000平方米（每個車位建筑面積約為 35平方米，即共 800個車位） 。 在確定估價對象開發(fā)完成后的價值時，吾等是假設(shè)該物業(yè)開發(fā)完成后交吉 使用出租 為開發(fā)完成后的利用方式，依據(jù)估價時點(diǎn)時的市場狀況作出的。 經(jīng) 我公司 綜合 市場 調(diào)查分析， 參照周邊或相同檔次大型超市的租金，利用收益法測算，該項(xiàng)目建成后商場部分平均售價為 8,000元 /平方米； 地下部分平均售價 為 2,270元 /平方米。 則： 項(xiàng)目銷售 總價 值 ＝ 40,000平方 米 8,000元 /平方米 +28,000平方米 2,270元/平方米 ＝ 383,560,000元 扣除 : ①銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi) =銷售總價 %=21,287,580元 ②營銷費(fèi)用 營銷費(fèi)用 =銷售總價 3%=11,506,800元 中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 16 銷售凈價 =銷售總價 銷售稅費(fèi) 營銷費(fèi)用 =350,765,620元 a) 建筑費(fèi) 我公司 經(jīng)綜合調(diào)查分析設(shè)定該項(xiàng)目綜合建造成本（包含建筑、設(shè)備安裝及裝飾裝修等），為 2,400元 /平方米，則： 建筑費(fèi)＝ 180,000,000元 b) 專業(yè)費(fèi)用 （ 3%） 專業(yè)費(fèi)＝ 建筑費(fèi) 3% ＝ 5,400,000元 c) 不可預(yù)見費(fèi)（ 2%） 不可預(yù)見費(fèi)＝ 建筑費(fèi) 2% ＝ 3,600,000元 d) 管理費(fèi)用（ 4%） 管理費(fèi)用＝ 建筑費(fèi) 4%＝ 7,200,000元 以上三項(xiàng)和為 16,200,000元 e) 利息 根據(jù) 2020年 10月 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 ，一年期貸款年 利 率為 %，開發(fā)周期 為 1年， 地價一次性投入 ， 建安工程費(fèi)用按均勻投 入 計(jì)算 ， 則：建安工程 利息 為 6,428,156元 土地利息 =地價 [（ 1+%） ] f) 利潤 開發(fā) 利潤率 按 20%考慮，土地利潤率按照 20％考慮。 則： 開發(fā)利潤額 =（建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi)用 +管理 費(fèi) 用） 20% =39,240,000元 土地利潤額 =地價 20% g) 土地稅費(fèi) 土地交易過程中需繳納 4％的契稅，故該費(fèi)用為地價 4% h) 求取地價 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的公式： 地價 ＝銷售凈價－ 建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi) 用 不可預(yù)見費(fèi) 管理 費(fèi) 用 －利息－利潤 －土地交易稅費(fèi) 將前面各部分代入上式，即 得出 : 14, 商業(yè) 用地 宗地 地價＝ 83,300,000元 （ 取整到 十 萬位 ） 單位地面地價 ＝ 5,910 元 /平方米， 中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 17 評估宗地樓面地價 ＝ 1,478 元 /平方米 三、 地價的確定 地價確定的方法 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，分別采用了 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法對待估宗地進(jìn)行了地價測算，兩種方法計(jì)算結(jié)果如下 : 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 : 商業(yè)用地綜合 地價 ＝ 83,100,000元 （取整到 十 萬位） 單位地面地價 5,890元 /平方米 單位樓面地價 1,473元 /平方米 剩余法 : 商業(yè)用地綜合 地價＝ 83,300,000元 （取整到 十 萬位） 單位地面地價 5,910元 /平方米 單 位樓面地價 1,478元 /平方米 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 和剩余法在考慮影響土地價值的各種因素時側(cè)重面有所不同，所以，在對上述兩種方法測算的地價進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，我們將 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 和剩余法兩種方法計(jì)算所得數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均取整數(shù)。 商業(yè)用地綜合 地價 = 83,200,000元（ 取整 到 十 萬位） 單位地面地價 5,900元 /平方米 單位樓面地價 1,475元 /平方米 估價結(jié)果 中國遼寧省沈陽市 大東 區(qū) 北海街西側(cè) 14,用權(quán)， 土地剩余使用年限為 ，用于抵押貸款目的，在上述地價 定義基礎(chǔ)之上，于 二零零 八 年十 一 月十 八 日 的市場價值為 人民幣 83,200,000元(大寫人民幣 捌仟叁佰貳拾萬 元整 )。 中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 18 單位地面地價 5,900元 /平方米 單位樓面地價 1,475元 /平方米 中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 19 第四部分 附件 附 件 一： 項(xiàng)目位置圖 附件二： 國有土地使用證 、國有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 附件三： 宗地 照片 附件 四： 委托方營業(yè)執(zhí)照 附件 五 ： 估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書 復(fù)印件 附件 六 ： 土地估價師資格證書復(fù)印件
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1