房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告模板(編輯修改稿)
2024-12-04 22:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 臨如意二路，評(píng)估宗地地勢(shì)平坦，呈 矩形 形 狀 。 地上已拆遷完畢，場(chǎng)地已平整，部分地塊已開(kāi)始挖地基。 需 要指出的是，本次評(píng)估未考慮其地上建筑物等對(duì)估值的影響 ,即假設(shè)為 六 通一平空置狀態(tài)下宗地的價(jià)值。 評(píng)估設(shè)定 該 宗地外開(kāi)發(fā)程度為 六 通（通路、通電、通水、通排水 、通暖 及通訊），宗地內(nèi)平整。土地使用權(quán) 性質(zhì)為 商業(yè) 用地。評(píng)估設(shè)定土地使用權(quán) 年期 為 商業(yè)用地 40年 ，中國(guó)遼寧省沈陽(yáng) 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽(yáng)大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價(jià)值評(píng)估 評(píng)估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價(jià)報(bào)告檔號(hào)： RV/RP/ 9 自評(píng)估基準(zhǔn)日起算，本次評(píng)估基準(zhǔn)日為 二零零八年十一月十八日 ，在上述前提條件下，評(píng)估 該宗地 的土地使用權(quán) 價(jià)值 。 二、 地價(jià)影響因素分析 （一）、 一般因素 自然條件 遼寧省是中國(guó)東北地區(qū)南部的沿海省份，是中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要結(jié)合部，南臨渤海、黃海，隔鴨綠江與朝鮮 為鄰，東南隔海與日本相望，東、北、西三面與吉林、內(nèi)蒙古、河北等省區(qū)接壤，靠近俄羅斯，是連接歐亞大陸橋的要沖，是中國(guó)東北地區(qū)進(jìn)行對(duì)外貿(mào)易和國(guó)際交往的重要通道 。 沈陽(yáng)位于中國(guó)東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，全年氣溫在 29℃ 36℃ 之間，平均氣溫 ℃ ，全年降水量 500毫米，全年無(wú)霜期 183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明 。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 沈陽(yáng)市 總面積 ，市區(qū)面積 3495平方公里?？?cè)丝?萬(wàn)人，市區(qū)人口 。 沈陽(yáng)市下設(shè)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、東陵、新城子、于洪、蘇家屯 9個(gè)區(qū) ，新民 1個(gè)縣級(jí)市，遼中、康平、法庫(kù)3個(gè)縣。 2020年沈陽(yáng)市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。工業(yè)生產(chǎn)保持較快增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資走勢(shì)良好，地方財(cái)政收入增速高位放緩。 2020年沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) %，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %，利用外資 ，增長(zhǎng) %。 沈陽(yáng)市城市居民人均可支配收入 14607元，增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出 11256元， 增 長(zhǎng) %。 交通條件 沈陽(yáng)市是遼寧省省會(huì) ，有著快捷便利的交通條件 。沈陽(yáng)市是中國(guó)東北地區(qū)重要的交通通訊樞紐。 目前 桃仙國(guó)際 機(jī)場(chǎng)有 78條航線可以直飛國(guó)內(nèi)各主要城市，國(guó)際航班可直飛日本、韓國(guó)、朝鮮、俄羅斯、新加坡、泰國(guó)、中國(guó)遼寧省沈陽(yáng) 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽(yáng)大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價(jià)值評(píng)估 評(píng)估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價(jià)報(bào)告檔號(hào)： RV/RP/ 10 香港等。民航年運(yùn)輸起降 。鐵路網(wǎng)密度堪稱中國(guó)之首，擁有全國(guó)一流現(xiàn)代化客運(yùn)站和鐵路編組站，是連接中國(guó)各地最重要的鐵路客貨運(yùn)樞紐。全市公路總長(zhǎng)度 5,230公里，其中高速公路 236公里，繞城高速公路與沈大、 沈撫、沈本、沈鐵、沈山線，構(gòu)成 一環(huán)五射 高速公路網(wǎng)。水道運(yùn)輸從沈大高速公 路出發(fā)， 2小時(shí)可到營(yíng)口港， 4小時(shí)可到大連港。市區(qū)道路總長(zhǎng)度 ，面積 2,，永久性橋梁 162座，大二環(huán)城市快速干道 ,形成了道路功能較完備的城市道路系統(tǒng)。 （二）、區(qū)域因素 大東區(qū)位于沈陽(yáng)市東部，是市內(nèi)五城區(qū)之一 ,面積 ，人口 65萬(wàn)，是中國(guó)北方著名的新型工業(yè)城區(qū)。目前該區(qū)已逐步形成航空、航天、機(jī)械裝備制造、儀器儀表、生物制藥等先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的龐大產(chǎn)業(yè)群，成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要依托。 大東區(qū)區(qū)域遼闊，占全市城區(qū)面積近三分之一，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了得天獨(dú)厚的土地資源。近年來(lái)，美國(guó)、英國(guó)、日本、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)的多家公司來(lái)到這里投資開(kāi)發(fā)，提升了城市的品味，獲得了豐厚的回報(bào)。區(qū)內(nèi)分布有萬(wàn)科金色家園、東逸花園、天龍家園、瑞士家園、尚品天城、東方儷城、萊菌河畔等高尚住宅小區(qū)。 國(guó)內(nèi)外知名的沃爾瑪、新瑪特、蘇寧電器等優(yōu)勢(shì)商貿(mào)企業(yè)的進(jìn)入實(shí)現(xiàn)了中街商圈的東移，鵬利商業(yè)摩耳、汽車(chē)大廈、大東北文化城、黎明商務(wù)酒店、臺(tái)北 A＋ A餐飲、世紀(jì)聯(lián)華超市等商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)及總部項(xiàng)目的成功引進(jìn)使其與中街、太原街 交相輝映，成為沈陽(yáng)市三顆耀眼的明珠。 沈陽(yáng)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施使東北大馬路成為連接汽車(chē)上下游產(chǎn)業(yè)、展現(xiàn)汽車(chē)文化的中央商務(wù)走廊，拉動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大東區(qū)已初步形成國(guó)內(nèi)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新興基地。區(qū)內(nèi)有四大整車(chē)制造廠；三大汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)制造廠；汽車(chē)改裝廠 4家以及汽車(chē)零部件生產(chǎn)廠 28家，汽車(chē)貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè) 20家，形成了一個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。 （三）、個(gè)別因素 宗地 位于 沈陽(yáng)市 大東區(qū)北海街西側(cè) ， 項(xiàng)目東臨北海街 ， 隔北海街與沈中國(guó)遼寧省沈陽(yáng) 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽(yáng)大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價(jià)值評(píng)估 評(píng)估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價(jià)報(bào)告檔號(hào)： RV/RP/ 11 陽(yáng)市骨科醫(yī)院相對(duì)， 西 臨遼沈三街 ，北 臨東北大馬路 ， 隔東北大馬路與東方儷城 住宅小區(qū) 相對(duì)， 南 臨如意二路， 評(píng)估宗地地勢(shì)平坦，呈 矩形 形 狀 。地上已拆遷完畢，場(chǎng)地已平整，部分地塊已開(kāi)始挖地基。 11 25 245等多條公交線路在項(xiàng)目附近通過(guò)，交通極為便利。 中國(guó)遼寧省沈陽(yáng) 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽(yáng)大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價(jià)值評(píng)估 評(píng)估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價(jià)報(bào)告檔號(hào)： RV/RP/ 12 第三部分 土地估價(jià) 一、 估價(jià)原則 (1) 替代原則 替代原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 (2) 最有效使用原則 最有效利用原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法
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