【文章內(nèi)容簡介】 臨如意二路，評估宗地地勢平坦，呈 矩形 形 狀 。 地上已拆遷完畢，場地已平整，部分地塊已開始挖地基。 需 要指出的是，本次評估未考慮其地上建筑物等對估值的影響 ,即假設(shè)為 六 通一平空置狀態(tài)下宗地的價值。 評估設(shè)定 該 宗地外開發(fā)程度為 六 通（通路、通電、通水、通排水 、通暖 及通訊），宗地內(nèi)平整。土地使用權(quán) 性質(zhì)為 商業(yè) 用地。評估設(shè)定土地使用權(quán) 年期 為 商業(yè)用地 40年 ，中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 9 自評估基準(zhǔn)日起算，本次評估基準(zhǔn)日為 二零零八年十一月十八日 ，在上述前提條件下，評估 該宗地 的土地使用權(quán) 價值 。 二、 地價影響因素分析 （一）、 一般因素 自然條件 遼寧省是中國東北地區(qū)南部的沿海省份，是中國東北經(jīng)濟區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的重要結(jié)合部，南臨渤海、黃海，隔鴨綠江與朝鮮 為鄰，東南隔海與日本相望，東、北、西三面與吉林、內(nèi)蒙古、河北等省區(qū)接壤，靠近俄羅斯，是連接歐亞大陸橋的要沖，是中國東北地區(qū)進行對外貿(mào)易和國際交往的重要通道 。 沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在 29℃ 36℃ 之間，平均氣溫 ℃ ，全年降水量 500毫米，全年無霜期 183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明 。 社會經(jīng)濟狀況 沈陽市 總面積 ，市區(qū)面積 3495平方公里?？?cè)丝?萬人，市區(qū)人口 。 沈陽市下設(shè)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、東陵、新城子、于洪、蘇家屯 9個區(qū) ，新民 1個縣級市，遼中、康平、法庫3個縣。 2020年沈陽市 國民經(jīng)濟保持又好又快的發(fā)展態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)保持較快增長，固定資產(chǎn)投資走勢良好，地方財政收入增速高位放緩。 2020年沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長 %，全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %，利用外資 ，增長 %。 沈陽市城市居民人均可支配收入 14607元，增長 %，人均消費性支出 11256元， 增 長 %。 交通條件 沈陽市是遼寧省省會 ，有著快捷便利的交通條件 。沈陽市是中國東北地區(qū)重要的交通通訊樞紐。 目前 桃仙國際 機場有 78條航線可以直飛國內(nèi)各主要城市，國際航班可直飛日本、韓國、朝鮮、俄羅斯、新加坡、泰國、中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 10 香港等。民航年運輸起降 。鐵路網(wǎng)密度堪稱中國之首，擁有全國一流現(xiàn)代化客運站和鐵路編組站，是連接中國各地最重要的鐵路客貨運樞紐。全市公路總長度 5,230公里，其中高速公路 236公里，繞城高速公路與沈大、 沈撫、沈本、沈鐵、沈山線，構(gòu)成 一環(huán)五射 高速公路網(wǎng)。水道運輸從沈大高速公 路出發(fā)， 2小時可到營口港， 4小時可到大連港。市區(qū)道路總長度 ，面積 2,，永久性橋梁 162座，大二環(huán)城市快速干道 ,形成了道路功能較完備的城市道路系統(tǒng)。 （二）、區(qū)域因素 大東區(qū)位于沈陽市東部，是市內(nèi)五城區(qū)之一 ,面積 ，人口 65萬，是中國北方著名的新型工業(yè)城區(qū)。目前該區(qū)已逐步形成航空、航天、機械裝備制造、儀器儀表、生物制藥等先進制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的龐大產(chǎn)業(yè)群，成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的重要依托。 大東區(qū)區(qū)域遼闊，占全市城區(qū)面積近三分之一，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)提供了得天獨厚的土地資源。近年來，美國、英國、日本、新加坡、香港等國家和地區(qū)的多家公司來到這里投資開發(fā)，提升了城市的品味，獲得了豐厚的回報。區(qū)內(nèi)分布有萬科金色家園、東逸花園、天龍家園、瑞士家園、尚品天城、東方儷城、萊菌河畔等高尚住宅小區(qū)。 國內(nèi)外知名的沃爾瑪、新瑪特、蘇寧電器等優(yōu)勢商貿(mào)企業(yè)的進入實現(xiàn)了中街商圈的東移，鵬利商業(yè)摩耳、汽車大廈、大東北文化城、黎明商務(wù)酒店、臺北 A＋ A餐飲、世紀(jì)聯(lián)華超市等商務(wù)、餐飲、娛樂及總部項目的成功引進使其與中街、太原街 交相輝映，成為沈陽市三顆耀眼的明珠。 沈陽汽車產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃實施使東北大馬路成為連接汽車上下游產(chǎn)業(yè)、展現(xiàn)汽車文化的中央商務(wù)走廊，拉動了全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。大東區(qū)已初步形成國內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)新興基地。區(qū)內(nèi)有四大整車制造廠；三大汽車發(fā)動機制造廠；汽車改裝廠 4家以及汽車零部件生產(chǎn)廠 28家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè) 20家，形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。 （三）、個別因素 宗地 位于 沈陽市 大東區(qū)北海街西側(cè) ， 項目東臨北海街 ， 隔北海街與沈中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 11 陽市骨科醫(yī)院相對， 西 臨遼沈三街 ，北 臨東北大馬路 ， 隔東北大馬路與東方儷城 住宅小區(qū) 相對， 南 臨如意二路， 評估宗地地勢平坦，呈 矩形 形 狀 。地上已拆遷完畢，場地已平整，部分地塊已開始挖地基。 11 25 245等多條公交線路在項目附近通過，交通極為便利。 中國遼寧省沈陽 市 大東區(qū)北海街西側(cè)沈陽大鮮置業(yè)有限公司 14,方米商業(yè) 用地土地使用權(quán)用于抵押貸款目的之價值評估 評估基準(zhǔn)日： 2020年 11月 18日 估價報告檔號： RV/RP/ 12 第三部分 土地估價 一、 估價原則 (1) 替代原則 替代原則，是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。 (2) 最有效使用原則 最有效利用原則，是指土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法