【正文】 清潔材料、工具等費(fèi)用的分?jǐn)偅ǜ鶕?jù)面積日常估算）3600綠化費(fèi)用根據(jù)綠化面積日常估算（含農(nóng)藥、肥料、機(jī)器折舊、修剪費(fèi)用、泵房費(fèi)用等） 2400費(fèi)用合計(jì) 7200四、公用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)電梯電費(fèi)33層高速電梯8臺(tái)，如每月平均運(yùn)行費(fèi)用600千瓦*8**12=水泵電費(fèi)住宅樓生活泵、排水泵運(yùn)行費(fèi)用約計(jì)800千瓦**12=照明電費(fèi)公共照明功率5千瓦，按每天開11小時(shí)計(jì)算，每年電費(fèi)為：512365=設(shè)備保養(yǎng)電梯保養(yǎng)４２００元/年8臺(tái)=33600元電梯年檢13００元/年8臺(tái)=１0400元智能監(jiān)控等設(shè)備保養(yǎng)4600元/年水泵消防泵等設(shè)施保養(yǎng)5000元/年注：全年公用設(shè)備、２、樓體內(nèi)公共照明電費(fèi)未包含在內(nèi)三、服務(wù)費(fèi)預(yù)算年經(jīng)營支出匯總表費(fèi)用項(xiàng)目年支出額（元）單位面積成本（元）備 注（一）人工費(fèi)284400建筑面積按57810萬名方米測算(，但不含商場內(nèi)人員配置)（二）辦公費(fèi)、福利費(fèi)用154850（三）維修、保潔、綠化費(fèi)用7200（四）設(shè)施設(shè)備運(yùn)祥、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用（五）利潤 （第一項(xiàng)的5％）14220（六）稅金 （％）30910合 計(jì)四、XXXXX（前期）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、基本要求 簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí),對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。有較完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等)；建有較完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等)；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,有報(bào)修、維修和回訪記錄,回訪率達(dá)80%以上。在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動(dòng)；每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。按有合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。1采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于80%；每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,對業(yè)主反映物業(yè)管理問題的處理率達(dá)95%以上。1獲得市級以上物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目稱號,或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。二、房屋管理對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。每年2次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定組織維修。每周1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查,門窗關(guān)閉正常,門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前安排1次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行消掃、疏通,保障排水暢通。定期檢查屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)制定維修方案,并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約的要求,與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約(業(yè)主管理規(guī)約)的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。墻體表層基本完好,地坪、地磚基本平整,如有缺損,及時(shí)修補(bǔ)。物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識(shí)。物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí),并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí),每月檢查1次,保證標(biāo)識(shí)消晰完整。三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。共用設(shè)施設(shè)備完好率95%以上,急修及時(shí)率達(dá)98%。設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全,并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備,及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定,組織維修或者更新改造。 每年保養(yǎng)2次水泵,泵房基本整潔,每年不少于3次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng),水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡,不定期對泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常,二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。定期進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理。 消防泵每季啟動(dòng)1次并作記錄,每年保養(yǎng)1次,保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查1次,消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年2次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等,保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器,每季檢查1次滅火器,臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等,要求路面不積水(因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外), 窨井不漫溢,圍墻不傾斜,窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時(shí)檢查,使其能正常使用(需更換除外)。主要道路及停車場交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。 路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應(yīng)在2日內(nèi)修復(fù)。 1對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。四、協(xié)助維護(hù)公共秩序公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn),持證上崗；身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn),有較強(qiáng)的安全防范能力,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶39。統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,配備對講裝置或必要的安全服務(wù)器械。 物業(yè)區(qū)域主出入口24小時(shí)值班,并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄:對可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實(shí)行記錄。 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn),制定詳細(xì)的巡邏方案,原則上每3小時(shí)巡邏一次,重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求,并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事作時(shí),巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施,及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。 配有樓宇對講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的,應(yīng)24小時(shí)開通。收到報(bào)警信號后,巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌,車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車輛看管費(fèi)的車庫24小時(shí)有專人管理,車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo),備有必需的消防器材,車輛停放有序；車庫場地每日清潔1次,有照明設(shè)施,無滲漏、無積水,通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。五、保潔服務(wù)路面、綠地每日清婦1次,隨時(shí)保持，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭1次,表面 無污跡；保持水體清潔。及時(shí)清除主要道路積雪。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶,每天清理2次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、 無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每日清理1次,擦拭1次,箱(桶)無滿溢、無異昧、無污跡。雨、污水井每季度檢查1次,雨季每月檢查一次，并視檢查情況及時(shí)組織清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)組織做出清掏計(jì)劃。樓道每周清掃3天清掃一次,走道、門廳、樓梯地面潔凈,無垃圾、雜物、浮塵、污跡,無亂堆亂放,亂貼亂劃。樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每3天擦試1次,保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬；天花板、公共燈具定期除塵,保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。走廊、樓梯窗玻璃每月清潔1次,門廳玻璃每周清潔一次,目視明亮無污跡。天臺(tái)、屋頂每1個(gè)月清掃1次,無垃圾堆積。 電梯轎廂保持目視干凈,無污跡。1大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。六、綠化養(yǎng)護(hù)管理 維護(hù)現(xiàn)有綠化布局,綠地?zé)o雜物,無侵占現(xiàn)象。 以綠為主,植物造景。 花草樹木定期修剪,目視外觀長勢良好,無明顯雜草,無嚴(yán)重病蟲害,每年打藥不少于1次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)裁,無明顯黃土裸露。 綠地植物存活率95%以上。綠地設(shè)施基本完好?！澳? 錄一、公司情況介紹………………………………………………1二、擬采取的物業(yè)管理服務(wù)方案………………………………5第一節(jié) 物業(yè)管理的思路、重點(diǎn)，擬采取的管理方式………5第二節(jié) XXXXX項(xiàng)目的管理重點(diǎn)……………………… 14第三節(jié) 管理人員的配備…………………………………… 18第四節(jié) 物質(zhì)裝備計(jì)劃………………………………………19第五節(jié) 管理規(guī)章制度……………………………………… 20第六節(jié) 檔案建立、管理設(shè)想……………………………… 21第七節(jié) 日常管理與特色服務(wù)…………………………… 23 三、經(jīng)費(fèi)測算………………………………………………… 40四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………