【正文】 死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)裁,無明顯黃土裸露。天臺(tái)、屋頂每1個(gè)月清掃1次,無垃圾堆積。五、保潔服務(wù)路面、綠地每日清婦1次,隨時(shí)保持，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭1次,表面 無污跡；保持水體清潔。統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。 消防泵每季啟動(dòng)1次并作記錄,每年保養(yǎng)1次,保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查1次,消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年2次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等,保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器,每季檢查1次滅火器,臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全,并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù),保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。1獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目稱號(hào),或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。公示24小時(shí)服務(wù)電話。所擬定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既能保證服務(wù)的高水準(zhǔn)，又充分考慮業(yè)戶的承受能力。無償服務(wù)項(xiàng)目：序 號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目備 注01代訂牛奶02代叫出租車03電話留言服務(wù)04代辦收訂報(bào)紙雜志05介紹保姆06代請(qǐng)家教07開設(shè)活動(dòng)場所08組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)09組織老年人活動(dòng)有償服務(wù)項(xiàng)目：序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注01鐘點(diǎn)家庭服務(wù)（日常家務(wù)）15元∕小時(shí)（1）建立嚴(yán)密的對(duì)保養(yǎng)承包商的管理制度，控制設(shè)備運(yùn)行、檢查和維修各個(gè)環(huán)節(jié)；（2）建立完備的設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備技術(shù)檔案、設(shè)備管理卡、執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度；（3）實(shí)施設(shè)備的專業(yè)化管理，確保所有設(shè)備得到規(guī)范的維護(hù)。在臺(tái)汛季節(jié)，每周進(jìn)行一次檢查清掃；（5）每年對(duì)避雷接地系統(tǒng)做全面測(cè)試。綠化管理服務(wù)聘請(qǐng)專業(yè)綠化人員，維護(hù)小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化的管理服務(wù)長期處于較高的水準(zhǔn)。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)所在地區(qū)環(huán)衛(wèi)部門的要求擬對(duì)業(yè)戶的生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。（4） 完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)，任何不速之客想在此做案，將無功而返（5） 治安承諾的相應(yīng)賠償 本公司承諾因管理原因而產(chǎn)生的治安事件發(fā)生率為零，凡經(jīng)主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成業(yè)戶損失的，本公司將視情況對(duì)業(yè)戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)不同程度的賠償。② 物流控制。 盡可能多為業(yè)戶著想 業(yè)戶在投入巨資進(jìn)行裝修時(shí)，面對(duì)物業(yè)公司的種種規(guī)定，往往不屑一顧，而裝修管理的好壞，將對(duì)以后的日常管理帶來很大影響，因此，除了多與業(yè)戶溝通，還應(yīng)盡可能多地為業(yè)戶著想，事先考慮到各種裝修的實(shí)際問題，提出相應(yīng)的解決方法，在業(yè)戶辦理裝修手續(xù)時(shí)逐一告知。做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自覺接受整改要求。管理處專門設(shè)置裝修糾察人員，對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。針對(duì)可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，本公司將一方面對(duì)業(yè)戶申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批規(guī)范。4）辦理入戶手續(xù)流程：交領(lǐng)入戶資料→填寫資料，簽訂合約→代收、代繳費(fèi)用→發(fā)鑰匙→交、驗(yàn)房屋→開通水電氣。有效控制開支：每半年以書面形式，向業(yè)戶公布維修費(fèi)、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)等按實(shí)結(jié)算帳目，向業(yè)主委員會(huì)提交公共設(shè)施維修費(fèi)清單。在檔案資料保管方面，管理處將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)專人專柜保管。常言說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”，必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證，要使小區(qū)的管理和服務(wù)走上正軌，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化的管理，必須從基礎(chǔ)抓起，而建立健全的經(jīng)營管理制度，是物業(yè)公司進(jìn)行工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。（2）培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場考核分為實(shí)操和書面考核兩種形式。②上崗前培訓(xùn)：由管理處負(fù)責(zé)，對(duì)新到崗員工上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)。（四）、管理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)，是本公司內(nèi)部管理的一大特色，也是一大優(yōu)勢(shì)，不斷地對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保障。（5）另外本公司非常重視對(duì)外服務(wù)質(zhì)量的控制。因?yàn)楫?dāng)人們對(duì)工作有“不樂意”的情感時(shí)，情感就成為阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的活動(dòng)能力和工作效果。信息反饋渠道。管理上講情、講理、講法，預(yù)防為主，加強(qiáng)監(jiān)管，不惜采取強(qiáng)制停電手段，或報(bào)行政執(zhí)法部門予以約束，直至訴訟法律。 2．環(huán)境和環(huán)保建設(shè)，針對(duì)“XXXXX”的景觀和環(huán)保要求，對(duì)小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行控制，對(duì)住戶進(jìn)行環(huán)保意識(shí)灌輸，使小區(qū)成為環(huán)保綠色住宅。 貫徹“以人為本”的原則。一個(gè)企業(yè)要成為強(qiáng)者，就要領(lǐng)先群體的作用，依靠團(tuán)結(jié)奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。因?yàn)樽屚馊丝吹筋I(lǐng)導(dǎo)斥責(zé)、爭吵的場面，會(huì)使他們感到厭惡難受和蔑視。公司倡導(dǎo)的是以人為中心的“人力資本”思想。規(guī)定主任主管都要持證上崗，都必須會(huì)操作電腦，會(huì)駕駛機(jī)動(dòng)車輛等。公司以“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”為經(jīng)營理念，按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)要求，全面實(shí)施質(zhì)量管理，建立了完善的質(zhì)量管理體系，適應(yīng)業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)水平。本公司面向社會(huì)提供保安、保潔、維修、綠化等專項(xiàng)或全面的委托管理、顧問管理、物業(yè)管理咨詢等各類專業(yè)服務(wù)。建立有效的激勵(lì)機(jī)制，努力提高員工的整體素質(zhì)。公司十分關(guān)心員工的福利，努力爭取住房困難的解決，每年組織員工外出集體活動(dòng)，既調(diào)節(jié)了身心機(jī)能，更開闊了眼界努力塑造企業(yè)形象，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。 待所有住戶都一視同仁，包括新老住戶、不同身份的住戶、通情達(dá)理或刻薄刁蠻干的住戶、臨時(shí)租房的住戶、公司戶等。比如，在我們的小區(qū)內(nèi)，沒有一塊“禁止隨地吐痰……違者罰款”等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責(zé)，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。 二、擬采取的物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 物業(yè)管理的思路、重點(diǎn)，擬采取的管理方式 （一）、管理思路通過與業(yè)主委員會(huì)部分成員的幾次接洽、信息溝通、答疑交流及對(duì)現(xiàn)場的觀察，根據(jù)“XXXXX”的定位及管理與服務(wù)要求，并結(jié)合本公司多年來從事專業(yè)化物業(yè)管理的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，“XXXXX”的物業(yè)管理主題是“人性化服務(wù)”。因此，本公司如取得“XXXXX”的物業(yè)管理權(quán)，即可安排包括保安、保潔在內(nèi)的人員進(jìn)現(xiàn)場工作，憑借本公司的專業(yè)管理與服務(wù)，能夠促進(jìn)物業(yè)銷售，幫助開發(fā)商進(jìn)一步樹立在房地產(chǎn)市場上的良好信譽(yù)和卓越品牌，亦將成為本公司的榮幸。保安人員于小區(qū)內(nèi)、住宅外設(shè)守衛(wèi)崗、巡邏崗及機(jī)動(dòng)崗，中央監(jiān)控調(diào)度室24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)動(dòng)，實(shí)行全員義務(wù)消防員制。在整個(gè)過程中，經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時(shí)了解掌握員工的心理活動(dòng)、思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時(shí)指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。（2）嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵(lì)手法。10年房地產(chǎn)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。培訓(xùn)方式（1）培訓(xùn)的組織方式：由下至上可分為班組自行組織、管理處組織和公司組織三種方式。④提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。 （四）、清潔綠化環(huán)保工具。在本公司進(jìn)駐后，我們希望能從原管理單位或者建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒竣工圖紙及資料。積極開展對(duì)業(yè)戶的宣傳隨著房產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)的逐步規(guī)范，購房者的理性消費(fèi)使業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的重視日益增加，為了更好地實(shí)施物業(yè)的管理和服務(wù)，作好對(duì)業(yè)戶的宣傳是本公司介入的一項(xiàng)重要工作，如有條件搞一些物業(yè)管理常規(guī)知識(shí)以及智能化設(shè)施的使用和裝修制度的宣傳。2）提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺(tái)協(xié)調(diào)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。擬采取的違章裝修控制流程： 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳 申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責(zé)任事務(wù)主管監(jiān)管 裝修糾察、環(huán)境巡查、治安巡邏、消防管理人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修，1小時(shí)內(nèi) 發(fā)出通知，上門工作，以便說服業(yè)戶，以情打動(dòng)業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強(qiáng)制措施 向房地辦業(yè)委會(huì)等反映情況以取得支持經(jīng)濟(jì)手段,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實(shí)到位為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶單位的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。業(yè)戶裝修垃圾實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。① 人流控制。（1） 治安防范體系： 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機(jī)動(dòng)崗 重點(diǎn)巡邏 主副出入口 快速反應(yīng)機(jī)動(dòng)巡邏 車庫出入口 快速支援全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)；① 保安巡邏采用重點(diǎn)巡邏和機(jī)動(dòng)巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控；② 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“二級(jí)”調(diào)度，實(shí)施快速推進(jìn)體系。