【正文】 實施近宅停車管理方案制定車位使用條例、收費規(guī)定以及停車管理規(guī)定，近宅停車給業(yè)戶帶來方便，但必須確保車輛停放進出井然有序，車道暢通。 防止噪音污染具體措施主要包括以下幾個方面內(nèi)容：① 進入小區(qū)車輛一律不準鳴放喇叭，其車速不得超過5公里/小時；② 對商業(yè)門店和業(yè)戶所產(chǎn)生的噪音進行嚴格要求和控制，對超標者以說服教育為主，并責(zé)令其改正；③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)，對于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。 簽訂《商業(yè)門店管理公約》、《門前三包合同》、《防火安全責(zé)任書》等具有法律效力的協(xié)議，配合政府有關(guān)部門聯(lián)合采取綜合管理。 弱電系統(tǒng)管理維護（1） 做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使設(shè)備的運行始終處于正常、安全運行狀態(tài)；（2）按《設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求對設(shè)備進行周期檢查、保養(yǎng)、記錄。憑借近年來所積累的豐富的經(jīng)驗，根據(jù)小區(qū)業(yè)戶的實際需要，開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)文化活動，以培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)高品位居住和工作氛圍的目標展開。次）800元∕月不含周六、日06安裝排風(fēng)扇1030元∕部不含材料07安裝洗衣機1060元∕部不含材料08安裝燈具、門鈴、櫥柜等1020元∕個不含材料09拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機10100元∕次不含材料10安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等1050元∕次11安裝洗手間潔具50150元∕件不含材料12木地板打蠟13元∕平方米13市內(nèi)傳真3元∕頁收傳真2元∕頁14檢修電路50200元∕次不含材料15修理防盜門2535元∕次不含材料16修理家具配件10100元∕次不含材料17修理木門50100元∕次不含材料18修理窗簾、拉簾等550元∕次不含材料19疏通下水管道（主管）10200元∕次20疏通下水管道（支管）10100元∕次21修理、更換電表、水表等1050元∕次不含材料22修理、更換開關(guān)、插座、電話盒1050元∕次不含材料23洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理1050元∕次不含材料24修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖等1050元∕次不含材料25修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩120元∕次不含材料26修理、更換水閥、水龍頭及各類軟管1030元∕次不含材料27修理洗臉盆、洗菜盆下水管及馬桶浮球1050元∕次不含材料注：收費標準根據(jù)實際情況會臨時調(diào)整，以當(dāng)時公布或洽談的價格為準。運用計算機手段進行管理。按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。每年2次以上(雨季前安排1次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行消掃、疏通,保障排水暢通。物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標識,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標識,每月檢查1次,保證標識消晰完整。 按合同約定保證電梯正常運行。損壞的應(yīng)在2日內(nèi)修復(fù)。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。樓道每周清掃3天清掃一次,走道、門廳、樓梯地面潔凈,無垃圾、雜物、浮塵、污跡,無亂堆亂放,亂貼亂劃。綠地設(shè)施基本完好。六、綠化養(yǎng)護管理 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶,小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱,每日清理1次,擦拭1次,箱(桶)無滿溢、無異昧、無污跡。 配有樓宇對講、周界報警等控制設(shè)備的,應(yīng)24小時開通。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范。 每年保養(yǎng)2次水泵,泵房基本整潔,每年不少于3次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng),水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡,不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖,主要路口設(shè)有路標。屬于小修范圍的,及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定組織維修。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動；每年組織一定的社區(qū)活動。物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。次）450元∕月不含周六、日04定點長期服務(wù)（3小時∕天本公司提出的“XXXXX”物業(yè)管理核心是“使每一位業(yè)戶都享受到個性化的服務(wù)”。（6） 保證排水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，防止阻塞；（7） 每半年檢修一次室外排水井，若有堵塞及時清除垃圾、雜物；（8） 每月對排水暗溝沖洗，做到無異味，無有害傳染，無淤積；（9） 對積水井、潛水泵、污水處理例行檢查消毒。七、商鋪管理服務(wù)對商業(yè)門店采取規(guī)范管理措施，最大限度發(fā)揮其為業(yè)戶生活帶來的真正便利，做好商務(wù)服務(wù)。(2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。實施停車環(huán)保管理機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴格管理維護轄區(qū)內(nèi)的良好環(huán)境。③ 車流控制。按高標準、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。擬將通過房管局等上級主管部門，在業(yè)戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。管理處對裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下：（1） 出現(xiàn)違章裝修，2小時內(nèi)未糾正，責(zé)任人罰半月工資；（2） 出現(xiàn)違章裝修，4小時內(nèi)未糾正，責(zé)任人罰全月工資；（3） 出現(xiàn)違章裝修，8小時內(nèi)未糾正，撤換責(zé)任人，管理處經(jīng)理負連帶責(zé)任。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn)，為打好裝修管理的攻堅戰(zhàn)，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，著重裝修宣傳簽約——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。 二、業(yè)主入住管理1）由專職人員提供一條龍服務(wù)。擬通過有關(guān)單位和前任物業(yè)公司管理留用人員，從上門服務(wù)等方式，與業(yè)戶建立彼此之間的聯(lián)系、溝通?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：（1）公眾制度部分；（2）崗位責(zé)任制部分；（3）管理運作制度部分；（4）考核標準部分。對講機3部， 電話（含話機）1部 （三）、維修工具。其中管理處經(jīng)理的培訓(xùn)由公司負責(zé)組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處經(jīng)理負責(zé)落實或按公司要求執(zhí)行。培訓(xùn)目標培訓(xùn)的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達到企業(yè)的目標。第三節(jié) 管理人員的配備（一）、人員配備原則精干、高效、敬業(yè)的原則文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則公司內(nèi)部選調(diào)為主，面向社會招聘為輔的原則德才兼?zhèn)淞坎胚m用的原則（二）、人員配備計劃項目主管1名客服（兼收費）1名 維修人員1名消防監(jiān)控人員3名保安主管(1名)保安13名（班長3名）保潔主管1名保潔5名（班長2名）綠化1名共計：25人（三）、主要項目負責(zé)人設(shè)置本物業(yè)管理項目若我公司中標，將選派優(yōu)秀項目經(jīng)理，下設(shè)小區(qū)管理處、客服中心、工程處、社區(qū)文化部等職能機構(gòu)，各司其職，各負其責(zé)，對該項目實行全面管理。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學(xué)習(xí)上的互敬互學(xué)，生活上的互相關(guān)心等，去引導(dǎo)員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響，抵制消極情緒，是群眾思想健康向上，正氣得到上升，邪氣受到壓制。比如，在對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程序》，在此文件中規(guī)定了管理處每半年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調(diào)查，并發(fā)放“顧客意見調(diào)查表”。這種封閉管理回路（如圖）在具體運作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時也是監(jiān)督檢查者。在便民服務(wù)上，確定多種免費及收費的服務(wù)項目，使業(yè)主充分享受生活。開展形式多樣的便民項目，對于不同住戶提供不同的個性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的空間。本公司經(jīng)過不斷的探索、發(fā)展、完善，建立了制度化、科學(xué)化的國際標準質(zhì)量管理體系，并通過ISO9001第三方國際機構(gòu)認證。公司經(jīng)常教育員工，從一把刷子到一張紙，都不允許浪費，告誡員工做到“物盡其用，反復(fù)再反復(fù)”，比如油刷、電腦用紙等。對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關(guān)系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區(qū)時的第一印象。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經(jīng)常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標、存在問題、發(fā)展計劃等，給每一位員工過生日，每年春節(jié)都要宴請部分員工的家屬，并進行座談。樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。一、 公司情況介紹XXXXX市XXXXX物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于1995年12月，獨立法XXXXX人，注冊資金300萬元，是具有國家二級資質(zhì)的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。概括地說，本公司的運行機制包括以下內(nèi)容。激勵機制包括3種，一是榮譽激勵，二是參與激勵，三是物質(zhì)激勵。公司經(jīng)過幾年的發(fā)展，摸索出了一些值得提倡的科學(xué)做法。節(jié)約為榮，視浪費為恥。公司每做出一項重要決定及決策，都是經(jīng)過集體討論而確定的，盡量避免出現(xiàn)偏差。 推崇酒店式的管理理念。一手抓精神文明建設(shè)，一手抓酒店式服務(wù)，充分利用小區(qū)設(shè)施，規(guī)劃各種活動，如：各種講座、各種儀式等。否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。硬件方面，主要是嚴格按照ISO9001國際質(zhì)量保證體系進行的過程控制。（2）利用群體的心理去做。同時，依照《糾正和預(yù)防措施實施程序》加以處理，不定期對顧客回訪，以對照檢查管理服務(wù)工作。就是依靠這樣一批人力資源，來成就公司的事業(yè)，來完成的優(yōu)秀物業(yè)管理工作。③在職培訓(xùn)：主要是針對不同的工作崗位進行的專題培訓(xùn)或進行有計劃的知識培訓(xùn)。第四節(jié)