【正文】 人員接到維修單后5分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修和急修工作及時(shí)完成不過夜。∑小區(qū)內(nèi)實(shí)際路線盞數(shù)100％參考《國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》落實(shí)責(zé)任部門和責(zé)任人，堅(jiān)持進(jìn)行日常巡視檢查和定期維護(hù)保護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。∑發(fā)生違章次數(shù)100％參考《國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》建立日常巡檢和跟蹤管理相結(jié)合的制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，同時(shí)加強(qiáng)宣傳力度杜絕違章發(fā)生。 本體基金本體基金是指由某某辦公室（各業(yè)戶）支付，物業(yè)管理單位按月代收、代管，并以戶屋本體（每棟房屋）為單位設(shè)立專門帳戶的資金。本體基金不夠支出時(shí)，經(jīng)某某機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)決定，由某某機(jī)關(guān)劃撥。⑤內(nèi)墻角：無積水，無霉斑，無污漬，無手腳印，無顏色褪變，無裂紋起泡。⑿總閥箱：箱體完好，玻璃明亮，關(guān)閥靈活，標(biāo)識(shí)清楚。機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司每年的收支預(yù)算中，特列明公共設(shè)施日常維修保養(yǎng)費(fèi)用金額。分系統(tǒng)、按類別建立房屋和設(shè)施的基礎(chǔ)工程 資料、維修技術(shù)檔案發(fā)及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維修保養(yǎng)管理制度。（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、商業(yè)及管線活動(dòng)用房停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。閱讀過后，希望您提出保貴的意見或建議。、資料。（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。專業(yè)化管理與社會(huì)化協(xié)作相結(jié)合。增值部分不足，從管理費(fèi)積累中墊支。⑩給排水主管道：供水總閥口水表，連接處無滴漏、堵塞、無銹蝕，排污入口通暢，無私搭亂接水管。③梁、柱：無傾斜、無裂紋。公司處對(duì)大樓及住宅基金每年使用金額上將作控制，保證留有余地。十二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)和實(shí)施完善的物業(yè)管理，可以使物業(yè)保值增值，并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限。3違章發(fā)生率處理率裝修1‰停車5‰100％∑建章發(fā)生次數(shù)247?！普{(diào)查住戶人數(shù)100％參考《國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照作業(yè)要求，一步到位，杜絕返工，同時(shí)建立住戶維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見，保證反饋渠道通暢，確保維修服務(wù)質(zhì)量?？偟姆课萁ㄖ椒e*100％參考《國(guó)家物業(yè)管理考評(píng)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》責(zé)任到人，嚴(yán)格執(zhí)行日常巡視檢查和維修保障制度，同時(shí)嚴(yán)格裝修管理，并建立檔案管理。局機(jī)關(guān)設(shè)備的運(yùn)行管理由各服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，停車場(chǎng)管理外圍系統(tǒng)由安全管理部門負(fù)責(zé)等，其余基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。因管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其它聘請(qǐng)人員的費(fèi)用。會(huì)計(jì)工作由某某物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。質(zhì)量監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)分析職能。氛圍文化活動(dòng)。③設(shè)立綠地溫馨小提示宣傳教育欄，定期開展愛護(hù)環(huán)境、保護(hù)自然的宣傳教育的其它公益宣傳活動(dòng)。③環(huán)境衛(wèi)生：環(huán)境衛(wèi)生管理由公司綜合服務(wù)中心負(fù)責(zé)，根據(jù)公司編制的程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定要求開展工作。氛圍文化建設(shè)資金主要來源于管理費(fèi)用，以及業(yè)主贊助。①建立南陽市某某機(jī)關(guān)活動(dòng)中心；②利用南陽某某機(jī)關(guān)活動(dòng)中心舉辦各種活動(dòng)，并對(duì)中心工作加以改進(jìn)。每年，公司負(fù)責(zé)人與部門、部門與班組、班組與個(gè)人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，同時(shí)持續(xù)地實(shí)施公正、客觀有效的月度考核、年度考評(píng)，其考核考評(píng)結(jié)果與部門、個(gè)人效益及時(shí)掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，不斷提高工作質(zhì)量、效率，從而有計(jì)劃、有步驟地實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。，年度崗位輪換率10％，淘汰率5％。對(duì)外協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)相互尊重、守信譽(yù)、講效率。③建立有效的業(yè)績(jī)考評(píng)體系和激勵(lì)機(jī)制。 錄用、培訓(xùn)①嚴(yán)把用人關(guān)，規(guī)范人員選用、招聘程序。無論從客人手上接過任何物品中，都要講“謝謝”。說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請(qǐng)”、“謝”字不離口。不準(zhǔn)講粗語，不得使用蔑視和污辱性的語言。不得隨地吐痰，亂丟雜物。與客人交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方，頻頻點(diǎn)頭稱是。紐扣要全部扣好，穿西裝制服時(shí)，不論男女第一顆紐扣須扣上，不得敞開外衣，卷著褲腳、衣袖，若打領(lǐng)帶必須結(jié)正。儀態(tài)：儀表：④了解相關(guān)法律法規(guī)。b一般管理層（含工程技術(shù)人員）①本崗位專業(yè)技術(shù)知識(shí)、專業(yè)職稱培訓(xùn)。③本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)。鼓勵(lì)措施要求一專多能，鼓勵(lì)外培取證，自修學(xué)業(yè)，費(fèi)用報(bào)銷。制定目標(biāo)如下： ①各業(yè)務(wù)、專業(yè)人員的持證上崗率100％，初中級(jí)職稱人員占管理人員比率30％以上，中專以上學(xué)歷占管理人員比率70％以上，各類人員培訓(xùn)合格率100％；②專門職業(yè)、特殊工程需要按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗：③財(cái)務(wù)出納需獲取會(huì)計(jì)證，通過電腦操作培訓(xùn)。綜合服務(wù)中心1人。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工工作的積極性，結(jié)合獎(jiǎng)勤罰懶手段，并實(shí)行末位淘汰制，保持隊(duì)伍的高昂的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力，以確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。進(jìn)駐初期①細(xì)分各系統(tǒng)，做相應(yīng)的分類、分區(qū)，安排專人跟進(jìn)設(shè)備設(shè)施情況，并將情況匯總。公司內(nèi)部計(jì)劃、指令及作業(yè)單。信息反饋和處理機(jī)制①公司綜合服務(wù)中心承擔(dān)某某機(jī)關(guān)信息控制中心的職能，包括信息的收集、處理和提供。保險(xiǎn)機(jī)制①公司將保險(xiǎn)分為物業(yè)管理公司內(nèi)部員工保險(xiǎn)、小區(qū)設(shè)備、設(shè)施保險(xiǎn)及責(zé)任險(xiǎn)三種。使員工體驗(yàn)出自己的利益與公司的生存和發(fā)展融為一體而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感和敬業(yè)心。⑦參與小區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)。⑧負(fù)責(zé)工程類外包控制。⑾負(fù)責(zé)公共區(qū)域及周邊的清潔、綠化消殺工作。⑤負(fù)責(zé)社區(qū)文化的開展。它的特點(diǎn)是：各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。，實(shí)行24小時(shí)機(jī)房值守和嚴(yán)格的機(jī)房準(zhǔn)入制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減輕某某的負(fù)擔(dān)。四、局機(jī)關(guān)物業(yè)管理重點(diǎn)工作局機(jī)關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均來自系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但有信心和熱情，并有從事多年機(jī)關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，其管理水平應(yīng)勿庸置疑。 新設(shè)立公司一無資質(zhì)，二無經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，暫有某某辦公室代理行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。安防系統(tǒng)辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)分設(shè)。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地下室一層，建筑面積為000㎡，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全；大樓以00軸線為界，西側(cè)為某某辦公區(qū)域，建筑面積000㎡；東側(cè)為酒店區(qū)域，建筑面積000㎡；首層入口分別位于大樓西側(cè)和大樓正面；辦公（酒店）區(qū)廣場(chǎng)地面為花崗巖石材鋪砌。酒店區(qū)實(shí)施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒店經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)管理維護(hù)）。住宅區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250㎡，公共車棚一座約140㎡，公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房?jī)砷g，區(qū)間道路硬化。 綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護(hù)成本高。在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的同時(shí)，通過有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經(jīng)營(yíng)性收益來減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符，物有所值。、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開展辦公區(qū)內(nèi)各部門信息反饋和互通，認(rèn)真正確地對(duì)待每一位人員提出的問題，每年兩次開展機(jī)關(guān)內(nèi)意見調(diào)查，了解各部門和各住戶的需求，及時(shí)處理、反饋，努力提高大樓內(nèi)各部門的滿意率。，其表現(xiàn)直接體現(xiàn)出物管的工作水平。，制定各種應(yīng)急預(yù)案，并多次演練，確保危機(jī)能夠妥善化解。機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)公司組織構(gòu)架圖 公司經(jīng)理公司副經(jīng)理公司副經(jīng)理工程技術(shù)部綜合服務(wù)中心安全管理部 部門職責(zé)綜合服務(wù)中心①負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào)。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)。③負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)。②負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理。通過培訓(xùn)教育有效地提高員工的專業(yè)素質(zhì)、服務(wù)心理、道德修養(yǎng)、敬業(yè)精神，組建高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化員工隊(duì)伍。監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制包括實(shí)現(xiàn)政府、某某辦公室和局廣大干部職工對(duì)機(jī)關(guān)物管公司管理活動(dòng)的監(jiān)察和監(jiān)督及公司各職能體系的相互制約機(jī)制和監(jiān)督。②公司將匯總每月的各種報(bào)表，并進(jìn)行綜合分析，作為公司進(jìn)行服務(wù)內(nèi)容和管理方式創(chuàng)新的重要依據(jù)。各類信息是控制和評(píng)價(jià)公司管理活動(dòng)的重要依據(jù)，提示和克服薄弱環(huán)節(jié)的重要手段。工作流程的目的是控制組織活動(dòng)的方向，左右組織的行動(dòng)。根據(jù)上述總體計(jì)劃安排，公司每年擬定綜合計(jì)劃，并要求各級(jí)管理人員根據(jù)計(jì)劃和執(zhí)行計(jì)劃的控制標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理工作進(jìn)行衡量和評(píng)價(jià)。③具有一定的組織、協(xié)調(diào)能力其它崗位①高中文化程度、年齡35歲以下。保潔辦公區(qū)3人（兼管外圍），保潔住宅區(qū)：2人，綠化2人并負(fù)責(zé)本區(qū)垃圾清運(yùn)。⑥管理人員需持物業(yè)管理上崗證書。③物業(yè)管基礎(chǔ)知識(shí)及服務(wù)（業(yè)務(wù)）特性。③了解相關(guān)法律法規(guī)。④質(zhì)量體系相關(guān)文件，作業(yè)指導(dǎo)書。 言行規(guī)范、儀容儀表及公共形象禮儀規(guī)范：每位員工都是某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司整體形象的代言人，應(yīng)以大方的儀容、整潔的服飾、禮貌待人、文明的語言充分扮演這一角色。制服：不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子，敲擊或玩弄其它物品。不得將任何物件夾于腋下。上班期間不得抽煙，吃東西。在服務(wù)、工作、打電話和客人交談時(shí)，如有人走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他（她）的來臨。公司員工上崗時(shí)間應(yīng)走步行梯，確需乘電梯應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)電梯操作員工作，熱情為乘員開啟電梯門，并禮讓機(jī)關(guān)工作人員優(yōu)先乘梯或主動(dòng)避讓。外來人員招聘，嚴(yán)格按招聘程序要求，進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考查、綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)錄用。月考核與年度考評(píng)相結(jié)合，每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，決定人員的去留、調(diào)整人員的待遇、職位?！薄胺?wù)至上，業(yè)戶第一”以上是我公司服務(wù)宗旨。，堅(jiān)持貫徹并不斷改進(jìn)。在優(yōu)美整潔的環(huán)境中工作生活，人員良好的道德素質(zhì)會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)揮和升華。與有關(guān)單位聯(lián)合舉辦與精神文明相關(guān)展覽活動(dòng)。 環(huán)境保護(hù)環(huán)境的保護(hù)和改良是一個(gè)群策群力、全員參與、日積月累的過程。負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)、分揀和中轉(zhuǎn)工作。交通及車輛管理。行政管理。管理運(yùn)作系統(tǒng)工作為日常物業(yè)管理的主要內(nèi)容。財(cái)務(wù)管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。管理費(fèi)的使用須經(jīng)公司處經(jīng)理簽字作為支出記帳憑證。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備維保規(guī)程》制定的《維護(hù)保養(yǎng)記錄表》開展工作。同時(shí)建立回訪制度，確保及時(shí)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。并建立完整的檔案記錄，確保完好和正常使用。4用戶有效投投率處理率2‰以上100％∑有效投訴次數(shù)247?；鸬臋?quán)益屬某某機(jī)關(guān)及各業(yè)戶，專門用于房屋本體共同部分的維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。專用基金的收支帳目，接受某某機(jī)關(guān)各業(yè)戶提出的質(zhì)詢。⑥門廳：開關(guān)靈活，鎖扣、門閂齊全，無銹蝕。⒀智能系統(tǒng)：控制箱：關(guān)鎖良好，電纜線不外露 ，標(biāo)識(shí)清楚；單元IC卡門禁系統(tǒng)建議安裝：房號(hào)顯示清楚，開關(guān)功能正常，無銹蝕，門廳控制正常；周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)：設(shè)備及線路無破損，報(bào)警功能正常；攝像監(jiān)控系統(tǒng)：設(shè)備及線路無破損，攝像頭工作正常。 公共設(shè)施維修