【正文】 襪子一律不準(zhǔn)，褲頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。不得無所表示，等客人先開口。不得模仿他人的語言語調(diào)和談話。要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”?？腿藖頃r要問好，注意講“歡迎，您好”客人走時，注意講“再見”，“歡迎您下次再來”。②注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。同時加強上下級、同級的縱橫向溝通，充分授權(quán)，給予各類人員積極主動工作的動力與空間，在內(nèi)部營造優(yōu)勝劣汰、積極向上的氛圍。某某機關(guān)物業(yè)管理公司將以體制建設(shè)和員工素質(zhì)教育為重點，強化員工的服務(wù)觀念，提供優(yōu)良的管理服務(wù)。《員工守冊》，規(guī)范管理員工行為，倡導(dǎo)講文明樹新風(fēng)，敬業(yè)奉獻(xiàn)。因此，搞好某某機關(guān)的氛圍文化和環(huán)境文化十分必要和迫切。④參與機關(guān)文藝演出活動，強化對外文化交流。只有充分發(fā)動全體業(yè)戶，建立全員強烈的環(huán)保意識，整個環(huán)境保持工作才能落到處，某某機關(guān)辦公及生活小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生才能真正搞好。⑤垃圾分類管理的實施：將辦公垃圾分為可回收垃圾（如紙張、塑料、橡膠等）、不可加收垃圾二大類；垃圾分類收集容器為二個容器一組，分別以顏色和文字表示二類不同種類垃圾分類，員工將生產(chǎn)垃圾自行分類并對應(yīng)投放；公司綜合服務(wù)中心手推垃圾車以顏色和文字標(biāo)明，分類收集、運送至規(guī)定場地進(jìn)行處理。消防管理。人事管理。 日常物業(yè)管理。①某某機關(guān)辦公及生活小區(qū)各項服務(wù)費的收取嚴(yán)格執(zhí)行市房管、物價部門的收費標(biāo)準(zhǔn)。本體基金用于房屋本體公用部分的維修養(yǎng)護(hù)，為保護(hù)某某機關(guān)各業(yè)戶權(quán)益，公司以房屋本體為單位進(jìn)行專（記）帳管理，按規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)收取，設(shè)立專用帳號有儲本物業(yè)的本體維修基金，并且嚴(yán)格遵守〔1997〕39號文中《房屋本體維修基金管理規(guī)定》，實行依法規(guī)范使用。設(shè)備常見簡單維修，如：更換燈具、開關(guān)、疏通下水道等維修工作均由工程部完成。3保潔率99％以上∑已保潔的面積247。各項管理指標(biāo)表（二）序號管理指標(biāo)承諾計算測定依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)完成承諾指標(biāo)的措施1大型及重要機電設(shè)備完好率99％以上∑報告期完好日臺數(shù)247?！菩^(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)100％∑有效投訴處理數(shù)247。 基金的建立某某機關(guān)物業(yè)管理公司以房屋為單位進(jìn)行專（記）帳形式管理，并設(shè)立專用帳號存儲物業(yè)的本體基金。年度決算委托的注冊會計事務(wù)所審核。排煙道（管）：順暢、無堵塞，無泄漏。 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)某某機關(guān)小區(qū)公共設(shè)施專用基金提供的用于小區(qū)建設(shè)開發(fā)中配套設(shè)施完善和公共設(shè)施重大的修理費用。公共設(shè)施重大維護(hù)、維修計劃詳見年度《公共設(shè)施重大項目維修養(yǎng)護(hù)計劃表》。堅持預(yù)防性為主的計劃維修保養(yǎng)制度。（包括公共場地、房屋建筑物共用部位，但不包括酒店部分）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。（但不含人身、財產(chǎn)保管、保險責(zé)任）以及消防監(jiān)控和滅火工作。通過預(yù)防為主的計劃維修保養(yǎng)的實施，延長設(shè)備修理間隔期，保證某某機關(guān)設(shè)施避免不應(yīng)有的磨損、老化等損壞。南陽某某機關(guān)房屋本體公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)由某某物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)，并配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施。 專用基金建立按規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位（住宅個人）應(yīng)在大樓（辦公樓、住宅樓）入伙手續(xù)完善后三個月內(nèi)，按基本建設(shè)總投資百分之二的比例，扣除分擔(dān)管理用房款，其余資金一次性直接匯往住宅管理部門設(shè)立的基金帳戶。⑧電器設(shè)備：配電箱、電表箱，電話配線箱，有線電視箱，電源插座箱完好，關(guān)鎖良好、管線無牽掛，無裸露；樓層電器：樓梯燈完好、明亮、開關(guān)功能正常、有線電視接口、蓋板完好，門鈴、開關(guān)板穩(wěn)固完好，無不安全現(xiàn)象；配電房：編號、安全標(biāo)識醒目，室內(nèi)通風(fēng)良好，不潮濕，無積水，絕緣板配置符合要求，無亂改建；大樓室外，光亮系統(tǒng)：燈具完好，干凈明亮，控制開關(guān)按鈕靈活，線路連接穩(wěn)固，絕緣無破損，地面分電箱關(guān)鎖良好安全，各種安全標(biāo)識、控制指齊全醒目。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃詳見《房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表》。 基金的使用本體基金用于房屋本體公用部位的維修養(yǎng)護(hù)，本體基金的30％用房屋本體其共用部位的日常維護(hù)和零星小修，經(jīng)某某機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或該棟房業(yè)主代表同意，由公司經(jīng)理簽字，作為本體基金支出記帳憑證。同時加強內(nèi)部管理，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)。2火災(zāi)發(fā)生率1‰以下（不發(fā)生重大火險）∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù)247。4維修工程質(zhì)量合格率維修服務(wù)回訪率100％100％∑（報告期評定為合格品的單位工程建筑面積）247。工程資料及時歸檔。 機電設(shè)備和公共設(shè)施管理工程部作為交通機關(guān)設(shè)備設(shè)施專業(yè)管理部門，根據(jù)公司編制的機電設(shè)備管理操作規(guī)范及其作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定要對機電設(shè)備和公共設(shè)施實行管理。③某某辦公生活小區(qū)管理服務(wù)費的使用范圍包括：辦公區(qū)、生活區(qū)公用設(shè)備、設(shè)施和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、設(shè)備損耗費、保潔工、綠化養(yǎng)護(hù)費等）。、作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和方法、考核和監(jiān)督措施以及工作記錄等實務(wù)性內(nèi)容要求，將不斷進(jìn)行改進(jìn)，以適應(yīng)符合局機關(guān)物業(yè)日常管理需求。后勤保障和物料供應(yīng)。房屋本體、機電設(shè)備及公用設(shè)施管理。①加強管理力度，在某某機關(guān)小區(qū)內(nèi)設(shè)立車輛限速裝置，車輛禁止鳴喇叭，將車輛噪音對居民的干擾降至最小。②環(huán)境方針：我公司將向全體業(yè)戶局辦公室做出如下承諾：“把南陽某某機關(guān)小區(qū)創(chuàng)建為21世紀(jì)綠色概念社區(qū)”。每年國家法定節(jié)日及中國傳統(tǒng)佳節(jié)，定期舉辦氛圍棋牌賽、歌舞聯(lián)宜活動、登山活動、各類書畫展等等。氛圍文化的開展不以盈利為目的，而應(yīng)該在弘揚社會主旋律的同時，以親和為重點，作為企業(yè)文化和社會文化的補充，氛圍文化一方面起到了增進(jìn)服務(wù)者與服務(wù)對象的理解和溝通作用，另一方面促進(jìn)道德修養(yǎng)水平的不斷提高。 實施目標(biāo)管理，強化績效考核，確保逐年實現(xiàn)總目標(biāo)根據(jù)物業(yè)管理工作的“小節(jié)即大體、形式即內(nèi)容”之特點，實施目標(biāo)管理責(zé)任制，以減少差錯、疏漏，努力作到經(jīng)營上“保本節(jié)余”，服務(wù)上“業(yè)主滿意”，管理上“規(guī)范有序”，最終實現(xiàn)國家級文明優(yōu)秀社區(qū)的總體目標(biāo)。，對公司管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。⑤淘汰依據(jù)：在貫徹淘汰機制過程中，公司將根據(jù)每年二次的“德、能、勤、績”考核和崗位民主評議、某某辦公室意見調(diào)查、走訪業(yè)主及日常工作投訴情況對員工進(jìn)行綜合評價。特別要注重自始至終地灌輸超前性，創(chuàng)造性的服務(wù)理念、服務(wù)意識及市場經(jīng)濟、市場競爭的觀念。 人員管理 人員管理的原則①公司以國家的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度為員工的行為規(guī)范和考核標(biāo)準(zhǔn)。任何時候不準(zhǔn)講“喂”或說“不知道”。指第三者時不能講“他”或“她”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。不開過分的玩笑。聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、不要裝腔作勢，聲量不要過高亦不可過低，以免客人聽不太清楚。不得哼歌曲，吹口哨，跺腳。微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情，面對客人應(yīng)表現(xiàn)出現(xiàn)熱情、親切、真實、友好，必要時還要的同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。非因工作需要，不得在公司外穿著制服。穿著公司統(tǒng)一服裝。②崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競賽。③了解計算機等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)知識。b上崗培訓(xùn)①本部門、本崗位職責(zé)。按階段劃分：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。 人員培訓(xùn)某某機關(guān)物業(yè)管理公司將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建公司核心軟件之重要工作來抓，形成一個自我培訓(xùn)、自我開發(fā)人才機制，通過持續(xù)提高員工素質(zhì)、專業(yè)技能，以促進(jìn)管理服務(wù)工作、經(jīng)營工作水平的不斷提升。 公司各部門人員配置人員配置原則基本按實際需要設(shè)置崗位并配置人員。 管理用房與某某辦公室協(xié)商，由其提供約90平方米以上管理用房和保安值班室及員工宿舍（可租賃民房）。②公司進(jìn)駐方案的制定，物業(yè)辦公地點的選定進(jìn)駐。投訴電話及投訴信。②執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和自律標(biāo)準(zhǔn)。③公司在收費標(biāo)準(zhǔn)、管理質(zhì)量、財稅等方面接受政府各專業(yè)的監(jiān)督。在獎勵的同時，建立完善處罰手段予以輔助。⑤負(fù)責(zé)小區(qū)交通組織和停車場（棚）的管理。⑥負(fù)責(zé)智能體系末端設(shè)備、設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。⑨負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理工作。③負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、安保等管理控制。具體實施方案和計劃須公司移交進(jìn)駐后在年度計劃中以附件的形式提出。、副經(jīng)理張獻(xiàn)為副組長，全面領(lǐng)導(dǎo)移交工作，各部門主管及聘請的各專業(yè)工程師組成的移交接管工作小組，根據(jù)某某實際工作需要，水電、空調(diào)、管網(wǎng)、消防、監(jiān)控等工程序列工作由公司副經(jīng)理趙宏運帶領(lǐng)專業(yè)技工提前進(jìn)駐。評議物業(yè)管理績效，傾聽各部門和業(yè)戶的意見，使聯(lián)系會議成為某某機關(guān)與物業(yè)管理公司之間溝通的橋梁。 “業(yè)主至上，服務(wù)第一！”局機關(guān)物業(yè)公司全體員工將以扎實的工作作風(fēng)，專業(yè)的技術(shù)實力，無微不致的服務(wù)，為局機關(guān)提供超值的物業(yè)管理服務(wù)。 由于設(shè)備共用，各部分費用的分?jǐn)偣芾碛幸欢ǖ碾y度。辦公及住宅區(qū)有線電視、電話及寬帶網(wǎng)線均入室進(jìn)戶。供電系統(tǒng)室外配置有四臺箱式變壓器。 機關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方案一、物業(yè)概況小區(qū)位于濱河大道東段，前擁白河，背靠獨山，風(fēng)景十分秀美。機關(guān)大樓安裝有3臺開利空調(diào)主機、3臺上海三菱電梯（酒店區(qū)域2部，辦公區(qū)域1部），設(shè)有消防噴淋、消防栓、消防自動報警及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水、空調(diào)（制冷、供熱）系統(tǒng)；辦公（酒店）區(qū)、住宅區(qū)各設(shè)一套安防閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線防盜報警系統(tǒng)。住宅區(qū)有化糞池6個，容積36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。 大樓的供電、供熱、消防、供水等系統(tǒng)比較復(fù)雜，且與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)，對物業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對提高設(shè)備利用率降低設(shè)備運作成本至關(guān)重要）。虛心聽取意見，并及時處理，以此來促進(jìn)物業(yè)管理工作更好地開展，增加業(yè)主對服務(wù)的滿意度。根據(jù)要求和實際情況，我們充分地準(zhǔn)備，做出了如下部署和安排：，移交期人員配置充分，全面接收，實行專業(yè)對口交接，確保移交順利進(jìn)行，保障某某機關(guān)的正常運作。，有計劃、分步驟精心組織實施小本體、設(shè)備、設(shè)施和環(huán)境的改造更新工程我們認(rèn)為：要達(dá)到高水平的管理應(yīng)軟硬件齊抓，在抓服務(wù)抓質(zhì)量的同時，對某某機關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)不合理或不經(jīng)濟的部分硬件完善提高。并定期組織進(jìn)行各辦公單位和業(yè)戶意見調(diào)查，回訪、統(tǒng)計、分析工作。⑧負(fù)責(zé)公司人事、勞資、培訓(xùn)工作。⑤負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)。④協(xié)助社區(qū)內(nèi)房屋裝修管理。按崗位責(zé)任制和工作責(zé)任制，對員工在工作中取得的成效給予必要的物質(zhì)獎勵和榮譽獎勵。②履行委托合同中所有規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接受某某辦公室的監(jiān)督。自我約束機制①公司自覺執(zhí)行“微利保本、量入為出，節(jié)儉求余、輔助發(fā)展”的理財經(jīng)營原則，并在財務(wù)上實行公開制度。各監(jiān)視系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)中的信息。①入伙（進(jìn)駐）前工作流程表綜合服務(wù)中心工程部擬寫局機關(guān)物業(yè)管理公約局機關(guān)大樓住宅配套的設(shè)施設(shè)備檢查制訂機關(guān)物業(yè)管理方案及預(yù)算協(xié)助局機關(guān)