【正文】 共 60 頁四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收初步測算（一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝修成本、設(shè)施成本；其中土地成本，暫按本項(xiàng)目當(dāng)前地段的樓面地價(jià)600元/m 2。其中建安成本，暫按當(dāng)前市場通行成本1200元/m 2。技術(shù)指標(biāo) ㎡㎡計(jì)算，酒店的單層面積按平均值775㎡計(jì)算，則本項(xiàng)目酒店為4層，則總建筑面積為：3100㎡內(nèi)部裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購）內(nèi)部裝修按建筑面積 1000 元/m 2計(jì)算，則酒店內(nèi)部裝修成本為：3100㎡1000 元/m 2 = 310 萬土地成本3100㎡600 元/m 2 = 186 萬 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 46 頁 共 60 頁建安成本（含外裝成本）3100㎡1200 元/m 2 = 372 萬酒店開業(yè)前的采購成本（僅供參考）采購序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)額總計(jì)（單位：元）1 前臺(tái)、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20220 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機(jī) / 服務(wù)中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳/更衣室設(shè)備 30000 8 保安設(shè)備 4000 9 工程設(shè)備及工具 8000010 室內(nèi)植物 60000 11 印刷品設(shè)計(jì)，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設(shè)備 240000 15 酒店用標(biāo)志，指示牌 4 97000 16 財(cái)務(wù)部用品 129000 17 員工其它保障費(fèi)用 80000 總計(jì) 經(jīng)濟(jì)型酒店投入的總成本1 內(nèi)部裝修成本 310萬2 土地成本 186萬3 建安成本 372萬4 采購成本 合計(jì) 酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 47 頁 共 60 頁入戶門 地毯 天棚 墻紙（涂料）開關(guān)和電線 吸頂燈 書桌燈 床頭燈掛畫 窗和窗簾 書桌 書桌椅臥房裝修電視桌 休閑椅 休閑桌 衣柜寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話 液晶電視 空調(diào)臥房配套 床 床上用品 開水壺 其它用品鋁吊頂 墻（磚） 地（磚） 鏡淋浴（整套） 馬桶 洗臉盆 水管線衛(wèi)生間電線和開關(guān) 毛巾架 浴巾架（二）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店收入測算□ 我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店的通常需求，對酒店平面進(jìn)行初步劃分，得出每層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計(jì)算，則共有 64 間。如下圖所示： 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 48 頁 共 60 頁□ 本項(xiàng)目的酒店房間收益，按當(dāng)前市場上通行的標(biāo)間收益，再結(jié)合謹(jǐn)慎原則，以 100 元/間/天計(jì)算?！?入住率，當(dāng)前市場的入住率普遍均在 65%－70%，本項(xiàng)目按謹(jǐn)慎原則，以 60%的入住率計(jì)算。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限每天收益 64 間 100 元/間 60%入住率 = 3840 元每月收益 3840 元 30 天 = 萬元每年收益 每月 萬元 12 個(gè)月 ＝ 萬回收年限 萬元 247。 萬 = 年 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 49 頁 共 60 頁五、國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求（一）中國知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 城市之家、揚(yáng)子江飯店、7 天連鎖酒店。（二）酒店選址要求參考——“錦江之星”加盟選址要求地理位置和交通條件□ 靠近如機(jī)場、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場等 的區(qū)域。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點(diǎn)站、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最佳。 □ 交通便利，能直達(dá)機(jī)場、車站、港口或經(jīng)濟(jì)文化中心； □ 所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)；□ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位； 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 50 頁 共 60 頁、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造□ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率在此范圍內(nèi)。 （寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。 ） □ 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。 □ 周邊有一定的空地，有回旋的余地，出路通暢并可停車?！?水、電、煤氣、排污、通訊等設(shè)施到位。 小塊空地建造□ 三通一平，市政配套到位，到紅線。 □ 占地面積 2022―4000㎡左右，視地理位置與價(jià)位而定。六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng)（一）客用走道客用走道尺寸□ 不少于 米，走道間的門應(yīng)避免對視；客房的走道最好給客人營造一種安靜安全的氣氛。□ 走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時(shí)而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在 450㎝左右，太深了，若有客人出門時(shí)，恰好別的客人由門前經(jīng)過時(shí)反而會(huì)受到驚嚇，而失去安全感；客用走道燈光□ 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且沒有眩光?！?可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。在門的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開門燈，而使客人感覺服務(wù)的周到。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 51 頁 共 60 頁客用走道裝飾□ 客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯；□ 墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?200㎝高度左右 ；□ 天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于 、低于 ?！?客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。（二）衛(wèi)生間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間吊頂建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬材料，但不要使用 600600 或300300 的暗龍骨鋁板天花，因?yàn)樵O(shè)備維修時(shí)其會(huì)因?yàn)槿藶椴鹧b而變形；衛(wèi)生間其它選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常用的和易于操作的設(shè)備；水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時(shí)，水流太猛，會(huì)濺到客人的褲子上，而造成一時(shí)的不便和不悅；衛(wèi)生間的門及門套離地 200㎝左右的地方要做防水設(shè)計(jì)，可以設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面等；（三）房間設(shè)計(jì)房間尺度空間床離衛(wèi)生間的門起碼不得小于 200㎝，因?yàn)榉?wù)員需要一定的操作空間房間布線電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫字臺(tái)太遠(yuǎn)，拖得太長的連接線也顯得不是那么雅觀。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 52 頁 共 60 頁房間的數(shù)量70—150 間房為一檔次；150—300 間房為一檔次；300 以上房間為一檔次房間的面積計(jì)算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)面積客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)夏季溫度：20—26 度 濕度：65%冬季溫度：18—23 度 濕度：45%客房地面材料以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等?？头考揖阋鹿癯叽纭獙?55 厘米、65 厘米（凈尺寸不小于 50 厘米） 。（四）、電梯數(shù)量電梯和客房的配比為：70：1（五）、樓層層高樓層高低： 米—— 米七、如家快捷酒店的管理模式參考許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗(yàn)，品牌知名度也不夠高，最好的方式就是選擇和其它知名的酒店管理公司進(jìn)行合作?？梢詫?shí)行品牌的合作（如特許經(jīng)營） ，也可以單純引進(jìn)管理，以如家快捷酒店作為案例分析如下：品牌管理□ 執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營模式、質(zhì)量控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃發(fā)展如家直營店、特許經(jīng)營店、管理店和市場聯(lián)盟店四種分店。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 53 頁 共 60 頁□ 直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店；□ 特許經(jīng)營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店連鎖品牌、商標(biāo)、業(yè)務(wù)模式的經(jīng)濟(jì)型酒店；□ 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團(tuán)進(jìn)行管理；□ 市場聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團(tuán)的市場營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象來提升自己的效益。如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務(wù)□ 為入網(wǎng)酒店提供統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)手冊，以確保品牌形象。□ 每年若干次對各酒店進(jìn)行質(zhì)量檢查，以促進(jìn)酒店質(zhì)量的提高?！?設(shè)有如家培訓(xùn)中心，培訓(xùn)講師具有豐富的酒店管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，每年將會(huì)根據(jù)酒店需要提供培訓(xùn)。□ 提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計(jì)服務(wù)，包括外觀、大堂、房間等?！?提供整套的市場營銷支持服務(wù)系統(tǒng)?！?入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團(tuán)采購價(jià)格購買高質(zhì)量的酒店用品?！?“如家”總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（PMS） ?！?為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強(qiáng)消費(fèi)者對品牌的忠誠度，如家每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄。八、酒店在房地產(chǎn)營銷策劃當(dāng)中的思考（一）酒店的收益功能和完善管理功能項(xiàng)目收益的重要手段□ 酒店的投資特點(diǎn)是投入資金大，回收時(shí)間長，但酒店的利潤較高； 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 54 頁 共 60 頁□ 如開發(fā)商對現(xiàn)金流的回收要求不高，在市場上有酒店開發(fā)的機(jī)會(huì)時(shí)，規(guī)劃布局就可適當(dāng)考慮酒店產(chǎn)品。隨著房地產(chǎn)競爭的越發(fā)激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源。項(xiàng)目形象的重要樹立□ 如某項(xiàng)目設(shè)置了酒店，則該項(xiàng)目在營銷上就有兩張牌可打：□ 其一：酒店式社區(qū)和酒店式管理的完善服務(wù)；如項(xiàng)目在新開發(fā)區(qū)，酒店式的物業(yè)管理對項(xiàng)目的配套支持作用會(huì)更大；□ 其二：由于有酒店，該項(xiàng)目就會(huì)因酒店產(chǎn)品而拔高了項(xiàng)目形象，從而為客戶帶來尊貴感。（二）項(xiàng)目內(nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考酒店與項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品檔次定位成正比□ 酒店出現(xiàn)在商住項(xiàng)目中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會(huì)是經(jīng)濟(jì)型酒店或三星以下的酒店?！?如產(chǎn)品的整體定位為高端或中高端定位，則酒店就可能是三星以上，四星或五星級酒店。當(dāng)然，酒店的星級確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌鲇惺裁礃拥男枨?。酒店與酒店式公寓的配合□ 通常來說，有酒店設(shè)置，則酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其原因?yàn)?，開發(fā)商可利用酒店的管理服務(wù)來對酒店式公寓進(jìn)行完善服務(wù)的支撐，從而促進(jìn)銷售?！?甚至還有可能，在規(guī)劃時(shí)做成酒店，由于市場好，而將其作為酒店式公寓銷售。（三）酒店與項(xiàng)目推廣的思考借勢國際酒店知名品牌□ 如南濱路的“喜來登國際中心” 、 “慶隆南山高爾夫”等，都是借喜來登和希爾頓酒店的品牌效應(yīng)。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 55 頁 共 60 頁□ 不但讓項(xiàng)目可高處站位，傳遞了國際尊貴服務(wù)，同時(shí)也節(jié)約了項(xiàng)目的推廣費(fèi)。完善了項(xiàng)目功能訴求□ 如“勁力五星城”是由酒店專家勁力集團(tuán)打造的重慶首個(gè)五星級國際酒店社區(qū)。□ 是勁力集團(tuán)與天鵝（香港）酒店管理有限公司之間的通力合作，對整個(gè)社區(qū)實(shí)行服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化、服務(wù)配套一體化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店化的五星級酒店服務(wù)?！?在五星城里，沒有物業(yè)管理，整個(gè)社區(qū)實(shí)行全“酒店化管理” ，而非現(xiàn)有市場上一般普通物管公司實(shí)施的“酒店式管理” ?！?勁力五星城沒有更多的借用其品牌，因?yàn)樘禊Z酒店管理有限公司在中國大陸的品牌效應(yīng)相比國際化的萬豪或洲際等，知名度較小。因此，勁力五星城就借用了酒店管理公司的服務(wù)：天鵝公司是國際金鑰匙組織會(huì)員單位，因此將在五星城中培養(yǎng)起自己的“金鑰匙管家”：金鑰匙服務(wù)（委托代辦一條龍服務(wù)） ，沒有“不可能”或“做不到” ，真正成為“物業(yè)的貼心管家” 。（四）酒店對銷售促進(jìn)的思考酒店對項(xiàng)目的銷售促進(jìn)，主要為兩方面：□ 其一：吸引客戶上門；通過品牌的形象，達(dá)到廣泛告知，吸此客戶上門?！?其二：打動(dòng)客戶下叉；通過酒店式社區(qū)提供的酒店式服務(wù)，打動(dòng)客戶，從而購買?！和辍? 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告第 56 頁 共 60 頁重慶晟城房地產(chǎn)顧問有限公司二○一○年一月十七日附件一、經(jīng)濟(jì)型酒店問卷調(diào)查表分析經(jīng)濟(jì)型酒店調(diào)查問卷非常感謝您給我們這次機(jī)會(huì)，讓我們可以再短暫的時(shí)間內(nèi)傾聽到您對美好生活的要求標(biāo)