【正文】 組織搭接，就可以盡可能地縮短建設(shè)周期。此外，本項目還要按相關(guān)法律法規(guī)實施監(jiān)理制，要求監(jiān)理單位協(xié)助建設(shè)單位在保證質(zhì)量、投資的前提下，監(jiān)督落實項目進度。農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告42 項目招標(biāo)投標(biāo)本項目根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)以及省、市有關(guān)規(guī)定，項目建設(shè)單位擬對項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、關(guān)鍵設(shè)備、建筑工程采用招標(biāo)方式。 工程建設(shè)按照國家及省市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取公開招標(biāo)的方式選擇國內(nèi)的建筑一級施工企業(yè)施工。 為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進行管理，采用公開招標(biāo)方式選擇符合資質(zhì)要求的監(jiān)理單位。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條規(guī)定，本項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購必須進行招標(biāo)。招標(biāo)基本情況見下表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)形式 備注招標(biāo)內(nèi)容 全 部招 標(biāo)部 分招 標(biāo)自 行招 標(biāo)委 托招 標(biāo)公 開招 標(biāo)邀 請招 標(biāo)勘察 部分 委托 邀請規(guī)劃方案概念計方案委托 邀請設(shè)計 全部 委托 邀請建筑工程 全部 委托 公開安裝工程 全部 委托 公開監(jiān)理 全部 委托 公開農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告43主要設(shè)備 全部 委托 邀請重要材料 全部 委托 邀請第 13 章 組織機構(gòu)與勞動定員 企業(yè)組織本項目建成后成立由項目單位成立的物業(yè)公司負責(zé)小區(qū)的管理。公司可提供專業(yè)的保安管理服務(wù)、保潔服務(wù)和工程安裝維修服務(wù)。同時還引進了先進的人事管理、檔案管理、財務(wù)管理軟件。為業(yè)主提供全方位、高效率的服務(wù)保障。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)科、保安部、工程科等部門。農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告44 勞動定員本項目勞動定員 10 人，設(shè)正、付主任各 1 名，固定職工 9 人。另外根據(jù)季節(jié)特點向社會招聘臨時工 10 人。 人員工資根據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)和本項目工作性質(zhì)，參照同類行業(yè)現(xiàn)有職工工資情況，擬訂固定工人均工資福利 36000 元/年；臨時工人人均工資福利 24000 元/年。第 14 章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算的編制依據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容、設(shè)計方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r；材料及設(shè)備、設(shè)施價格按現(xiàn)行市場價格估算?！渡綎|省建筑工程綜合預(yù)算定額》 ；《山東省建筑工程費用定額》 ；《山東省安裝工程綜合定額》 ；《山東省安裝工程費用定額》 ；農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告45《某市工程建設(shè)材料預(yù)算價格》 ；《某市工程結(jié)算資料匯編》 ；省市有關(guān)建設(shè)工程費用標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 投資估算總投資：本項目總投資為 2300 萬元。 開發(fā)期投資計劃項目 合計2022 2022 2022 2022 2022 2022開發(fā)建設(shè)投資 2300 2083 218 0 0 0 0 土地費用（登記費） 0 0 0 0 0 前期工程費 90 0 0 0 0 0 建安工程費 1987 0 0 0 0 0 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 192 192 0 0 0 0 其他費用 32 26 0 0 0 0 資金籌措項目資金全部由項目單位自籌解決。第 15 章 經(jīng)濟分析 經(jīng)濟費用和效益本項目的經(jīng)濟評價按照國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》規(guī)定的原則和要求進行，分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩部分。本項目為非盈利項目可不作經(jīng)濟效益分析，本項目的國民經(jīng)濟效益主要表現(xiàn)在改善居民的居住條件，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面產(chǎn)生的社會效益，對這些效益僅作定性描述。農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告46 行業(yè)影響分析 建設(shè)規(guī)模占全區(qū)的總投資和總建筑面積比重均不大，因此，該項目不會對該行業(yè)產(chǎn)生壟斷，項目建設(shè)完成之后，項目所在地將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有一定的改觀，人民生活也將會得到改善。 區(qū)域經(jīng)濟影響分析該項目建設(shè)規(guī)模占全區(qū)的總投資和總建筑面積比重均不大，對區(qū)域經(jīng)濟影響很小，該項目可以不做區(qū)域經(jīng)濟影響分析。 宏觀經(jīng)濟影響分析該項目建設(shè)規(guī)模占全區(qū)的總投資和總建筑面積比重均不大，對宏觀經(jīng)濟影響很小，該項目可以不做宏觀經(jīng)濟影響分析。第 16 章 社會影響分析 社會影響效果分析本項目的實施是對傳統(tǒng)農(nóng)居建設(shè)和農(nóng)民居住方式的一次徹底改革。項目的本質(zhì)與特點決定了其投資活動主要是為社會提供使用價值及其它使用效果，而不是為了獲取利潤，因此其投資效益主要體現(xiàn)在社會效益上，而非財務(wù)利益上。一、實現(xiàn)土地集約利用，推進節(jié)約型社會建設(shè)通過項目的建設(shè)，可以有效節(jié)約土地，提高單位面積的土地產(chǎn)出率，農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告47調(diào)整城市用地布局和結(jié)構(gòu)，合理配置土地資源，整合現(xiàn)有城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空間，緩解土地資源供需矛盾，在為城市建設(shè)提供有效用地保障的同時，更將為可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。同時，在城市化快速推進中，當(dāng)?shù)卣ㄟ^規(guī)劃建設(shè)拆遷安置房小區(qū)，可以有效避免農(nóng)戶的重復(fù)拆遷，節(jié)約政府公共支出，避免不必要的糾紛和矛盾。我國是一個人多地少且土地資源分布不平衡的國家。特別是我國農(nóng)村的村莊規(guī)劃嚴重滯后，多數(shù)地方?jīng)]有進行村莊規(guī)劃或者規(guī)劃不能嚴格執(zhí)行，存在著閑置土地比重高，土地利用率低的現(xiàn)象。農(nóng)村建設(shè)用地浪費現(xiàn)象十分突出。近年來，非農(nóng)業(yè)用地逐年增加，人均耕地逐年減少，使得土地所承載的經(jīng)濟社會發(fā)展的壓力愈來愈大。本項目建設(shè)通過對農(nóng)村居民進行集中統(tǒng)一安置，解決拆遷范圍內(nèi)存在的農(nóng)村宅基地用地粗放、布局零亂、容積率低的突出問題，科學(xué)合理規(guī)劃原有土地用途，充分挖掘農(nóng)村建設(shè)用地的潛力。在滿足王臺鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展所需要的建設(shè)用地，在建設(shè)用地總量不變的情況下增加土地的效益產(chǎn)出，使土地使用效率得到切實提高。二、推進舊城改造，提升城市品質(zhì)本項目堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)建設(shè)，項目的建設(shè)不僅將帶來周邊土地的升值效益，還將優(yōu)化用地布局，完善社會基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升社會公共服務(wù)水平，有利于進一步推動當(dāng)?shù)氐某鞘谢M程；同時，煥然一新的城市新區(qū)面貌對于塑造城市形象，提升城市品位也大有裨益。農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告48三、增加就業(yè)機會，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目的建設(shè)將大為促進當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)以及建材產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加新的生產(chǎn)能力或是使原有生產(chǎn)能力得到更充分的利用，并帶動餐飲、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，項目的建設(shè)需要投入大量的人力、物力，這將為社會創(chuàng)造較多的就業(yè)機會，有利于吸收大量的農(nóng)村和社會剩余勞動力，從而在一定程度上消除潛在的社會問題，為社會經(jīng)濟營造穩(wěn)定的發(fā)展氛圍。四、加快保障性住房建設(shè)，促進社會和諧穩(wěn)定本項目是當(dāng)?shù)卣鞘谢ㄔO(shè)的重要內(nèi)容，也是響應(yīng)中央關(guān)于加強保障性安居工程的具體行動。項目完工后將建設(shè)成為配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市居住空間，改善了居民生活環(huán)境，解決了人民群眾最關(guān)心、最直接也是最現(xiàn)實的住房問題，讓當(dāng)?shù)鼐用袂袑嵪硎艿礁母锇l(fā)展的成果，有利于促進社會的和諧穩(wěn)定。 社會適應(yīng)性分析本項目所在地的互適性分析主要是分析預(yù)測項目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納以及當(dāng)?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度，考察項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。項目建設(shè)是落實國家建設(shè)社會主義新農(nóng)村政策，項目得到了當(dāng)?shù)卣认嚓P(guān)部門的積極支持，這些都推動了本項目各項前期工作的順利開展，當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷椖康慕ㄔO(shè)十分支持和重視。與項目直接相關(guān)的群體是搬遷居民。當(dāng)?shù)卣畬⒔y(tǒng)一協(xié)調(diào)和嚴格執(zhí)農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告49行當(dāng)?shù)夭疬w補償政策，將不會給搬遷居民帶來利益上的損害，不會給居民帶來不適應(yīng)。同時，通過本項目的建設(shè)，將改善搬遷居民的生活水平和生活質(zhì)量。因此，項目能被搬遷居民所接受。本項目建設(shè)主要包括居住小區(qū)和各項配套設(shè)施，該類工程在技術(shù)上相當(dāng)成熟，建設(shè)單位具有豐富的技術(shù)和經(jīng)驗，在技術(shù)上有較可靠的保證和后盾，融資渠道通暢后，項目的建設(shè)將更加順利。本項目所在區(qū)域內(nèi)具有完善的交通、供電、通訊、供水、燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件，并創(chuàng)造了商業(yè)、餐飲、住宿、文化教育等生活供應(yīng)條件和社會福利保障條件，為本項目的持續(xù)發(fā)展提供了重要保證。本項目將充分依托當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)條件，以水體、綠化、開敞空間共同構(gòu)筑自然與人文相互融合的具有當(dāng)?shù)靥厣目臻g景觀。因此，本項目的建設(shè)和發(fā)展與地方的文化狀況、生態(tài)環(huán)境相適應(yīng)。當(dāng)?shù)剞r(nóng)村各方面都具備較好的基礎(chǔ)，本項目建設(shè)是農(nóng)村發(fā)展的必然趨勢，是農(nóng)村發(fā)展的必經(jīng)過程，建設(shè)時機較為成熟，有利于項目的順利開展。因此，從當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)對本項目的高度重視，項目建設(shè)和運營被社會各界所接受的程度，以及發(fā)展持續(xù)性等方面分析，本項目在所在地互適性上具有良性互動的特征。 。 社會風(fēng)險及對策分析投資項目的風(fēng)險是指由于一些不確定因素的存在，導(dǎo)致項目實施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成損失的可能性。項目風(fēng)險分析旨在識別擬建項目建農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告50設(shè)和運行中潛在的風(fēng)險因素，分析風(fēng)險程度，提出控制風(fēng)險的對策，以達到降低風(fēng)險損失的目的。本項目從立項、建設(shè)到運營過程中不可避免地要受到眾多不確定因素的影響，因此本項目在實施中也毫不例外地會遇到一系列風(fēng)險，需對各種風(fēng)險有足夠的估計，以便采取相應(yīng)的對策。 項目面臨的主要風(fēng)險項目開發(fā)建設(shè)和項目建成后維護運營的全過程，著重研究和識別的風(fēng)險包括：一、市場風(fēng)險項目建成后，主要依靠定銷住宅和財政補貼來償還建設(shè)投資借款，市場風(fēng)險不大。二、工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要為：氣候、水利條件異常，導(dǎo)致施工不能按計劃進行；工程地質(zhì)條件與原勘察資料發(fā)生重大偏離，導(dǎo)致工期延長、工程量及投資增加。本項目建設(shè)范圍廣、工程子項較多，并且隨著規(guī)劃深度的提高，未來工程建設(shè)內(nèi)容有可能會有調(diào)整，從而影響工程進度。三、資金風(fēng)險資本金和債務(wù)資金不能及時到位，或者原定的融資方案發(fā)生變化，導(dǎo)致資金供應(yīng)不足，影響工程建設(shè)。 四、外部協(xié)作條件風(fēng)險外部配套設(shè)施中交通運輸條件、供水、供電、通訊等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難。五、管理風(fēng)險農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告51土地開發(fā)、拆遷工程及農(nóng)民新村建設(shè)涉及工作范圍廣、工程量大，建管中心在管理方面的經(jīng)驗、專業(yè)知識、專業(yè)人才等方面可能存在不足，會影響項目的順利實施。六、政策風(fēng)險社會經(jīng)濟條件發(fā)展重大變化或者政府政策做出重大調(diào)整，導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。 風(fēng)險程度分析項目將風(fēng)險程度按災(zāi)難性風(fēng)險、嚴重風(fēng)險、較大風(fēng)險、一般風(fēng)險分類，通過多次討論和分析計算，認為本項目風(fēng)險程度均表現(xiàn)為一般。 防范和降低風(fēng)險措施 為了進一步規(guī)避風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，本項目風(fēng)險防范對策主要包括： 1．及早安排資金到位計劃，并合理使用建設(shè)資金。 2．加強項目實施過程中的工程管理和財務(wù)管理，嚴格控制建設(shè)投資。編制詳細的資金使用計劃，既保證工程進度支付，又降低財務(wù)費用。加強工程設(shè)計、概預(yù)算控制和決算審計等管理工作，降低工程投資。加強地質(zhì)、自然災(zāi)害的預(yù)防、預(yù)測工作，使工程施工的未預(yù)見投資降至最低。 3．通過貫徹決策民主化、科學(xué)化、制度化的原則，依靠增強自身實力來降低政策變化帶來的風(fēng)險。本項目應(yīng)在充分研究論證的基礎(chǔ)上，廣泛聽取社會各界的意見和建議，減少決策失誤。 4．建設(shè)單位應(yīng)多渠道、多形式地吸引人才，壯大自己的專業(yè)管理農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告52隊伍，降低管理風(fēng)險。充分發(fā)揮在人才、政策、設(shè)施、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，建立靈活的內(nèi)部激勵機制。第 17 章 結(jié)論和建議 研究結(jié)論項目符合國家、省市相關(guān)住房政策，符合當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃要求。該項目選址合理，在工程技術(shù)上可行，符合國家相關(guān)政策。從農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告53建設(shè)條件分析，項目已具備基本建設(shè)條件。本項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行。本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對項目效益進行了分析。分析結(jié)果表明，該項目能夠履行其擔(dān)負的社會責(zé)任，取得極好的社會效益。綜上所述，項目建設(shè)具有可行性。 建議根據(jù)項目可行性研究報告內(nèi)容及結(jié)論，該項目是可行的，建議上級領(lǐng)導(dǎo)部門盡快批準(zhǔn)本項目實施，并且為了保證該項目順利實施，早日發(fā)揮社會效益，現(xiàn)提出如下建議：l、項目業(yè)主方到政府有關(guān)部門及時辦理相關(guān)手續(xù)，確保項目前期工作的順利進行。建設(shè)單位應(yīng)盡快履行項目單位職責(zé)，抓緊完成工程建設(shè)的前期工作及工程設(shè)計工作。為確保項目下階段工作順利開展，切實加強項目統(tǒng)籌計劃和直轄管理。保證建設(shè)資金及時足額到位，并在建設(shè)過程中加強資金管理，確保項目的順利實施，發(fā)揮投資效益。嚴格按照拆遷安置房管理辦法中資金的使用要求，把握好每個環(huán)節(jié)，嚴格加強項目的質(zhì)量、進度、資金等管理工作。該項目工程建設(shè)時間較為緊迫，為加快項目建設(shè)進度，本項目報告批復(fù)后，應(yīng)立即組織進行實施方案等工作，制訂出詳細的項目實施農(nóng)民公寓建設(shè)工程可行性研究報告54計劃，盡早開展工程建設(shè)招標(biāo)工作。在工程建設(shè)過程中，應(yīng)處理好項目的內(nèi)部和外部關(guān)系的協(xié)調(diào)性，爭取相關(guān)政府部門、水電氣部門、郵電通訊部門、交通部門等單位的支持，使項目順利進行，按照預(yù)定計劃完成建設(shè)目標(biāo)。