【正文】 的建筑施工；三級(jí)企業(yè)可承接12層以下，跨度在30米以下的房屋建筑，以及高度50米以下的水塔、煙囪等構(gòu)筑物的建筑施工；四級(jí)企業(yè)可承接6層以下和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。各施工企業(yè)必須按照資質(zhì)等級(jí)證書(shū)規(guī)定的范圍從事施工活動(dòng)，不得越級(jí)承攬工程。開(kāi)發(fā)商對(duì)工程施工管理的主要內(nèi)容有：1進(jìn)度控制，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整修改原計(jì)劃，直至工程竣工交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理受許多因素影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)需事先對(duì)影響進(jìn)度的各種因素進(jìn)行調(diào)查，預(yù)測(cè)其對(duì)工程進(jìn)度可能產(chǎn)生的影響，編制可行的工程進(jìn)度計(jì)劃，指導(dǎo)施工按計(jì)劃進(jìn)行。2質(zhì)量控制，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目施工所進(jìn)行的監(jiān)督和管理。質(zhì)量控制的主要內(nèi)容：〈1〉對(duì)原材料的檢驗(yàn)?！?〉對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)?！?〉確立施工中控制質(zhì)量的具體措施?！?〉建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制主要方式：1）審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)表。2）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督3）現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)所用原材料、半成品、工序過(guò)程或工程產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)的方法有三種：目測(cè)法、量測(cè)法、試驗(yàn)法。目測(cè)法是用感官進(jìn)行檢查，也叫感覺(jué)性檢驗(yàn)。量測(cè)法是利用量測(cè)工具或計(jì)量?jī)x表，通過(guò)實(shí)際量測(cè)結(jié)果與規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范要求相對(duì)照，從而判斷質(zhì)量是否符合要求。試驗(yàn)法是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)或試驗(yàn)室試驗(yàn)等理化試驗(yàn)手段取得數(shù)據(jù)，分析判斷質(zhì)量情況，包括理化試驗(yàn)及無(wú)損測(cè)試。3成本控制，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制。具體來(lái)說(shuō)就是在投資決策、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)包和實(shí)施各個(gè)階段，把投資控制在限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正偏差確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求合理使用資金，把錢(qián)用在刀刃上，從而獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成：1前期工程費(fèi)，包括項(xiàng)目可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探、測(cè)繪、七通一平等支出。2土地費(fèi)，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償、土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償?shù)戎С觥? 建筑安裝費(fèi)，是指以發(fā)包的方式支付給施工單位的建筑安裝工程費(fèi)。4 間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等支出。5 財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中按規(guī)定應(yīng)由項(xiàng)目成本負(fù)擔(dān)的借款利息支出。6 銷(xiāo)售成本，主要包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)的廣告、宣傳等支出。項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容：1）項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。2）發(fā)包施工階段的成本控制。工程項(xiàng)目監(jiān)理，是指監(jiān)理單位受開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主的委托，對(duì)工程項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理，使項(xiàng)目建設(shè)依預(yù)期的方案按時(shí)保質(zhì)保量地完成。工程項(xiàng)目監(jiān)理的內(nèi)容：1工程項(xiàng)目的進(jìn)度監(jiān)理。2工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。3工程項(xiàng)目的合同監(jiān)理。我國(guó)取得工程項(xiàng)目施工監(jiān)理的程序：1開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位指名委托。2競(jìng)標(biāo)委托。3商議委托。工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是施工過(guò)程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程項(xiàng)目造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。1驗(yàn)收范圍，批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件、合同中有關(guān)質(zhì)量?jī)?nèi)容的條款、土地使用情況、公用設(shè)施、配套設(shè)施等。2驗(yàn)收依據(jù)：批準(zhǔn)的技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書(shū)，有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)的文件和施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、施工承包合同等?？⒐を?yàn)收的程序。對(duì)于不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可依其規(guī)模大小和復(fù)雜程度，分為初步驗(yàn)收和正式驗(yàn)收兩個(gè)階段。規(guī)模大和較復(fù)雜的項(xiàng)目應(yīng)先進(jìn)行初驗(yàn)，然后進(jìn)行全部項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。規(guī)模較小，較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目可一次進(jìn)行全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。初步驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正式驗(yàn)收之前，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理及購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)各項(xiàng)資料文件認(rèn)真審查，檢查各項(xiàng)工作是否達(dá)到了驗(yàn)收要求，找出不足之處進(jìn)行整改，然后由開(kāi)發(fā)商向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的部門(mén)提出驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。正式驗(yàn)收，主管部門(mén)（質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)）接到正式竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，經(jīng)審查符合驗(yàn)收條件的，要及時(shí)安排有關(guān)專(zhuān)家、部門(mén)代表參加的驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。這里的部門(mén)代表通常是指城建、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、消防、銀行等有關(guān)部門(mén)人員參加。驗(yàn)收委員會(huì)的主要工作是負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)驗(yàn)收工作，審查竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，對(duì)建筑安裝工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備質(zhì)量等作出全面評(píng)價(jià)，最后簽署《竣工驗(yàn)收鑒定書(shū)》。第七章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的形式可分為三類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)环课葙I(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)；房屋租賃經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵笝?quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓條件：1轉(zhuǎn)讓、受讓方應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。2轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證。3轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證。4項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)達(dá)到25％以上。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需辦理的法律手續(xù)：1項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。2項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管部門(mén)辦理。4建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證的更名手續(xù)，由規(guī)劃管理部門(mén)和建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理。商品房是指為出售而建造的房屋。主要是由房地產(chǎn)企業(yè)投資建造，以盈利為目的，按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的買(mǎi)賣(mài)方式，按交貨時(shí)間的不同可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售。按商品房銷(xiāo)售方式的不同，可分為開(kāi)發(fā)企業(yè)自售和委托代理銷(xiāo)售。商品房現(xiàn)售的條件：1開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。2取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。3配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用功能，公共設(shè)施具備可以交付使用的條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期。4物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。5已通過(guò)竣工驗(yàn)收。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：1面積誤差比在3%以（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)。2面積誤差比超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在買(mǎi)受人提出退房之日30日內(nèi)將房?jī)r(jià)款退還，同時(shí)支付房?jī)r(jià)款同期銀行存款利息。3產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%），由買(mǎi)受人補(bǔ)足房?jī)r(jià)款。超出3%時(shí)，買(mǎi)受人不退房的，超出3%部分房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。4產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)返還，面積誤差比超出3%時(shí)，買(mǎi)受人不退房的，超出部分房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還。溫馨提示 考試時(shí)間：11月22日下午3：20——4：50 （共90分鐘） 考試地點(diǎn)：原上課教室（401教室）請(qǐng)準(zhǔn)時(shí)入場(chǎng)，遲到半小時(shí)以上者作缺考處理，開(kāi)考半小時(shí)后才可以離場(chǎng)。一人一桌一座位?？荚嚂r(shí)請(qǐng)關(guān)掉手機(jī)，不要攜帶復(fù)習(xí)資料，不得相互交頭接耳，大聲喧嘩，不得任意走動(dòng)或相互調(diào)座位。祝大家考出好成績(jī)！8 / 8