【正文】 日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級分類：一級資質(zhì)，1 注冊資本5000萬元。3 近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上。5 有職稱的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于5人。二級資質(zhì)，1 注冊資本2000萬元。3 近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上。5有職稱的專業(yè)管理人員不少于20人，其中有中級職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人。其他三級、四級資質(zhì)條件省略（不作考核要求）。二級資質(zhì)以下企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目，從事的業(yè)務(wù)范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。有效期為一年，主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長有效期，但延長期限不得超過兩年，申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審查部門發(fā)給相應(yīng)等級資質(zhì)證書。資質(zhì)證書分為正本和副本，任何單位和個(gè)人不得涂改、出借、轉(zhuǎn)讓、買賣資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，是指依一定法律程序設(shè)立的專門從事房地產(chǎn)政策、業(yè)務(wù)等咨詢服務(wù)的組織。既是重要的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)又是房地產(chǎn)交易和管理的主要職能機(jī)構(gòu)。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)控、管理和服務(wù)。經(jīng)紀(jì)人主要從事代為收集信息，代為議價(jià)、定價(jià)、代為辦理交易手續(xù)等服務(wù)業(yè)務(wù)?？尚行苑治龅睦碚摲椒皩?shí)踐在國外相當(dāng)普遍，一般包括由粗到細(xì)三個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)分析；初步可行性分析；詳細(xì)可行性分析。2向銀行貸款的依據(jù)。4作為該項(xiàng)目與有關(guān)部門互簽合同的的依據(jù)。可行性分析的順序：1 籌劃準(zhǔn)備。 2市場和資源調(diào)查。具體講，查明和預(yù)測市場的供給和需求量，以及價(jià)格競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場調(diào)研預(yù)測的結(jié)果，在收集到一定量的資料和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，編制幾套可供選擇的開發(fā)方案，經(jīng)過反復(fù)比較和評價(jià)，推薦出最佳方案。對選出的最佳方案進(jìn)行更詳細(xì)分析和研究，進(jìn)一步明確建設(shè)項(xiàng)目的范圍、投資經(jīng)營費(fèi)用和贏利多少等數(shù)據(jù)，從而對項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩方面作出評價(jià)。房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的重要基礎(chǔ)工作。2 有助于房地產(chǎn)企業(yè)確立正確的發(fā)展方向。4 有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高競爭力。市場調(diào)查按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為多種類型，按照房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場調(diào)查的目的，把房地產(chǎn)市場調(diào)查分為三種：1 探索性調(diào)查，探索性調(diào)查又稱探測性調(diào)查或非正式調(diào)查。當(dāng)調(diào)查者對所要調(diào)查的問題的關(guān)鍵所在和范圍不明確時(shí)，可先對市場環(huán)境中的一般現(xiàn)象作初步了解，以找出關(guān)鍵所在，明確調(diào)查對象，確定調(diào)查重點(diǎn)，從而為進(jìn)一步調(diào)查作準(zhǔn)備。簡言之，探索性調(diào)查要解決的是“做什么”的問題?！边@種調(diào)查一般要對資料進(jìn)行收集、記錄、整理和分析，對已找出的問題或假設(shè)存在的問題的性質(zhì)、形式、變化等具體情況作出現(xiàn)象性描述或本質(zhì)性描述?？傊鉀Q的是“是什么”的問題。描述性調(diào)查給出的是問題中各因素的關(guān)聯(lián)現(xiàn)象，因果性調(diào)查則要找出產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因，找出諸現(xiàn)象因素之間的因果關(guān)系，并對諸因素之間的主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量的研究和定性的分析，以便對“因”加以控制，獲得好的“果”。對這些因素加以分析，從中找出何為主要原因何為次要原因，哪是先因哪是后果。房地產(chǎn)市場的調(diào)查內(nèi)容：一 可控因素的調(diào)查，1顧客調(diào)查。3市場占有率調(diào)查。5市場競爭狀況調(diào)查。7競爭對手調(diào)查。2政策法律環(huán)境調(diào)查。4自然環(huán)境調(diào)查。房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序，基本上要經(jīng)過四個(gè)階段：1調(diào)查準(zhǔn)備。3提交調(diào)查報(bào)告。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法常見的有這么兩種：一 觀察法，是調(diào)查者在現(xiàn)場對調(diào)查對象的情況進(jìn)行觀察，憑借自己的感覺或者利用照相機(jī)、錄音機(jī)、攝像機(jī)或其他儀器對調(diào)查對象的活動(dòng)和現(xiàn)場事實(shí)加以考察記錄，以取得原始資料的一種實(shí)地調(diào)查的方法。2間接觀察。二 問卷調(diào)查法，是根據(jù)一定的調(diào)查目的和要求，按照一定的理論假設(shè)設(shè)計(jì)出來的，由一系列問題、備選答案及說明所組成的，向被調(diào)查者搜集資料的一種方法。2郵寄問卷。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而向各方面融通資金的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的特征：1 資金量大、時(shí)間長。3具有相對固定性和地方性。自有資金擁有數(shù)量的大小，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查及級別劃分的標(biāo)準(zhǔn)之一。自有資金在某種程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模大小。流動(dòng)資金包括各種應(yīng)收款及銀行票據(jù)、預(yù)收樓款。 二 銀行貸款，它的形式主要有：1房產(chǎn)抵押。3房地產(chǎn)貼息貸款。三 社會(huì)集資，1發(fā)行房地產(chǎn)債券。四 其他融資方式，1吸引國外投資，主要包括向外國政府貸款、向國際金融機(jī)構(gòu)貸款、與外資合營、發(fā)行境外債券。3讓施工企業(yè)帶資承建開發(fā)項(xiàng)目，這樣就將一部分籌資的困難和風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o了施工方。有記名式和不記名式兩種。房地產(chǎn)債券有長期（十年以上）、中期（五年以上十年以下）、短期（五年以內(nèi)）三種。2沒有銀行貸款那種中途停貸或收回的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)股票，是房地產(chǎn)開發(fā)公司（股份有限公司）按法定程序發(fā)行以證明投資者持有本公司股份的權(quán)利憑證。當(dāng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好時(shí)，股票持有人按股份領(lǐng)取股息和分紅。房地產(chǎn)債券和股票相同的法律等特征：1兩者都有收益權(quán)。3兩者在一定范圍內(nèi)都可以流通。股票表示投資者對發(fā)行股票的公司擁有的一系列權(quán)力。3 債券的利息是固定的，而股票的紅利是不固定的，紅利分的多少取決于公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞。它具有綜合性、政策性和調(diào)節(jié)性等特點(diǎn)，在融資決策中，要綜合考慮中央銀行的宏觀金融政策，開發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益情況等因素。2確定目標(biāo)。4方案選擇。第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取土地使用權(quán)，是指土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的特征：1 派生性，首先表現(xiàn)為它是從土地所有權(quán)中分離出來的一種權(quán)利。從土地所有權(quán)人那里取得土地使用權(quán)，必然要或多或少地受到所有權(quán)人意志的制約。2 物權(quán)性質(zhì)，土地使用權(quán)是基于土地所有權(quán)而產(chǎn)生的，但它并不從屬于土地所有權(quán)或是土地所有權(quán)的一部分。土地使用權(quán)可以對抗第三人，當(dāng)受到他人侵犯時(shí)，權(quán)利人可以獨(dú)立行使訴訟權(quán)，請求以物權(quán)的方法得到法律保護(hù)。根據(jù)土地使用權(quán)的來源不同，可將土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)是土地使者經(jīng)人民政府依法批準(zhǔn)使用集體土地時(shí)，依照法律規(guī)定或合同約定對土地所享有的權(quán)利。根據(jù)土地用途的不同，可以將土地使用權(quán)分為建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)，一般是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，依法取得的使用集體土地的權(quán)利，主要是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地、公共設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和農(nóng)民宅基地。劃撥也稱行政劃撥