【正文】 地所有權人在不喪失土地所有權的情況下，將部分權能暫時或長久地讓渡與他人。它是我國土地使用制度在法律上的表現，是我國地權制度的重要組成部分。5組織實施和信息反饋調整。3進行定性定量定時分析。融資決策沒有一個固定的模式，它是一個動態(tài)的過程，但通常由以下幾個環(huán)節(jié)構成：1發(fā)現問題。融資決策，是指對資金融通活動確定目標和方向，合理選擇最佳方案，使融資活動順利進行而采取的一種措施。2 債券的本金和到期必須退還，還要付利息，股票所表示的股金則不允許退還，這是債券和股票之間的最大區(qū)別。房地產債券和股票不同的法律特征：1債券表示發(fā)行者與投資者之間的債權債務關系。2兩者都要承擔一定的風險。股東在股份公司享有的權利大小，取決于持有股票的多少。它代表股票持有人按股份對發(fā)行公司享有相應財產的份額，是持有人對企業(yè)的一種投資。3發(fā)行債券易于被普通百姓接受。房地產債券的特點：1可在需要資金時及時籌集到賬，也可在資金充裕時停止籌措行為，靈活高效。由于記名式房地產債券手續(xù)繁瑣流通性差，而不記名式債券具有手續(xù)簡便流通性良好風險性小等特點，所以現在發(fā)行的房地產債券大都采用不記名形式。房地產債券，是指房地產開發(fā)公司按法定程序發(fā)行的載有固定面值、償還期限和利息的一種財產權利憑證。2預售房屋，是指取得土地使用權，完成設計報建等手續(xù)，經銀行或注冊會計師審核，除用地價款外，投入建設開發(fā)資金達到總投資額的25％以上，經房地產管理部門批準，房地產開發(fā)企業(yè)便可以預售房屋。2發(fā)行股票。4私人購房貸款。2土地使用權抵押。自有資金還包括城市住房基金、單位住房基金和個人住房基金。自有資金包括現金和其他流動資金。例如我國規(guī)定一級房地產開發(fā)公司需擁有自有流動資金5000萬以上。房地產開發(fā)資金的來源： 一 企業(yè)自有資金，擁有一定數額的自有資金，是房地產開發(fā)的前提條件。2 資金相對穩(wěn)定性。這里的“融通資金”，是指房地產開發(fā)企業(yè)面向社會廣泛籌集資金，在企業(yè)和社會間開拓一條通暢的資金渠道。3發(fā)送問卷。按問卷傳遞方式的不同可分為：1報刊問卷。3局外觀察。這種方法又可分為：1直接觀察。4跟蹤調查。2正式調查。5科學技術發(fā)展水平調查。3經濟環(huán)境調查。二 不可控因素的調查，1人口狀況調查。6價格調查。4產品銷售趨勢調查。2產品調查。因果性調查要解決的是“為什么”的問題。比如要找出是什么原因造成商品房價格過高，是成本較高還是企業(yè)預期利潤過高造成的，還是攤派過多稅費過重等。3因果性調查，是為了找出現象的原因和結果之間的相互聯(lián)系而進行的調查。與探索性調查相比，描述性調查一般較為嚴格而規(guī)范，有較為詳細而周密的調查方案，其調查的結果也相對較為實用。2描述性調查，是為了揭示與被調查相關的因素的一種調查，“它要描述哪些因素存在相關關系，而不追究何是因何為果。探索性調查可以利用現成資料或向有關專家咨詢，以及詢問用戶或潛在消費者等，以求盡快發(fā)現關鍵所在。為了確定企業(yè)發(fā)展投資經營方向，或者為了發(fā)現問題而進行的一種初步的定性調查。房地產市場調查的類型。3 為房地產企業(yè)制定銷售策略和生產計劃提供依據。房地產市場調查的作用；1 為房地產企業(yè)進行市場預測和決策提供信息。5 編制項目可行性分析報告，經過上述分析與評價，編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行性方案和實施計劃，提出結論性意見和建議，作為決策者進行項目投資的依據。4 詳細研究。3 優(yōu)化和選擇方案。主要通過實際調查和技術研究分析，進一步明確擬建項目的必要性和現實性。房地產開發(fā)企業(yè)自己組織人員或聘用其他專業(yè)人員或委托咨詢評估機構對擬開發(fā)項目進行可行性分析，論證項目的范圍、界限、座落地段等相關的具體問題。5是編制下一階段的規(guī)劃設計方案的依據。3申請立項和用地審批的依據。可行性分析的作用： 1投資項目的依據。第三章 房地產開發(fā)項目的可行性分析（研究）房地產開發(fā)項目的可行性分析，是指房地產開發(fā)項目投資開發(fā)之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，對擬建項目在工程技術和經濟效益方面進行研究、認證和分析的科學方法。房地產經紀人是從事房地產居間代理業(yè)務而收取傭金的商人。房地產交易所受房地產管理機關的委托，按法律法規(guī)和政策規(guī)定管理房地產交易事宜。房地產交易所，是房地產交易管理所的簡稱，是指專為從事房地產交易活動提供的固定場所。房地產中介服務機構由房地產咨詢機構、價格評估機構、經紀機構等組成。企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政部門辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質注銷手續(xù)，并重新申請資質等級。資質證書由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制作。二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。申請核定資質等級，房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發(fā)企業(yè)主管部門申請核定資質等級，主管部門應當根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。申請程序，新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內持有關文件到房地產開發(fā)企業(yè)主管部門備案，主管部門應在收到申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》。一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔的房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內從事各種大小的房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設。6 未發(fā)生過重大質量事故。4連續(xù)三年工程質量合格率為100％。2從事房地產開發(fā)經營至少三年。6 未發(fā)生過重大工程質量事故。4 連續(xù)五年工程質量合格率100％。2 從事房地產開發(fā)經營至少五年。備案時應提供的資料包括：營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表身份證明、專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。工商部門對符合法定條件的，自收到申請之日起30日內予以登記，對不符合法定條件的不予登記，但應說明理由。5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的設立，應有一百萬元以上的注冊資本，而且是實有資本，這是法定注冊資本額的最低要求。2 有固定的經營場所，是指企業(yè)主要辦事機構所在地，是房地產企業(yè)進行開發(fā)活動的中心，對外開展經營活動的場所，也是國家對企業(yè)進行監(jiān)督管理的必要條件。它代表著企業(yè)的資信，是企業(yè)無形資產的一部分。這類企業(yè)通常在開發(fā)項目經過可行性論證并經立項之后組建，而等項目建成并銷售完成后，企業(yè)自然解散終止，如北京為舉辦08年奧運會所成立的項目開發(fā)企業(yè)就屬于這一類。兼營企業(yè)是指某些以其他行業(yè)，如商業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)為主業(yè)業(yè)務，在注冊時申請并批準兼營房地產開發(fā)經營的一類企業(yè)，如北京城建集團，北京建工集團。按房地產企業(yè)的所有制性質，可將其分為全民（國營）、民營（私有）、中外合資、外商獨資四種類型。房屋開發(fā)，是指各類房屋的設計和施工建設，直到竣工交付使用。主要是辦理土地受讓的各種法律手續(xù)，搞好“七通一平”等事項。就開發(fā)的規(guī)模來說，有單項零星開發(fā)、成片集中開發(fā)。就開發(fā)的主體而言，有獨資開發(fā)、合資開發(fā)、個體開發(fā)（主要是私人住宅建設，以滿足家庭居住需求，在小城鎮(zhèn)尤為普遍）。