【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。3市場壟斷與競爭并存。房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：1市場區(qū)域性強(qiáng)。包括房屋的修繕、加固、改建、房地產(chǎn)評估、室內(nèi)外裝璜、房屋附屬建筑和設(shè)備維修、中介服務(wù)等。房地產(chǎn)綜合市場，包括三個(gè)方面：1 房地產(chǎn)資金市場，又稱房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行或其他金融市場采用抵押貸款、發(fā)行股票和債券、運(yùn)用期房預(yù)售等方式來融通資金。在這一市場上，交易的只是房屋的所有權(quán)或使用權(quán)的法律文件。由此形成的土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓就是土地開發(fā)市場。三級市場，即土地使用者之間將土地使用權(quán)，在批租合同規(guī)定的期限內(nèi)再度橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。二級市場，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。在這個(gè)市場上，出讓方只能是國家，受讓方是各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的土地使用者，交易的僅是一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。一級市場，即土地出讓市場。根據(jù)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的原則，國家可以出讓土地的使用權(quán)。在這個(gè)市場上，買方只能是國家，賣方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，交易對象是土地所有權(quán)，其交易價(jià)格，即土地補(bǔ)償費(fèi)完全由國家有關(guān)規(guī)定計(jì)取。1 土地所有權(quán)市場。地產(chǎn)市場，即土地使用權(quán)的買賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地開發(fā)經(jīng)營活動和地產(chǎn)商品交換的總和。這主要是和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)，尤其是銀行居民存款的低利率再加上國家征收利息所得稅，居民把錢存銀行和同期上漲物價(jià)相比所得的是負(fù)利率，換句話說，存在銀行的錢沒升值，反而虧了，于是要尋找其他能升值的地方，目前，多數(shù)人選擇了股市或是房地產(chǎn)，隨著大量資金的涌入，房地產(chǎn)的價(jià)格和股市幾乎是同樣在不停地漲，股市有時(shí)還回調(diào)一下，可房地產(chǎn)只漲不跌，像上海的樓市竟出現(xiàn)了十多萬一個(gè)平方的天價(jià)，這種嚴(yán)重的價(jià)值和價(jià)格相背離的現(xiàn)象使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了正常的軌道。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，上個(gè)世紀(jì)八十年代末九十年代初，隨著改革開放的深入才出現(xiàn)商品房，但那時(shí)由于剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)，生活水平不高，購買力低，再加上人們習(xí)慣于向國家租房住，所以，商房品銷售很不景氣，也沒形成真正的市場，經(jīng)過近十年的低谷徘徊，直到出現(xiàn)了溫州炒房團(tuán)，進(jìn)入本世紀(jì)后，房價(jià)開始上漲，像北京上海杭州等一些大城市的房價(jià)從97年的2500元左右一平方猛漲到2002年的一萬多一平方。像美國，房地產(chǎn)業(yè)的收入占到財(cái)政收入的20％以上。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展不僅為本行業(yè)提供了大量就業(yè)機(jī)會，還推動了城市經(jīng)濟(jì)的全面提高，直接或間接地帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、機(jī)械、化工等基礎(chǔ)工業(yè)以及金融業(yè)、運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。 5房地產(chǎn)中介服務(wù)。3 房產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括：1 土地開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。從法理上講，土地權(quán)利的空間范圍包括一定深度的地層及其上面一定高度的空氣空間。房產(chǎn)，是指建筑業(yè)勞動成果，在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)。它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，并能給所有者和經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)利益的建設(shè)用地。是通過開發(fā)建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動而形成的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的商品。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營總復(fù)習(xí)第一章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概論 （共7頁）（需打印23份）房地產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)。地產(chǎn)是在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地，即土地的貨幣表現(xiàn)形式。房屋，是具體事物的名稱，是指有墻、門、窗，上有蓋的供人們居住或作其他用途的建筑物。土地，是指地球陸地的表層。就性質(zhì)來說，土地是不依賴于人類而存在的客觀自然物。我國國家計(jì)委、經(jīng)委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的《國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)分類和代碼》中把國民經(jīng)濟(jì)分為十三類，房地產(chǎn)業(yè)被列為第七類，并把它明確列入第三產(chǎn)業(yè)。2 地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押。 4房產(chǎn)經(jīng)營，是指房產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等。6房地產(chǎn)物業(yè)管理。房地產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)的收入中所占的比重越來越大。1998年至2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接和間接拉動GDP的增長，每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右。03年后房價(jià)幾乎一天一個(gè)價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤位于第三產(chǎn)業(yè)的榜首，許多人搖身一變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的老板，甚至出現(xiàn)了“要發(fā)財(cái)搞房產(chǎn)”說法，房價(jià)這么高，但還有這么多人在買，其實(shí)有相當(dāng)一部分人買房不是為了住，而是為了升值，也就是所謂的“投資”，出現(xiàn)了“想住的人買不起房子，買房的人不是為了住”的怪現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥目偤?。我國的地產(chǎn)市場體系由三大類，三級市場組成。也稱征地市場。2 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場。這個(gè)市場可分為一級二級三級市場。由國家將土地使用權(quán)縱向出讓給開發(fā)企業(yè)和土地使用者。不包括地下礦藏和其他資源。在這個(gè)市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出讓土地使用權(quán)合同規(guī)定的有效期內(nèi)，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他使用者。土地開發(fā)市場，通過投資開發(fā)活動改變原來的土地使用性質(zhì)，如將農(nóng)田、荒山改造為城市用地，將老城區(qū)改造成新城區(qū)。房產(chǎn)市場，一切以房屋為標(biāo)的物的權(quán)益讓渡行為就形成了房產(chǎn)市場。房產(chǎn)市場包括現(xiàn)貨、期貨買賣、租賃、交換、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒铀纬傻氖袌觥? 房地產(chǎn)勞務(wù)市場，是指一切為保護(hù)或增添原有房屋使用價(jià)值而提供服務(wù)的勞動供給。3 房地產(chǎn)技術(shù)信息服務(wù)市場，一切為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動提供的技術(shù)咨詢、信息資料以及物業(yè)管理服務(wù)等，包括住宅消費(fèi)信息、市場開發(fā)信息、市場供求信息、價(jià)格信息、科技和政策信息、新技術(shù)、新能源、新材料信息。2市場對商品房短期供求變化不靈敏。4市場調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。就開發(fā)的對象而言，有土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)。就開發(fā)的區(qū)域而言，有新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)開發(fā)。土地開發(fā)，是指改變原有土地的使用方式，提高經(jīng)濟(jì)效益的一種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。七通一平，是指通水、通電、通路、通燃?xì)?、通暖氣、通下水、通電信（指有線電話），平整土地。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)，是指依法設(shè)立、以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。按房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)，可將其分為專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目型企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目型企業(yè)，是指針對某一開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件：1 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，企業(yè)名稱是指此企業(yè)區(qū)別于彼企業(yè)的重要標(biāo)志。組織機(jī)構(gòu)是指由決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營組織以及相應(yīng)分支機(jī)構(gòu)組成的組織體系。3 有符合法律法規(guī)規(guī)定的注冊資本，注冊資本是反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要標(biāo)志，也是企業(yè)對外承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的基礎(chǔ)。4 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，依法設(shè)立的開發(fā)企業(yè)須有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑專業(yè)的技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序：1 申請登記，首先應(yīng)向縣級以上人民政府工商行政部門提出登記申請，提供創(chuàng)辦企業(yè)的可行性研究報(bào)告和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料。2 依法備案，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理，我國的法律法規(guī)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30