【正文】 收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門制定。 各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平、服務(wù)素質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)，并在不突破省確定的最高浮動(dòng)幅度的前提下，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)浮動(dòng)幅度。 各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)制定和調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度應(yīng)及時(shí)上報(bào)省價(jià)格和建設(shè)行政主管部門備案。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)文件向當(dāng)?shù)?縣、區(qū))政府價(jià)格主管部門和同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)須將合同樣本或與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價(jià)格主管部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。 第九條 前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，可以約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及執(zhí)行期限等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 前期物業(yè)收費(fèi)屬于臨時(shí)性收費(fèi)，當(dāng)業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)并自主選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)重新約定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十條 對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人重合的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納；對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人相分離且雙方有約的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；沒(méi)有約定的，業(yè)主負(fù)有交納物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的責(zé)任。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，亦可向人民法院起訴。 第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府推薦采用包干制。具體標(biāo)準(zhǔn)可在有權(quán)限的價(jià)格、建設(shè)(房管)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，最高向上浮動(dòng)20%，下浮不限。雙方如有其它約定，則從其約定。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體收費(fèi)方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)商確定，并由業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部份： (一) 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等， (二) 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； (三) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (四) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； (五) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (六) 辦公費(fèi)用； (七) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (八) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (九) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，其維護(hù)費(fèi)用由保修單位負(fù)擔(dān)，并從相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)金額中扣除。 第十三條 對(duì)于二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，所有因此而受益的業(yè)主(或使用人)應(yīng)平均分?jǐn)偂?第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計(jì)費(fèi))。一般按每月、每平方米建筑面積計(jì)收。 對(duì)于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計(jì)費(fèi)面積按與其同處一個(gè)區(qū)域內(nèi)建筑樣式和規(guī)模完全一樣的同類商品住房的面積計(jì)算。 除另有約定或征得業(yè)主(或物業(yè)使用人)同意外，不得提前累積預(yù)收。 第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并實(shí)行多退少補(bǔ)的結(jié)算。 按照物業(yè)服務(wù)合同約定確實(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任進(jìn)行了保險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的年保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)的單據(jù)進(jìn)行公示。 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況有權(quán)提出質(zhì)詢，但應(yīng)當(dāng)遵循《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)規(guī)定所確定的合法方式和途徑提出；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)質(zhì)詢給予答復(fù)。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)利用其建設(shè)費(fèi)用已進(jìn)入售房?jī)r(jià)格，產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共同擁有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)合法手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者另行按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，且收益每年至少向業(yè)主公布一次。 第十七條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第十八條 按規(guī)定應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、依法成立了業(yè)主委員會(huì)且自主選聘了物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定和當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)合同中自主約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 按規(guī)定應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但未依法成立業(yè)主委員會(huì)(或者在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)不可能成立)且當(dāng)前對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的物業(yè)管理企業(yè)也并非是業(yè)主自主選聘，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能依法協(xié)商達(dá)成一致的住宅小區(qū)，可由業(yè)主(超過(guò)50%)和物業(yè)管理企業(yè)分別向當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門召集經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表(最多不超過(guò)9名)及物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題按照本實(shí)施細(xì)則進(jìn)行協(xié)商，最終結(jié)果由雙方共同在住宅內(nèi)進(jìn)行公示；從公示之日起七天內(nèi)如超過(guò)80%的業(yè)主未提出意見，則由經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表同物業(yè)管理企業(yè)按照公示內(nèi)容簽定物業(yè)服務(wù)合同。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。委托代收上述費(fèi)用的，委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)手續(xù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將價(jià)格管理形式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)有下列價(jià)格違法違規(guī)行為的，由價(jià)格主管部門依法進(jìn)行查處： (一) 超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格的； (二) 擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的； (三) 不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的； (四) 只收費(fèi)不服務(wù)或不按照合同約定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的； (五) 其他違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定的行為。 第二十三條 各企業(yè)、事業(yè)或其它單位獨(dú)立的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)未實(shí)現(xiàn)社會(huì)化管理(即沒(méi)有選聘本實(shí)施細(xì)則所稱之物業(yè)管理企業(yè)的)，而是由本單位下屬的某一部門進(jìn)行管理服務(wù)的，由單位參照本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，并通過(guò)職工大會(huì)或職工代表大會(huì)等形式，就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題向職工進(jìn)行說(shuō)明，征得職工同意后再行執(zhí)行。 第二十四條 本實(shí)施細(xì)則由省發(fā)展和改革委員會(huì)、省建設(shè)廳按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。 第二十五條 本實(shí)施細(xì)則自2005年10月1日起執(zhí)行。原《云南省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（云價(jià)房發(fā)[1999]150號(hào)）同時(shí)廢止，之前凡與本實(shí)施細(xì)則相抵觸的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。39 /