【正文】 收費政府指導(dǎo)價由縣(市、區(qū))價格主管部門制定。 各地應(yīng)當根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平、服務(wù)素質(zhì)、標準等因素，制定、調(diào)整當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價，并在不突破省確定的最高浮動幅度的前提下，制定、調(diào)整當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費浮動幅度。 各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)制定和調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費基準價及浮動幅度應(yīng)及時上報省價格和建設(shè)行政主管部門備案。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將約定的物業(yè)服務(wù)收費標準有關(guān)文件向當?shù)?縣、區(qū))政府價格主管部門和同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準需要調(diào)整時，應(yīng)當由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)須將合同樣本或與業(yè)主大會協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價格主管部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。 第九條 前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，可以約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、物業(yè)收費標準、計費方式、計費起始時間及執(zhí)行期限等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。 前期物業(yè)收費屬于臨時性收費，當業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會并自主選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當重新約定新的物業(yè)服務(wù)收費標準。 第十條 對于業(yè)主和物業(yè)使用人重合的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主交納；對于業(yè)主和物業(yè)使用人相分離且雙方有約的，物業(yè)服務(wù)收費從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任；沒有約定的，業(yè)主負有交納物業(yè)服務(wù)收費的責(zé)任。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。 業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，亦可向人民法院起訴。 第十一條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費政府推薦采用包干制。具體標準可在有權(quán)限的價格、建設(shè)(房管)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費基準價格基礎(chǔ)上，最高向上浮動20%，下浮不限。雙方如有其它約定，則從其約定。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費用。具體收費方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)商確定，并由業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部份： (一) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等， (二) 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； (三) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； (四) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； (五) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； (六) 辦公費用； (七) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (八) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； (九) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，其維護費用由保修單位負擔(dān)，并從相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項目收費金額中扣除。 第十三條 對于二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運行維護費用，所有因此而受益的業(yè)主(或使用人)應(yīng)平均分攤。 第十四條 物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計算(以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計費)。一般按每月、每平方米建筑面積計收。 對于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計費面積按與其同處一個區(qū)域內(nèi)建筑樣式和規(guī)模完全一樣的同類商品住房的面積計算。 除另有約定或征得業(yè)主(或物業(yè)使用人)同意外，不得提前累積預(yù)收。 第十五條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并實行多退少補的結(jié)算。 按照物業(yè)服務(wù)合同約定確實對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任進行了保險的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費有關(guān)的單據(jù)進行公示。 業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況有權(quán)提出質(zhì)詢，但應(yīng)當遵循《物業(yè)管理條例》和相關(guān)規(guī)定所確定的合法方式和途徑提出；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時對質(zhì)詢給予答復(fù)。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)利用其建設(shè)費用已進入售房價格，產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共同擁有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)合法手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，或者另行按照業(yè)主大會的決定使用，且收益每年至少向業(yè)主公布一次。 第十七條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第十八條 按規(guī)定應(yīng)該實行政府指導(dǎo)價、依法成立了業(yè)主委員會且自主選聘了物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照本實施細則規(guī)定和當?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中自主約定物業(yè)服務(wù)收費標準。 按規(guī)定應(yīng)該實行政府指導(dǎo)價，但未依法成立業(yè)主委員會(或者在相當一段時間內(nèi)預(yù)計不可能成立)且當前對小區(qū)進行管理的物業(yè)管理企業(yè)也并非是業(yè)主自主選聘，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方就物業(yè)收費標準不能依法協(xié)商達成一致的住宅小區(qū)，可由業(yè)主(超過50%)和物業(yè)管理企業(yè)分別向當?shù)貎r格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門提出申請，由當?shù)貎r格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門召集經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表(最多不超過9名)及物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費有關(guān)問題按照本實施細則進行協(xié)商，最終結(jié)果由雙方共同在住宅內(nèi)進行公示；從公示之日起七天內(nèi)如超過80%的業(yè)主未提出意見，則由經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表同物業(yè)管理企業(yè)按照公示內(nèi)容簽定物業(yè)服務(wù)合同。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。委托代收上述費用的，委托單位應(yīng)當支付相應(yīng)手續(xù)費。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將價格管理形式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準進行公示。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)有下列價格違法違規(guī)行為的，由價格主管部門依法進行查處： (一) 超出政府指導(dǎo)價標準制定價格的； (二) 擅自設(shè)立強制性收費項目，亂收費用的； (三) 不實行明碼標價或不按規(guī)定實行明碼標價的； (四) 只收費不服務(wù)或不按照合同約定提供服務(wù)而收取費用的； (五) 其他違反本實施細則規(guī)定的行為。 第二十三條 各企業(yè)、事業(yè)或其它單位獨立的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)未實現(xiàn)社會化管理(即沒有選聘本實施細則所稱之物業(yè)管理企業(yè)的)，而是由本單位下屬的某一部門進行管理服務(wù)的，由單位參照本實施細則的有關(guān)規(guī)定，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業(yè)服務(wù)收費標準有關(guān)問題向職工進行說明，征得職工同意后再行執(zhí)行。 第二十四條 本實施細則由省發(fā)展和改革委員會、省建設(shè)廳按各自職責(zé)負責(zé)解釋。 第二十五條 本實施細則自2005年10月1日起執(zhí)行。原《云南省物價局關(guān)于印發(fā)云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法的通知》（云價房發(fā)[1999]150號）同時廢止，之前凡與本實施細則相抵觸的，以本實施細則為準。39 /