【正文】 費(fèi)用的構(gòu)成主要包括物業(yè)服務(wù)管理成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)法定利潤。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)當(dāng)2至5年內(nèi)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鑫飪r(jià)水平做一次調(diào)整。第八十二條 開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)不按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十四條規(guī)定處罰。主題詞：建設(shè) 物業(yè)管理△ 辦法 通知抄送：州委，州人大常委會，州政協(xié)，州紀(jì)委，州法院，州檢察院。 州、市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。 (五) 雖然屬于政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的住宅，但具備了上述第(三)\(四)款其中任何一款條件的。物業(yè)管理企業(yè)須將合同樣本或與業(yè)主大會協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價(jià)格主管部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。具體標(biāo)準(zhǔn)可在有權(quán)限的價(jià)格、建設(shè)(房管)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，最高向上浮動20%，下浮不限。 為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，其維護(hù)費(fèi)用由保修單位負(fù)擔(dān)，并從相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)金額中扣除。 按照物業(yè)服務(wù)合同約定確實(shí)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任進(jìn)行了保險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的年保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)的單據(jù)進(jìn)行公示。委托代收上述費(fèi)用的，委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)手續(xù)費(fèi)。 第二十五條 本實(shí)施細(xì)則自2005年10月1日起執(zhí)行。 第二十三條 各企業(yè)、事業(yè)或其它單位獨(dú)立的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)未實(shí)現(xiàn)社會化管理(即沒有選聘本實(shí)施細(xì)則所稱之物業(yè)管理企業(yè)的)，而是由本單位下屬的某一部門進(jìn)行管理服務(wù)的，由單位參照本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題向職工進(jìn)行說明，征得職工同意后再行執(zhí)行。 按規(guī)定應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但未依法成立業(yè)主委員會(或者在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)不可能成立)且當(dāng)前對小區(qū)進(jìn)行管理的物業(yè)管理企業(yè)也并非是業(yè)主自主選聘，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能依法協(xié)商達(dá)成一致的住宅小區(qū)，可由業(yè)主(超過50%)和物業(yè)管理企業(yè)分別向當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門提出申請，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門召集經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表(最多不超過9名)及物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費(fèi)有關(guān)問題按照本實(shí)施細(xì)則進(jìn)行協(xié)商，最終結(jié)果由雙方共同在住宅內(nèi)進(jìn)行公示；從公示之日起七天內(nèi)如超過80%的業(yè)主未提出意見，則由經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表同物業(yè)管理企業(yè)按照公示內(nèi)容簽定物業(yè)服務(wù)合同。 第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部份： (一) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等， (二) 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； (三) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (四) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； (五) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (六) 辦公費(fèi)用； (七) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (八) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (九) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，亦可向人民法院起訴。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)文件向當(dāng)?shù)?縣、區(qū))政府價(jià)格主管部門和同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案。 (三) 依法采用招標(biāo)等市場規(guī)則選聘物業(yè)管理企業(yè)并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。 第四條 政府鼓勵(lì)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；提倡物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第十章 附 則第八十八條 本暫行辦法由文山州人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。第八十條 物業(yè)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理一并委托給他人的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十二條規(guī)定處罰。營業(yè)性商業(yè)物業(yè)可根據(jù)人流活動量多少，按法定產(chǎn)權(quán)面積或者分戶計(jì)算收費(fèi)。第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，城市供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)自行向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金。業(yè)主在裝修物業(yè)時(shí)，在以上時(shí)段中應(yīng)當(dāng)參照上述規(guī)定辦理。第五十六條 業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)登記，或者委托物業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)登記，非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。第五十二條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。物業(yè)使用人違反本管理辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任或者相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約給予書面承諾。前期物業(yè)服務(wù)管理合同期限最長不得超過3年。在文山州境內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)管理活動的外地物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)備齊有關(guān)資料到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記，同時(shí)報(bào)文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記。第二十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。第二十二條 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，主任1人，副主任按照業(yè)主委員會成員人數(shù)的20%選舉。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主通過。第十二條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會第八條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，業(yè)主應(yīng)當(dāng)有簽名的書面委托書給代理人。第二條 本辦法所稱的物業(yè)，是指已建成的并經(jīng)驗(yàn)收合格投入使用的各類房屋建筑和附屬配套的設(shè)備、設(shè)施、建筑地塊以及管理服務(wù)用房、會所等。第五條 本辦法所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人或單位。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。第十四條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按下列標(biāo)準(zhǔn)確定：(一)住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。業(yè)主委員會委員原則上不計(jì)發(fā)薪金，但是，為了加強(qiáng)其責(zé)任心，管理服務(wù)好物業(yè)、業(yè)主，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量等因素給予一定的工作補(bǔ)貼。第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會、社區(qū)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位不得聘請無物業(yè)