【正文】 文政發(fā)〔2010〕73號文山州人民政府關于印發(fā)文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法的通知各縣人民政府，州直各委、辦、局：《文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法》已經第十二屆州人民政府第41次常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。二O一O年七月二十七日文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法第一章　總　則第一條 為加強我州城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善提高人民群眾的居住生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我州實際，制訂本暫行辦法。第二條 本辦法所稱的物業(yè)，是指已建成的并經驗收合格投入使用的各類房屋建筑和附屬配套的設備、設施、建筑地塊以及管理服務用房、會所等。第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理服務，是指物業(yè)服務企業(yè)(以下簡稱物業(yè)企業(yè))按照物業(yè)服務管理合同約定，對各類房屋及配套的設施、設備、道路、綠化和相關場地等進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的服務活動。第四條 本辦法所稱的住宅小區(qū)，是指以住宅為主體功能配套齊全的住宅小區(qū)或住宅組團以及各單位的單元住宅樓、辦公住宅混合樓，住宅、非住宅混雜居住區(qū)、工礦居民點等。第五條 本辦法所稱的業(yè)主，是指房屋所有權人或單位。第六條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇合法的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)。鼓勵物業(yè)企業(yè)采用新技術、新方法、依靠科技進步提高物業(yè)服務和管理水平。第七條 凡在文山州行政區(qū)域內的物業(yè)服務管理活動均適用本辦法?？h級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務管理活動的監(jiān)督管理工作。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會、業(yè)主委員會第八條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，業(yè)主應當有簽名的書面委托書給代理人。委托代理人應當具備完全民事行為能力，業(yè)主在物業(yè)服務管理活動中享有下列權利：(一)按照物業(yè)服務管理合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務管理；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務管理的有關事項提出建議；(三)提出制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，享有投票權，享有業(yè)主委員會成員的選舉權和被選舉權；(五)監(jiān)督業(yè)主委員會工作；(六)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務管理合同；(七)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金的管理使用；(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第九條 業(yè)主在物業(yè)服務管理活動中，應當履行下列義務：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的使用，公共秩序和公共環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決定；(四)按照國家和各級政府的有關規(guī)定交納專項維修基金；(五)依法履行物業(yè)服務管理合同，按時交納物業(yè)服務管理費用及合同約定的相關費用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)服務管理活動中的合法權益的自治組織。第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會和一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域應根據便于管理，相對集中的原則劃分，但建筑面積在30萬平方米以上分多期開發(fā)的住宅小區(qū)，可以劃分為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。屬于城市建設中自然形成的，相對獨立的住宅區(qū)和非住宅物業(yè)，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣級以上房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會：(一)將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)服務管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；(二)將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿3年的；(三)占購房業(yè)主30%以上業(yè)主提議的。第十四條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按下列標準確定：(一)住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票。(二)非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。第十五條 業(yè)主大會履行下列職責：(一)制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(三)選聘、解聘物業(yè)企業(yè)；(四)決定專項維修基金的使用、續(xù)籌方案，并申報、監(jiān)督實施；(五)審議物業(yè)企業(yè)有償服務及其收費標準；(六)制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理職責。第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面、表格征求意見的形式，但應當有本區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。第十七條 業(yè)主大會做出決定，應當經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，應當經本區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上的業(yè)主通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十九條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當在會議召開15日前通知全體業(yè)主，并告知相關的居民委員會、社區(qū)，同時做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主大會的決議、章程、規(guī)章制度等不得與國家的法律、法規(guī)相抵觸。第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務管理合同；(三)了解、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務管理合同；(四)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約和監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(五)監(jiān)督業(yè)主遵守物業(yè)服務管理合同，按時交納物業(yè)服務管理費用及合同約定的相關費用；(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門和居民委員會、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十二條 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生，主任1人，副主任按照業(yè)主委員會成員人數(shù)的20%選舉。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織協(xié)調能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會委員的任期每屆為3年，可連選連任。業(yè)主委員會委員原則上不計發(fā)薪金，但是，為了加強其責任心，管理服務好物業(yè)、業(yè)主，可根據物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，物業(yè)服務管理質量等因素給予一定的工作補貼。工作補貼的標準應當由本區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上的業(yè)主商議確定。第二十三條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理(包括餐飲、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共環(huán)境的生產經營活動)；共用部位、共用設施設備的使用、收益、維護、管理；業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務；違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)，不得損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理服務無關的決定，不得從事與物業(yè)管理