【正文】 文政發(fā)〔2010〕73號文山州人民政府關(guān)于印發(fā)文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法的通知各縣人民政府，州直各委、辦、局：《文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)第十二屆州人民政府第41次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。二O一O年七月二十七日文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法第一章　總　則第一條 為加強(qiáng)我州城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善提高人民群眾的居住生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我州實(shí)際，制訂本暫行辦法。第二條 本辦法所稱的物業(yè)，是指已建成的并經(jīng)驗(yàn)收合格投入使用的各類房屋建筑和附屬配套的設(shè)備、設(shè)施、建筑地塊以及管理服務(wù)用房、會(huì)所等。第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡稱物業(yè)企業(yè))按照物業(yè)服務(wù)管理合同約定，對各類房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化和相關(guān)場地等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的服務(wù)活動(dòng)。第四條 本辦法所稱的住宅小區(qū)，是指以住宅為主體功能配套齊全的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)以及各單位的單元住宅樓、辦公住宅混合樓，住宅、非住宅混雜居住區(qū)、工礦居民點(diǎn)等。第五條 本辦法所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人或單位。第六條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇合法的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法、依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。第七條 凡在文山州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)均適用本辦法。縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第八條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主應(yīng)當(dāng)有簽名的書面委托書給代理人。委托代理人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：(一)按照物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)管理；(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，享有投票權(quán)，享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；(六)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)管理合同；(七)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理使用；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條 業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和公共環(huán)境的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；(四)按照國家和各級政府的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金；(五)依法履行物業(yè)服務(wù)管理合同，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用及合同約定的相關(guān)費(fèi)用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)和一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)根據(jù)便于管理，相對集中的原則劃分，但建筑面積在30萬平方米以上分多期開發(fā)的住宅小區(qū)，可以劃分為兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域。屬于城市建設(shè)中自然形成的，相對獨(dú)立的住宅區(qū)和非住宅物業(yè)，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第十二條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)：(一)將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；(二)將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿3年的；(三)占購房業(yè)主30%以上業(yè)主提議的。第十四條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按下列標(biāo)準(zhǔn)確定：(一)住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票。(二)非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。第十五條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：(一)制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(三)選聘、解聘物業(yè)企業(yè)；(四)決定專項(xiàng)維修基金的使用、續(xù)籌方案，并申報(bào)、監(jiān)督實(shí)施；(五)審議物業(yè)企業(yè)有償服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(六)制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面、表格征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有本區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。第十七條 業(yè)主大會(huì)做出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)、社區(qū)，同時(shí)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主大會(huì)的決議、章程、規(guī)章制度等不得與國家的法律、法規(guī)相抵觸。第二十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同；(三)了解、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)管理合同；(四)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約和監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(五)監(jiān)督業(yè)主遵守物業(yè)服務(wù)管理合同，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用及合同約定的相關(guān)費(fèi)用；(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和居民委員會(huì)、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十二條 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生，主任1人，副主任按照業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)的20%選舉。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員的任期每屆為3年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員原則上不計(jì)發(fā)薪金，但是，為了加強(qiáng)其責(zé)任心，管理服務(wù)好物業(yè)、業(yè)主，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量等因素給予一定的工作補(bǔ)貼。工作補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主商議確定。第二十三條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理(包括餐飲、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共環(huán)境的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng))；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)，不得損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理