【正文】 業(yè)服務管理委托給他人。第四十二條 物業(yè)企業(yè)應當按照物業(yè)服務管理合同的約定，提供相對應的服務管理。物業(yè)管理用房配建標準如下：(一)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于15平方米；(二)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以上3萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于40平方米；(三)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在3萬平方米以上5萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于60平方米，物業(yè)管理用房不少于兩處；(四)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在5萬平方米以上的，每超過1萬平方米，物業(yè)管理用房在60平方米的基礎(chǔ)上應當再增加15平方米，增加數(shù)量以此類推，物業(yè)管理用房應當為兩處以上。第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時管理規(guī)約，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）中應當包含前期物業(yè)服務管理合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務管理合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會成立后與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務管理合同生效的，前期物業(yè)服務管理合同終止。第二十八條 申請設(shè)立物業(yè)服務的企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還須按照國家建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》和《云南省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法》的規(guī)定辦理。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和居民委員會、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第十七條 業(yè)主大會做出決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。屬于城市建設(shè)中自然形成的，相對獨立的住宅區(qū)和非住宅物業(yè)，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務管理活動的監(jiān)督管理工作。二O一O年七月二十七日文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法第一章　總　則第一條 為加強我州城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善提高人民群眾的居住生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我州實際，制訂本暫行辦法。第六條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇合法的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。(二)非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。第十九條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當在會議召開15日前通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居民委員會、社區(qū)，同時做好業(yè)主大會會議記錄。工作補貼的標準應當由本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主商議確定。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會、社區(qū)依法履行自治管理職責，支持居民委員會、社區(qū)開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。第四章 前期物業(yè)服務管理第三十條 本辦法所稱的前期物業(yè)服務管理是指業(yè)主委員會尚未組成前，開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)實施的物業(yè)服務管理。業(yè)主委員會成立后應當按照本辦法的相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務管理合同，并提前1個月書面告知原物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)接到告知書后，應當在1個月的時限內(nèi)與業(yè)主委員會辦理清楚相關(guān)交接手續(xù)，并同時終止原物業(yè)服務管理合同。物業(yè)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務管理合同終止時5日內(nèi)，將上述資料全部移交給業(yè)主委員會。第四十一條 物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)服務管理時，應當向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務管理保證金5000元至10000元。第四十四條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。第四十八條 保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)企業(yè)可收取車位費，收取的車位費70%歸小區(qū)全部業(yè)主所有，作為住宅專項維修基金存入專項賬戶內(nèi)（從中抽出10%用于業(yè)主委員會的日常辦公經(jīng)費和工作補貼），30%歸物業(yè)企業(yè)所有。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠化用地及公共空間的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的同意；物業(yè)企業(yè)確需臨時占用、挖掘上述公共場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入和資金使用支出，業(yè)主委員會應當每個季度向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。嚴禁將家畜、家禽和寵物的糞便排放在小區(qū)內(nèi)。第六十六條 物業(yè)服務管理收費可按照政府指導價和市場調(diào)節(jié)價區(qū)別管理。第六十八條 物業(yè)服務管理收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用不屬于該范疇內(nèi)，應當通過專項維修基金予以管理列支。第七十六條 開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務院《條例》第六章第五十八條規(guī)定處罰。第八十四條 有下列行為之一的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十六條規(guī)定處罰，給業(yè)主或他人造成損失或者侵害的，依法承擔賠償責任和法律責任：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用道路、樓梯間、屋面、通道、場地、綠化等，損害業(yè)主共同利益的；(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；(四)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)家畜、家禽和寵物的；(五)不按規(guī)定時限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自制造晝間60分貝、夜間50分貝以上噪聲及其他污染物的。 第二條 本實施細則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收費管理。 第七條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)的物業(yè)服務收費政府指導價由州、市政府價格主管部門會同同級建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門制定和調(diào)整,并定期公布.。 前期物業(yè)收費屬于臨時性收費，當業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會并自主選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應當重新約定新的物業(yè)服務收費標準。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務費用。 第十四條 物業(yè)服務收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計算(以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計費)。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)利用其建設(shè)費用已進入售房價格，產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共同擁有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)合法手續(xù)。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。39 / 39。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將價格管理形式、服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。 第十七條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 對于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計費面積按與其同處一個區(qū)域內(nèi)建筑樣式和規(guī)模完全一樣的同類商品住房的面積計算。 第十二條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主(或物業(yè)使用人)應當結(jié)清物業(yè)服務費用。 各地應當根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平、服務素質(zhì)、標準等因素，制定、調(diào)整當?shù)匚飿I(yè)服務收費政府指導價基準價，并在不突破省確定的最高浮動幅度的前提下，制定、調(diào)整當?shù)匚飿I(yè)服務收費浮動幅度。 以下物業(yè)及服務實行市場調(diào)節(jié)價： (一) 別墅及其它非居住物業(yè)服務收費。 本實施細則所稱業(yè)主，是指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。第八十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法