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正文內(nèi)容

壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法(留存版)

  

【正文】 業(yè)企業(yè)所有。住宅、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、加工等混合的物業(yè),經(jīng)營(yíng)人在經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、加工時(shí),晝間(凌晨6時(shí)至晚上22時(shí))不得產(chǎn)生60分貝以上的噪聲,夜間(晚上22時(shí)至次日凌晨6時(shí))不得產(chǎn)生50分貝以上的噪聲。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)范圍:除政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)范圍外的物業(yè)服務(wù)管理均可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。別墅、單體、聯(lián)體住宅可按幢或者分戶計(jì)算包干收費(fèi)。第八十七條 縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任,尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。 (二) 物業(yè)管理企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)。 業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 除另有約定或征得業(yè)主(或物業(yè)使用人)同意外,不得提前累積預(yù)收。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)有下列價(jià)格違法違規(guī)行為的,由價(jià)格主管部門依法進(jìn)行查處: (一) 超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格的; (二) 擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目,亂收費(fèi)用的; (三) 不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的; (四) 只收費(fèi)不服務(wù)或不按照合同約定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的; (五) 其他違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定的行為。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第十三條 對(duì)于二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用,所有因此而受益的業(yè)主(或使用人)應(yīng)平均分?jǐn)偂?第九條 前期物業(yè)管理階段,開發(fā)商與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,可以約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及執(zhí)行期限等內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與就服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第八十三條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)等擅自改變物業(yè)管理用房用途的,由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國(guó)務(wù)院《條例》第六章第六十五條規(guī)定處罰。物業(yè)服務(wù)管理成本費(fèi)用一般由以下內(nèi)容構(gòu)成:(一)服務(wù)管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(六)辦公費(fèi)用;(七)物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(八)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。第八章 物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)第六十五條 物業(yè)服務(wù)管理實(shí)行有償服務(wù)管理的辦法,物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)管理項(xiàng)目、水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)按照文山州價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)房地產(chǎn)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)管理合同中約定。租金收益80%用于補(bǔ)充小區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)維修基金,存入規(guī)定的住宅專項(xiàng)維修基金賬戶內(nèi);20%用于業(yè)主委員會(huì)的日常辦公經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼。第五十一條 小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地、空地、道路可設(shè)置固定停車位或臨時(shí)停車位,但應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上業(yè)主的同意,且規(guī)范有序,不得影響業(yè)主的正常生活,不得影響道路通暢等。物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)若另行選聘其他物業(yè)企業(yè)的,物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作,不得相互刁難。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交下列資料,同時(shí)將下列資料(二套)報(bào)送同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案:(一)小區(qū)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,小區(qū)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖,小區(qū)各項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收備案等資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位不得聘請(qǐng)無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)委員原則上不計(jì)發(fā)薪金,但是,為了加強(qiáng)其責(zé)任心,管理服務(wù)好物業(yè)、業(yè)主,可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小,物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量等因素給予一定的工作補(bǔ)貼。第十四條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素,按下列標(biāo)準(zhǔn)確定:(一)住宅物業(yè),每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票;超過140平方米不足280平方米的為2票;280平方米以上的為3票。第五條 本辦法所稱的業(yè)主,是指房屋所有權(quán)人或單位。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第八條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,業(yè)主應(yīng)當(dāng)有簽名的書面委托書給代理人。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)企業(yè),專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主通過。第二十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。前期物業(yè)服務(wù)管理合同期限最長(zhǎng)不得超過3年。第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第五十二條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。業(yè)主在裝修物業(yè)時(shí),在以上時(shí)段中應(yīng)當(dāng)參照上述規(guī)定辦理。物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。營(yíng)業(yè)性商業(yè)物業(yè)可根據(jù)人流活動(dòng)量多少,按法定產(chǎn)權(quán)面積或者分戶計(jì)算收費(fèi)。第十章 附 則第八十八條 本暫行辦法由文山州人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。 (三) 依法采用招標(biāo)等市場(chǎng)規(guī)則選聘物業(yè)管理企業(yè)并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳,亦可向人民法院起訴。 第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 第二十三條 各企業(yè)、事業(yè)或其它單位獨(dú)立的住宅小區(qū),其物業(yè)服務(wù)未實(shí)現(xiàn)社會(huì)化管理(即沒有選聘本實(shí)施細(xì)則所稱之物業(yè)管理企業(yè)的),而是由本單位下屬的某一部門進(jìn)行管理服務(wù)的,由單位參照本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,并通過職工大會(huì)或職工代表大會(huì)等形式,就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題向職工進(jìn)行說明,征得職工同意后再行執(zhí)行。委托代收上述費(fèi)用的,委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)手續(xù)費(fèi)。 為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi),其維護(hù)費(fèi)用由保修單位負(fù)擔(dān),并從相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)金額中扣除。物業(yè)管理企業(yè)須將合同樣本或與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價(jià)格主管部門和建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門。 州、市、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。第八十二條 開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)不按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的,由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國(guó)務(wù)院《條例》第六章第六十四條規(guī)定處罰。第七十一條 物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的構(gòu)成主要包括物業(yè)服務(wù)管理成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)法定利潤(rùn)。第六十四條 專項(xiàng)維修基金交存、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部令〔2007〕第165號(hào))和《云南省住宅專項(xiàng)維修資金交存管理規(guī)定》執(zhí)行。第五十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后,按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),同時(shí)須向業(yè)主委員會(huì)簽訂租用協(xié)議,按期支付租金。業(yè)主裝修、改造房屋的建筑垃圾由業(yè)主負(fù)責(zé)自行清運(yùn)。物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí),物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第三十六條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。第三十五條 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并進(jìn)行書面登記,經(jīng)有關(guān)人員簽字認(rèn)可后備案管理
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