【正文】 39 / 39。 第二十五條 本實(shí)施細(xì)則自2005年10月1日起執(zhí)行。 第二十三條 各企業(yè)、事業(yè)或其它單位獨(dú)立的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)未實(shí)現(xiàn)社會化管理(即沒有選聘本實(shí)施細(xì)則所稱之物業(yè)管理企業(yè)的)，而是由本單位下屬的某一部門進(jìn)行管理服務(wù)的，由單位參照本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題向職工進(jìn)行說明，征得職工同意后再行執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將價(jià)格管理形式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。委托代收上述費(fèi)用的，委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)手續(xù)費(fèi)。 按規(guī)定應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但未依法成立業(yè)主委員會(或者在相當(dāng)一段時間內(nèi)預(yù)計(jì)不可能成立)且當(dāng)前對小區(qū)進(jìn)行管理的物業(yè)管理企業(yè)也并非是業(yè)主自主選聘，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能依法協(xié)商達(dá)成一致的住宅小區(qū)，可由業(yè)主(超過50%)和物業(yè)管理企業(yè)分別向當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門提出申請，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門召集經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表(最多不超過9名)及物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費(fèi)有關(guān)問題按照本實(shí)施細(xì)則進(jìn)行協(xié)商，最終結(jié)果由雙方共同在住宅內(nèi)進(jìn)行公示；從公示之日起七天內(nèi)如超過80%的業(yè)主未提出意見，則由經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表同物業(yè)管理企業(yè)按照公示內(nèi)容簽定物業(yè)服務(wù)合同。 第十七條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)利用其建設(shè)費(fèi)用已進(jìn)入售房價(jià)格，產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共同擁有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)合法手續(xù)。 按照物業(yè)服務(wù)合同約定確實(shí)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任進(jìn)行了保險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的年保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)的單據(jù)進(jìn)行公示。 第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 對于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計(jì)費(fèi)面積按與其同處一個區(qū)域內(nèi)建筑樣式和規(guī)模完全一樣的同類商品住房的面積計(jì)算。 第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計(jì)費(fèi))。 為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，其維護(hù)費(fèi)用由保修單位負(fù)擔(dān)，并從相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)金額中扣除。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部份： (一) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等， (二) 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； (三) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (四) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； (五) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (六) 辦公費(fèi)用； (七) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (八) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (九) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體標(biāo)準(zhǔn)可在有權(quán)限的價(jià)格、建設(shè)(房管)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，最高向上浮動20%，下浮不限。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，亦可向人民法院起訴。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 前期物業(yè)收費(fèi)屬于臨時性收費(fèi)，當(dāng)業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會并自主選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)重新約定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)須將合同樣本或與業(yè)主大會協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價(jià)格主管部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)文件向當(dāng)?shù)?縣、區(qū))政府價(jià)格主管部門和同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案。 各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平、服務(wù)素質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)，并在不突破省確定的最高浮動幅度的前提下，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)浮動幅度。 各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由州、市政府價(jià)格主管部門會同同級建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門制定和調(diào)整,并定期公布.。 (五) 雖然屬于政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的住宅，但具備了上述第(三)\(四)款其中任何一款條件的。 (三) 依法采用招標(biāo)等市場規(guī)則選聘物業(yè)管理企業(yè)并同時約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。 以下物業(yè)及服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)： (一) 別墅及其它非居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。 第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。 州、市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。 第四條 政府鼓勵業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；提倡物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。 本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。 第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。主題詞：建設(shè) 物業(yè)管理△ 辦法 通知抄送：州委，州人大常委會，州政協(xié)，州紀(jì)委，州法院，州檢察院。第十章 附 則第八十八條 本暫行辦法由文山州人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。第八十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。第八十四條 有下列行為之一的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十六條規(guī)定處罰，給業(yè)主或他人造成損失或者侵害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任和法律責(zé)任：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用道路、樓梯間、屋面、通道、場地、綠化等，損害業(yè)主共同利益的；(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；(四)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)家畜、家禽和寵物的；(五)不按規(guī)定時限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自制造晝間60分貝、夜間50分貝以上噪聲及其他污染物的。第八十二條 開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)不按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十四條規(guī)定處罰。第八十條 物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理一并委托給他人的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十二條規(guī)定處罰。第七十八條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)管理的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十條規(guī)定處罰。第七十六條 開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第五十八條規(guī)定處罰。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)當(dāng)2至5年內(nèi)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鑫飪r(jià)水平做一次調(diào)整。營業(yè)性商業(yè)物業(yè)可根據(jù)人流活動量多少，按法定產(chǎn)權(quán)面積或者分戶計(jì)算收費(fèi)。第七十三條 物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的計(jì)算辦法一般按法定的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以房屋所有權(quán)證登記的面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中的建筑面積計(jì)費(fèi))，按月計(jì)算收取。