【正文】 四)決定專項(xiàng)維修基金的使用、續(xù)籌方案，并申報(bào)、監(jiān)督實(shí)施；(五)審議物業(yè)企業(yè)有償服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(六)制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會的決議、章程、規(guī)章制度等不得與國家的法律、法規(guī)相抵觸。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主擔(dān)任。第二十三條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理(包括餐飲、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共環(huán)境的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng))；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會、社區(qū)，并認(rèn)真聽取居民委員會、社區(qū)的意見和建議。第二十九條 物業(yè)企業(yè)依法取得資質(zhì)證書后方可接受委托，依法從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)管理合同。第三十一條 將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起，滿3年仍未成立業(yè)主委員會的，開發(fā)建設(shè)單位可以繼續(xù)選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制訂臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第三十四條 業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置。第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小(總建筑面積1萬平方米以內(nèi))的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。該保證金作為物業(yè)企業(yè)使用物管用房、相關(guān)資料管理、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常維護(hù)管理等。第四十三條 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料。物業(yè)管理用房的用途是保障本小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)管理的必備用房，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法對違法行為予以制止或者依法處理。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)公示在本小區(qū)服務(wù)管理的全部工作人員基本情況和照片。第五十條 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔和業(yè)主的垃圾統(tǒng)一由物業(yè)企業(yè)清掃、收集投放在業(yè)主委員會確定的本小區(qū)內(nèi)的投放場地，城市垃圾清運(yùn)機(jī)構(gòu)每日須到小區(qū)內(nèi)將所投放的垃圾徹底清運(yùn)到城市垃圾處理場(廠)。業(yè)主對停放的車輛有特殊保管要求的，須與物業(yè)企業(yè)單獨(dú)簽訂相關(guān)車輛保管合同，雙方協(xié)調(diào)確定車輛特殊保管費(fèi)額，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)交納車位費(fèi)，在車輛保管合同有效期限內(nèi)發(fā)生車輛丟失、損壞的(自然損壞除外)，由物業(yè)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、場地、綠化和共用設(shè)施設(shè)備，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主均不得擅自占用或者改變用途。業(yè)主、物業(yè)企業(yè)必須將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地、綠化用地及公共空間，在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請業(yè)主的房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和毗鄰房屋的影響關(guān)系等情況，告知業(yè)主房屋在裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)等，并簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議。第五十八條 嚴(yán)禁業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋外觀；嚴(yán)禁拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、墻體、梁柱、樓板、陽臺等；嚴(yán)禁搭占共用陽臺、天臺、屋面、通道、綠化等。第六十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。小區(qū)內(nèi)不得停放2噸以上的載貨車輛，不得停放工程車、拖拉機(jī)、農(nóng)用車輛等。專項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)范圍：未成立業(yè)主委員會前的前期物業(yè)服務(wù)管理，政府保障性住房的物業(yè)服務(wù)管理，危險(xiǎn)房屋改造回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理等。政府鼓勵(lì)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)；提倡物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)通過市場競爭形成。以上物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置和收費(fèi)點(diǎn)，采取公示欄、公示牌等接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，其代理手續(xù)費(fèi)用由上述委托單位支付。物業(yè)戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修、改造和疏通等費(fèi)用需另外計(jì)算收??；第七十二條 對于小區(qū)內(nèi)二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，所有因此而受益的業(yè)主(或使用人)應(yīng)當(dāng)平均分?jǐn)傊Ц丁５谄呤臈l 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的監(jiān)督管理。第七十七條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)等不移交小區(qū)有關(guān)資料的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第五十九條規(guī)定處罰。第八十一條 挪用專項(xiàng)維修基金的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十三條規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第八十五條 違反物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)管理等費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴追繳。第八十九條 本暫行辦法自2010年8月1日起施行。 第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。 第五條 省級價(jià)格主管部門會同省級建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)監(jiān)督管理。 物業(yè)管理企業(yè)按照與全體業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供與住宅（不包含別墅）相關(guān)物業(yè)服務(wù)的，其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 (四) 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，已成立業(yè)主大會的或不成立業(yè)主大會由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的，同時(shí)自主選聘了物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)。 全省其余各縣(市、區(qū))的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門制定。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定。 第十條 對于業(yè)主和物業(yè)使用人重合的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納；對于業(yè)主和物業(yè)使用人相分離且雙方有約的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；沒有約定的，業(yè)主負(fù)有交納物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的責(zé)任。 第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府推薦采用包干制。具體收費(fèi)方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)商確定，并由業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。一般按每月、每平方米建筑面積計(jì)收。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并實(shí)行多退少補(bǔ)的結(jié)算。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者另行按照業(yè)主大會的決定使用，且收益每年至少向業(yè)主公布一次。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 第二十四條 本實(shí)施細(xì)則由省發(fā)展和改革委員會、省建設(shè)廳按各自職責(zé)