【正文】 服務無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會、社區(qū)相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會、社區(qū)依法履行自治管理職責，支持居民委員會、社區(qū)開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會、社區(qū)，并認真聽取居民委員會、社區(qū)的意見和建議。第三章　物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理第二十七條 州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門是州人民政府物業(yè)服務管理行業(yè)的行政主管部門，負責全州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)企業(yè)的行政管理，負責一、二級企業(yè)資質(zhì)的申報、年檢的初審管理和三級企業(yè)資質(zhì)以下等級的認證、審批和年檢工作。第二十八條 申請設(shè)立物業(yè)服務的企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還須按照國家建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》和《云南省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法》的規(guī)定辦理。在文山州境內(nèi)從事物業(yè)服務管理活動的外地物業(yè)企業(yè)，應當備齊有關(guān)資料到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行登記，同時報文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記。第二十九條 物業(yè)企業(yè)依法取得資質(zhì)證書后方可接受委托，依法從事物業(yè)服務管理活動。在物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)服務管理的從業(yè)人員，應當按照國家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定，取得相應職業(yè)資格證書。業(yè)主委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機關(guān)、團體等單位不得聘請無物業(yè)服務資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)服務管理活動。第四章 前期物業(yè)服務管理第三十條 本辦法所稱的前期物業(yè)服務管理是指業(yè)主委員會尚未組成前，開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)實施的物業(yè)服務管理。開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務管理合同。前期物業(yè)服務管理費用，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定，物業(yè)服務管理費在業(yè)主委員會未成立前，由開發(fā)建設(shè)單位支付。前期物業(yè)服務管理合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會成立后與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務管理合同生效的，前期物業(yè)服務管理合同終止。前期物業(yè)服務管理合同期限最長不得超過3年。第三十一條 將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起，滿3年仍未成立業(yè)主委員會的，開發(fā)建設(shè)單位可以繼續(xù)選聘物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)服務管理，同時應當簽訂書面的物業(yè)服務管理合同，物業(yè)服務管理費用由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。從第4年開始，物業(yè)服務管理費用由物業(yè)買受人自行承擔。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務管理合同期限為暫定期限，最長不得超過3年。業(yè)主委員會成立后應當按照本辦法的相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務管理合同，并提前1個月書面告知原物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)接到告知書后，應當在1個月的時限內(nèi)與業(yè)主委員會辦理清楚相關(guān)交接手續(xù)，并同時終止原物業(yè)服務管理合同。第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應當制訂臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時管理規(guī)約，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）中應當包含前期物業(yè)服務管理合同約定的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）時，應當對遵守臨時管理規(guī)約給予書面承諾。第三十四條 業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置。第三十五條 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗并進行書面登記，經(jīng)有關(guān)人員簽字認可后備案管理。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應當向物業(yè)企業(yè)移交下列資料，同時將下列資料(二套)報送同級房地產(chǎn)行政主管部門登記備案：(一)小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，小區(qū)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，小區(qū)各項工程竣工驗收和驗收備案等資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務管理合同終止時5日內(nèi)，將上述資料全部移交給業(yè)主委員會。第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房配建標準如下：(一)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于15平方米；(二)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以上3萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于40平方米；(三)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在3萬平方米以上5萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于60平方米，物業(yè)管理用房不少于兩處；(四)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在5萬平方米以上的，每超過1萬平方米，物業(yè)管理用房在60平方米的基礎(chǔ)上應當再增加15平方米，增加數(shù)量以此類推，物業(yè)管理用房應當為兩處以上。第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小(總建筑面積1萬平方米以內(nèi))的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。第五章 物業(yè)管理與服務第四十條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)服務管理。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務管理合同，物業(yè)服務管理合同的約定應當包括下列內(nèi)容：物業(yè)服務質(zhì)量、內(nèi)容、范圍、費用（包括管理費用）；物業(yè)管理事項、區(qū)域、權(quán)限；小區(qū)內(nèi)綠地、綠化管理；小區(qū)內(nèi)道路、場地管理；小區(qū)內(nèi)停車場地及收費管理；小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常維護管理及經(jīng)營收費管理；物業(yè)服務管理用房的使用、雙方的權(quán)利義務、合同期限、違約責任等。第四十一條 物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)服務管理時，應當向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務管理保證金5000元至10000元。該保證金作為物業(yè)企業(yè)使用物管用房、相關(guān)資料管理、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常維護管理等。物業(yè)服務管理合同終止時，物業(yè)企業(yè)能完好、完整地按時交還物管用房、本辦法規(guī)定的相關(guān)資料、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)等，業(yè)主委員會應當及時如數(shù)退還物業(yè)服務管理保證金，反之，物業(yè)服務管理保證金將作為違約損失補償費，不予退還。第四十二條 物業(yè)企業(yè)應當按照物業(yè)服務管理合同的約定，提供相對應的服務管理。物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務管理合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔違約責任或者相應的法律責任。第四十三條 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料。物業(yè)服務管理合同終止時，物業(yè)企業(yè)應當在15日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第三十六條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務管理合同終止時，業(yè)主大會若另行選聘其他物業(yè)企業(yè)的，物業(yè)企業(yè)之間應當做好交接工作，不得相互刁難。第四十四條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理用房的用途是保障本小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的服務管理的必備用房，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會不得處置物業(yè)管理用房。第四十五條 物業(yè)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務管理委托給他人。第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)企業(yè)應當制止，并及時向公安機關(guān)和有關(guān)行政管理部門報告。公安機關(guān)和有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)企業(yè)的報告后，應當及時依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十七條 物業(yè)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，物業(yè)企業(yè)在采取應急措施