【正文】 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用不屬于該范疇內(nèi)，應當通過專項維修基金予以管理列支。第七十一條 物業(yè)服務管理費用的構(gòu)成主要包括物業(yè)服務管理成本、法定稅費和企業(yè)法定利潤。第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，城市供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、垃圾清運等單位應當自行向最終用戶收取有關費用。第六十九條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務管理合同的約定按時交納物業(yè)服務管理費用。第六十八條 物業(yè)服務管理收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等。第六十七條 物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供服務管理的，不論是否與業(yè)主和業(yè)主委員會合同約訂服務管理項目的，都應當實行明碼標價，標明服務項目、收費標準、服務時限等情況。物業(yè)服務管理費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務管理費標準不可上浮，下浮不限。第六十六條 物業(yè)服務管理收費可按照政府指導價和市場調(diào)節(jié)價區(qū)別管理。第六十四條 專項維修基金交存、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令〔2007〕第165號)和《云南省住宅專項維修資金交存管理規(guī)定》執(zhí)行。第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金。第七章 物業(yè)維修基金第六十二條 文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，是全州物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金的管理部門。嚴禁將家畜、家禽和寵物的糞便排放在小區(qū)內(nèi)。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。業(yè)主在裝修物業(yè)時，在以上時段中應當參照上述規(guī)定辦理。第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域不得建設污染環(huán)境的工業(yè)生產(chǎn)設施；建設其他設施，其污染物排放不得超過國家、省有關規(guī)定的排放標準；已建成的設施，其污染物排放超過規(guī)定排放標準的要限期治理。物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收入和資金使用支出，業(yè)主委員會應當每個季度向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第五十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照國家的相關規(guī)定辦理有關手續(xù)，同時須向業(yè)主委員會簽訂租用協(xié)議，按期支付租金。第五十六條 業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向房地產(chǎn)行政主管部門申報登記，或者委托物業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申報登記，非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修，還應當取得業(yè)主的書面同意。第五十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠化用地及公共空間的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的同意；物業(yè)企業(yè)確需臨時占用、挖掘上述公共場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業(yè)主大會三分之二以上代表的同意后，并報經(jīng)規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)、消防等政府行政職能管理部門，依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)企業(yè)方可動工。第五十二條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。僅交納車位費，未簽訂車輛保管合同的車輛丟失和損壞，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)均不承擔責任。物業(yè)企業(yè)可收取車位費，收取的車位費70%歸小區(qū)全部業(yè)主所有，作為住宅專項維修基金存入專項賬戶內(nèi)（從中抽出10%用于業(yè)主委員會的日常辦公經(jīng)費和工作補貼），30%歸物業(yè)企業(yè)所有。業(yè)主裝修、改造房屋的建筑垃圾由業(yè)主負責自行清運。物業(yè)使用人違反本管理辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。工作人員應當相對固定，更換時間原則在1年以上，人員更換后須及時更換其基本情況和照片。第四十八條 保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。第四十七條 物業(yè)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，物業(yè)企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協(xié)助做好救助工作。第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)企業(yè)應當制止，并及時向公安機關和有關行政管理部門報告。業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會不得處置物業(yè)管理用房。第四十四條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。物業(yè)服務管理合同終止時，物業(yè)企業(yè)應當在15日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第三十六條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務管理合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔違約責任或者相應的法律責任。物業(yè)服務管理合同終止時，物業(yè)企業(yè)能完好、完整地按時交還物管用房、本辦法規(guī)定的相關資料、共用部位和共用設施設備的正常運轉(zhuǎn)等，業(yè)主委員會應當及時如數(shù)退還物業(yè)服務管理保證金，反之，物業(yè)服務管理保證金將作為違約損失補償費，不予退還。第四十一條 物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)服務管理時，應當向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務管理保證金5000元至10000元。第五章 物業(yè)管理與服務第四十條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)服務管理。第三十九條 開發(fā)建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。第三十八條 開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務管理合同終止時5日內(nèi)，將上述資料全部移交給業(yè)主委員會。第三十五條 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并進行書面登記，經(jīng)有關人員簽字認可后備案管理。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）時，應當對遵守臨時管理規(guī)約給予書面承諾。開發(fā)建設單位制訂的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。業(yè)主委員會成立后應當按照本辦法的相關規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務管理合同，并提前1個月書面告知原物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)接到告知書后，應當在1個月的時限內(nèi)與業(yè)主委員會辦理清楚相關交接手續(xù)，并同時終止原物業(yè)服務管理合同。從第4年開始，物業(yè)服務管理費用由物業(yè)買受人自行承擔。前期物業(yè)服務管理合同期限最長不得超過3年。前期物業(yè)服務管理費用，由開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定，物業(yè)服務管理費在業(yè)主委員會未成立前，由開發(fā)建設單位支付。第四章 前期物業(yè)服務管理第三十條 本辦法所稱的前期物業(yè)服務管理是指業(yè)主委員會尚未組成前，開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)實施的物業(yè)服務管理。在物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)服務管理的從業(yè)人員，應當按照國家和省人民政府的有關規(guī)定，取得相應職業(yè)資格證書。在文山州境內(nèi)從事物業(yè)服務管理活動的外地物業(yè)企業(yè)，應當備齊有關資料到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行登記，同時報文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記。第三章　物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理第二十七條 州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門是州人民政府物業(yè)服務管理行業(yè)的行政主管部門，負責全州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)企業(yè)的行政管理，負責一、二級企業(yè)資質(zhì)的申報、年檢的初審管理和三級企業(yè)資質(zhì)以下等級的認證、審批和年檢工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會、社區(qū)依法履行自治管理職責，支持居民委員會、社區(qū)開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)，不得損害社會公共利益。工作補貼的標準應當由本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上的業(yè)主商議確定。業(yè)主委員會委員的任期每屆為3年，可連選連任。第二十二條 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，主任1人，副主任按照業(yè)主委員會成員人數(shù)的20%選舉。第二十條