【正文】 上沒有把握時機。多年以來，人民幣的匯率總體來說相應穩(wěn)定，所以我們現在把匯率問題有點淡化了，但是隨著中國進一步開放，匯率機制也會有所變化，比如現在強迫人民幣升值的壓力很大，雖然我們現在挺住了不升值，但是能挺到哪一天呢？再比如說1997年亞洲金融危機之后，很多人提出人民幣應該貶值，我們當時也挺住了不貶值，在我們的資本市場沒有完全開放的情況下可以這么做，隨著資本市場的進一步開放，我們就做不到這一步了，也就意味著將來在投資方面，尤其在引進外資方面的匯率風險會越來越大。所以如何選擇幣種，如何把握時機，如何研究合理的匯率，對投資商來說就是一個非常重要的問題，也是一個專業(yè)化非常強的問題?！　膬荣Y飯店的投資和配套來說，核心問題就是利率問題。利率問題又涉及到選擇哪個銀行貸款，甚至選擇什么樣的銀團貸款，因為一般來說，大的飯店投資項目都是銀團貸款，銀團貸款怎么組成，也有一系列的基礎問題。還涉及到國家利率的變化，這幾年的利率總體來說是在逐步下調，這種逐步下調對飯店來說實際上是喘了一口氣，因為資金成本降低了。比如一家大飯店，1978年立項，在這個問題上應該說走了很長的一段彎路，1070間客房，12萬平方米的建設面積，預算投資1個億，8年的基建過程，在這中間利率不斷變化，也就意味著資金成本不斷增加，，那時候是銀行利率最高的時期，%。按這個利率算下來，但那個時候欠債8億，再還10年，把8億還完了欠債是15億，也就意味著這個飯店永遠翻不過身來。當時有關方面就呼吁利率必須往下調，否則飯店永遠喘不過氣來，這怎么能行呢？那就不光是給銀行打工，打幾輩子的工也打不完。從現在來看，利率水平相應來說比較穩(wěn)定，而且在逐步降低，實際上對飯店全行業(yè)這幾年的景氣上升起了一個重要的推動作用?！　【C合來看，關鍵問題是還本付息的安排問題。按計劃進行當然是比較理想的，但市場時機的把握更為關鍵?！　　　≡陲埖甑慕ㄔO中，應該說誤區(qū)更多，比如說追求大和豪華，形成華而不實，最后形成費而不惠，這是飯店投資過程中普遍存在的現象。實際上，從飯店的設計來說，第一是結構，第二是功能，第三是盈利空間，最后才是形式。但是現在多數飯店并不研究這些問題，這就意味著給將來的經營管理埋下了很多隱憂。比如說，客房的總面積應該占到飯店總面積的70%75%，這是一個比較合理的比率，因為在將來的經營過程中，客房的經營成本最低，盈利空間最大，可是現在很多飯店的設計變成了客房的比率比較低，也就意味著將來的盈利空間小。當然，各地市場情況不同。比如廣東的飯店一般來說客房的比率都低，因為廣東人吃的要求高，所以廣東的飯店餐飲的比率都比較高。全國飯店平均下來，餐館收入占總收入的20%，廣東的飯店可以占到50%，這是情況有所不同，但是總體來說這個比率必須把握好。第二是飯店的空間盈利率要占到總建筑面積的85%，這是一個最佳的狀態(tài)，但是我們現在飯店的設計，空間盈利率能占到60%就不錯了。大堂過大，走廊過寬，無效面積過多，這都是錢??！這些錢只買了一個面子，買不到投資的回報，意義何在？再比如說裝修過于追求豪華，造成了很大的投資，但缺乏相應的實效。因此設計不合理，建設不合理，都會給經營管理造成很大的困難?！　　　∵@也是一個投資過程?，F在更新改造的一個誤區(qū)是過于追時髦。飯店是百年建筑，不能追時髦，我們要追求百年老店，光追求時髦，這個飯店就搞不好。在上海外灘見到的建筑，都是百年建筑，現在看著還是貴族氣派，不覺得落后。但是現在很多飯店外立面追求時髦，里邊也追求時髦，等飯店建好了，時髦的東西也過時了。女士買時裝可以三兩天一換，飯店能三兩天一換嗎？可是在更新改造的過程中，現在很多飯店還在追求時髦，而不是追求文化，不是追求客人的需要，不是追求百年老店，這是一個很大的誤區(qū)，就造成了這個飯店往下經營很困難，因為初始成本在不斷提高，后續(xù)的投資也在不斷提高，但是市場有限，經營效果有限，還講什么投資回報？　　總之，從投資過程來說，根本性的問題就是如何研究以比較低的成本達到最好的效果。不可能是最低的成本達到最好效果，這是不可能的，在經濟上違背規(guī)律，只能說每一個事情研究多種方案，在其中選擇一個成本比較低。但是效果比較好的方式。如果說從一開始就能夠注重這些問題，現在飯店的日子會好過得多?？陀^來說，我們一開始缺乏經驗，造成了很多的困難。比如說建國飯店是國內品牌飯店的旗幟飯店，當時行業(yè)內提出了全國飯店學建國的口號。建國飯店設計的基本思路就是低成本、高回報，提高飯店的空間盈利率。初始設計中，一是沒有員工食堂，二是倉庫很小。很簡單，因為國外不需要這一套。我們的飯店都得有個大倉庫，但他們不需要這個東西，需要什么東西打個電話，自然有送貨的。但這兩條在當時的情況之下是無法適應國情的，又進行設計調整。另一個誤區(qū)，是把一個度假型的賓館，或者是一個中檔賓館搬到了中心位置。但是客觀來看，建國飯店的設計格局實際上是不適應商務酒店發(fā)展方向的。因為建國飯店這么多年來在市場上始終有比較好的經營效果，也有良好的市場形象，所以矛盾不太突出，但長遠發(fā)展的角度看，已經不能適應。類似這樣的情況應該說普遍存在，如果說在新飯店的投資方面，或者在飯店更新改造方面不及時調整，也就意味著給下一步的經營管理會造成更大的困難?！　。ǘ┙洜I過程　　　　第一個層次是日常經營，賣房子、賣餐飲、賣娛樂等等，這就是日常的經營。日常經營是飯店經營的基礎，日常經營比較到位，飯店的底子就保住了。　　第二個層次是綜合經營，就是借助飯店的優(yōu)勢，面向社會進一步擴充，現在綜合經營很多飯店都已經達到了。比如洗衣房，不僅是對住店的客人，也可以對社會。面包房、西點房同樣可以面向社會，有些飯店光西點制作就已經在市場上創(chuàng)出了品牌。有的飯店冰激凌最好，一個冰激凌就已經形成了品牌，這就是一種綜合性的概念。然后再進一步的擴充，有些規(guī)模比較大的飯店，在一定意義上已經變成了一個飯店城，飯店、公寓、寫字樓、會展中心，幾個方面綜合經營，這種綜合經營相互補充，就能達到比較好的投資回報，達到了比較好的市場效果?！　〉谌齻€層次是資本經營。這個概念在國外是很普及的，在國內倡導這么多年，大家也都接受了這個概念。飯店的資本經營相應來說難度比較大，但是從發(fā)展來說，資金密集長遠回報，最終還是要在資本經營上做文章。資本經營的文章，實際上也和日常經營、綜合經營緊密聯系在一起。第一是資金的調度和流轉問題；第二，發(fā)展到一定程度，就要考慮飯店的一部分資產的轉讓問題，這都是資本經營的概念?！　　　娜齻€層次的經營出發(fā)，實際上是形成了三個賣點。　　第一個賣點是賣產品，就是飯店日常經營、綜合經營所形成的產品。在一定意義上，飯店和工業(yè)企業(yè)是可以類比的，飯店不是簡單的服務性企業(yè)，而是一個制造產品的企業(yè)。并且不光是提供服務產品，而是提供綜合性的產品，比如餐飲產品就是物理性產品，是一個制造業(yè)的概念，而不僅是一個餐飲業(yè)的概念。 　　第二個賣點是賣品牌。賣品牌包括兩個層次，一是飯店自身的品牌，飯店經營得越好，市場的影響越大，飯店品牌也越突出。二是從投資者的角度來說，飯店的品牌本身也會變成公司的品牌，這是飯店經營有別于工業(yè)經營的一個非常突出的特點。比如制造業(yè)的很多東西很難形成品牌，有的規(guī)模雖然已經很大，也很難形成品牌。另一種情況是制造業(yè)的產品品牌會比較突出，但是公司的品牌未必能突出。但投資飯店不同，有些投資者目的就是通過飯店品牌展示集團公司的品牌。廈門建發(fā)集團把悅華飯店納入旗下，道理很簡單，我和人家談生意，你就到悅華來住，這是我的飯店，大家一看這個飯店，對這個集團的實力就產生信任，這種品牌本身也是公司商譽的一個保證。這也就意味著飯店品牌越突出，品牌性的效應自然也就越突出。　　第三個賣點是賣資產。賣資產是一個長遠的運營過程，而且這個過程運營到位，就會形成一個比較好的狀態(tài)。比如有的飯店一直負擔沉重，但通過飯店的股份轉讓，賣一個，留一個，賺一個，這還不合算嗎？賣資產既是賣品牌又是賣價值，這兩者是緊密聯系在一起的。所以，三個層次的經營最終形成三個賣點?！　　　娘埖晖顿Y回報的角度來說，必須研究現在市場上缺什么，實際上有三個短缺：　　第一是無形資產的短缺。國際上大的跨國飯店集團基本上都是百年老店，至少也是五六十年，這樣培育出來的無形資產才能在市場上真正體現出價值來。而國內的飯店品牌應該說無形資產還是短缺的，雖然大家在努力培育，努力造就這個市場，但總體來說是嚴重短缺?！　〉诙侨瞬诺亩倘薄Ｒ氚褵o形資產做出來，核心問題在于人才，有了好的人才，才可能創(chuàng)造出無形資產，所以人才的短缺可以說是根本性的短缺。雖然現在飯店的管理人才并不缺乏，但是成建制、成系列、成標準、成規(guī)范的管理人才缺乏，團隊性的人才更缺乏?，F在市場上也有一些飯店管理公司，實際上就是草臺班子，有一個項目，拉了一批人就過去了，這顯然是不行的。很多飯店管理公司維持不下去，也是這個原因，沒有自己的旗艦飯店，不能成建制的派出管理人才，就意味著在培育無形資產上有很大的缺陷。所以，人才短缺不單是個人，也包括團隊，更包括制度?！　〉谌峭恋囟倘?。土地資源形成土地的升值是飯店長遠回報的根本，之所以飯店在很大程度上和房地產市場一體化，也正是在這個意義上?，F在有一批老飯店在這方面資源最突出，優(yōu)勢最突出。土地資源涉及到兩點，一點是土地面積有多大，很多老飯店占地都很大，這就為將來的發(fā)展打下一個基礎。第二是位置。大家都知道，飯店行業(yè)有一句話，第一是位置，第二是位置，第三還是位置。說到底就是土地的升值。有了好位置，有了足夠的面積，就意味著這個飯店有了長遠的升值空間。因此飯店必須在土地上做文章，必須在飯店自身的空間盈利率上做文章。寸土寸金，不光是在土地上，也包括建筑實體本身。如果土地文章做不了，就看看樓里有什么東西可以調整。現在飯店的浪費空間太大，意味著調整余地也很大。 從這三者來說，人才是根本，無形資產是主導，土地和位置是升值的空間所在，這三者之間的關系應該是這樣一個關系。搞好了就可以形成良性循環(huán)，互相促進。如果把這三個短缺都抓住了，實際上就意味著三個賣點就可以賣得動，三個經營就可以比較流暢地運轉下來?！　　　默F在來看，飯店的規(guī)模效益主要體現在聚集效益和連帶效益上。聚集效益一個方面是形成飯店群，另一個方面是形成飯店實體規(guī)模。從各個城市來說，凡是處在飯店群或者飯店街這樣位置的，飯店都比較好經營，就是形成了一個聚集效應。道理很簡單，因為飯店聚集了，客人自然就聚集了，客人聚集了，就意味著大家都獲益。比如說北京的東三環(huán)這條街，被稱為飯店的金街，王府井這條街是商業(yè)金街，但是從飯店經營的角度來說只是銀街。所謂連帶效應，核心問題是通過連鎖化經營、品牌化經營形成的一種規(guī)模效應，這種規(guī)模效應現在在國內還不是特別突出，但是從長遠發(fā)展來說，肯定是將來的一個規(guī)模效益的生長點?！　】傮w來說，一個投資過程，一個經營過程，這兩者之間是緊密聯系在一起的，投資過程合理與否，決定了經營過程能挖掘出多少潛力來，經營過程如果比較到位，就使飯店的投資回報率更高。39 / 39