【正文】 沒有這樣的現(xiàn)象。我們的多數(shù)飯店在發(fā)展過程中實(shí)際上沒有考慮旅游的因素，除了原來旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因?yàn)橹鞴懿块T是旅游局，所以考慮旅游發(fā)展的因素是最強(qiáng)的，其他基本上沒有考慮旅游因素的，只不過就是看著有需求而已。80年代、90年代很多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營，不關(guān)注飯店的回報(bào)，這實(shí)際上是一種非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)的結(jié)果。但是從這幾年的情況看，其他方面的投資基本上都不成功，但在總體形成了一個(gè)多元化經(jīng)營的態(tài)勢(shì)。之所以速度有所降低，其中一個(gè)重要的原因是從1998年開始，政府機(jī)構(gòu)改革，國務(wù)院的各個(gè)部門，包括中央的各個(gè)部門實(shí)行政企脫鉤，這就使很多政府部門投資飯店的沖動(dòng)性下降，甚至喪失了基本條件。同年，在最低谷的時(shí)候我做了一個(gè)預(yù)測(cè)，估計(jì)從2000年下半年開始，飯店形勢(shì)會(huì)有所恢復(fù)，事實(shí)也基本是這么一個(gè)狀況。但當(dāng)時(shí)很多同志不贊成，覺得大家都說飯店很好，現(xiàn)在突然一下全行業(yè)虧損了，對(duì)旅游發(fā)展形象有點(diǎn)抹黑的意思。后來我們專門做了一次分析，形成了一個(gè)兩萬多字的分析報(bào)告。因?yàn)?0年代是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛的10年，從小平同志南巡之后騰飛的10年中，市場(chǎng)的機(jī)遇可以說是方方面面的，但是由于飯店行業(yè)在短短的6年期間，迅速從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)化成一個(gè)供過于求的狀態(tài)，所以也使全行業(yè)在這短短的6年時(shí)間從一個(gè)高峰跌入一個(gè)低谷。從1996年開始，出租率是一年兩個(gè)百分點(diǎn)往下跌。嚴(yán)格地說，從1996年開始，飯店行業(yè)就在走下坡路，一直到1998年形成了全行業(yè)虧損，這是一個(gè)很嚴(yán)峻的局面。因?yàn)?989年以后，飯店行業(yè)迅速跌入低谷，形成了一個(gè)起伏的過程，所以1990、1991這兩年是飯店行業(yè)日子很不好過的兩年。但是我們?cè)?0年代的發(fā)展過程之中，由于那時(shí)候還是強(qiáng)調(diào)旅游是外事工作的組成部分，還只是“友誼為上，經(jīng)濟(jì)受益”的指導(dǎo)思想，使我們那時(shí)候能漲價(jià)但不敢漲價(jià)，價(jià)格管理也很嚴(yán)，強(qiáng)調(diào)友誼，強(qiáng)調(diào)外事，造成的結(jié)果就是其它國家可以迅速形成原始積累，而我們卻錯(cuò)失了良機(jī)。很多國家這個(gè)時(shí)候采用的方式很簡(jiǎn)單，就是客人來了賣高價(jià)。總體來說，應(yīng)該是以建國飯店1982年開業(yè)為標(biāo)志?！　×硗庖粋€(gè)方面的示范就是第一批中外合資飯店，最早的應(yīng)該說是珠海的石景山度假中心和中山的溫泉賓館。中國第一批為旅游服務(wù)的飯店是80年代初期建的。比如投資合理不合理，目前的經(jīng)營情況是處在好的狀況，還是中等狀況，還是差的狀況，基本就有判斷了。它實(shí)際上反映了一個(gè)深層的規(guī)律，就是飯店市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合。他們說你怎么知道的？我說就是從這兒判斷出來的。1‰定價(jià)法，實(shí)際上忽略了城市的經(jīng)營環(huán)境，忽略了地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境，所以，從投資回報(bào)這個(gè)角度來說，1‰的定價(jià)可能合適，但是從經(jīng)營管理的角度來說，顯然是不合適的。我們現(xiàn)在的多數(shù)情況不是保持合理的出租率，而是爭(zhēng)取更高的出租率。一般來說，飯店最佳的出租率是75%?80%，極限出租率是85%。投資額也是這樣，一個(gè)建筑平米，五星級(jí)飯店平均10000塊錢，四星級(jí)飯店大體上在9000塊錢，三星級(jí)飯店在8000塊錢，也是依此類推。哪五個(gè)數(shù)？第一，建筑面積，第二，客房數(shù)，第三，總投資額，第四，平均出租率，第五，平均房?jī)r(jià)。多年以來，飯店業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，所以25年的過程走下來，積累了很多經(jīng)營數(shù)據(jù)，就形成了一些參照系，有了參照系，對(duì)飯店的基本判斷就有了。出租率，原來接觸飯店都知道， 65%的出租率是平均盈虧平衡點(diǎn)。全年的平均出租率達(dá)到85%，就意味著旺季一定會(huì)超過100%，在一定意義上，超過85%的出租率，飯店就是在破壞性經(jīng)營。平均房?jī)r(jià)也是如此。我最近歸納了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一般來說，一個(gè)城市飯店的房?jī)r(jià)，相當(dāng)于本城市同等檔次房地產(chǎn)的平均價(jià)格的1/10。后來走了若干城市我都問這個(gè)數(shù)，基本上是這么一個(gè)規(guī)律。這個(gè)房?jī)r(jià)合理不合理呢？不合理，但是也有合理的一面，這一面就是在深層次上飯店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)受到方方面面的制約，不是說想定多高價(jià)就能定多高價(jià)，自然而然也形成這么一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。我現(xiàn)在從投資回報(bào)和經(jīng)營管理這個(gè)關(guān)系的角度切入，一共談四個(gè)方面的問題。1979年中央在北戴河召開會(huì)議，決定每個(gè)省建一家旅游賓館，這批旅游賓館在那個(gè)時(shí)候在全行業(yè)發(fā)揮了示范作用，也起到了骨干的作用。但是在國家立項(xiàng)的是北京建國飯店和長(zhǎng)城飯店，是經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部批準(zhǔn)的最早的中外合資飯店，也是最早的一批中外合資企業(yè)。中外合資酒店在早期起到了一個(gè)非常好的示范作用，不僅在于投資，而且在管理方面的示范作用非常之大。比如在1994年，越南河內(nèi)大飯店，相當(dāng)于中國的二星級(jí)賓館，經(jīng)營管理者也是北京去的一批人，飯店的客用品是杭州一家二星飯店的客用品，這樣的一個(gè)飯店，標(biāo)準(zhǔn)間的房?jī)r(jià)是180美元，這在我們來說是不可思議的。所以，這個(gè)階段產(chǎn)生了兩個(gè)結(jié)果，第一個(gè)結(jié)果是得到社會(huì)上的普遍認(rèn)同，覺得旅游飯店是一個(gè)好行業(yè)，所以，那個(gè)時(shí)候飯店行業(yè)集中了素質(zhì)很高的一批員工；第二個(gè)結(jié)果是引發(fā)了一次飯店投資高峰，但錯(cuò)失了一個(gè)原始積累的過程，如果說那個(gè)時(shí)候的第一批飯店在價(jià)格上能夠有比較大的自由裁量權(quán)，現(xiàn)在很多飯店就不是這樣的狀態(tài)。雖然當(dāng)時(shí)在總體上還是供不應(yīng)求，但是在這個(gè)階段初期形成了一個(gè)急劇的供過于求的現(xiàn)象。在1996年下半年，1997年上半年我們做經(jīng)濟(jì)分析的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就向全行業(yè)提出了警告，飯店行業(yè)必須要警惕了，實(shí)際上正在走下坡路?！　≡谶@個(gè)過程中，飯店形成了第二個(gè)發(fā)展高峰，是1992年到1998年這個(gè)時(shí)期的投資高峰。同時(shí)，市場(chǎng)在不斷培育、不斷發(fā)展，但是很多市場(chǎng)的機(jī)遇我們并沒有把握到，這是90年代的一個(gè)基本情況。飯店行業(yè)為何全行業(yè)虧損？當(dāng)時(shí)分析了15個(gè)原因，其中經(jīng)濟(jì)性的因素不是主要因素，主要因素是行政性因素。最后形成了這么一個(gè)意見，數(shù)字披露，但是不在報(bào)紙上大規(guī)模的披露，而是在統(tǒng)計(jì)年鑒里披露。從1998年跌入低谷以來，到了2002年，%，這個(gè)過程實(shí)際上也給我們很深的啟發(fā)，社會(huì)上有很多盲動(dòng)性，對(duì)這種盲動(dòng)性如果不加以適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，就是在破壞市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境，也使我們錯(cuò)失了很多市場(chǎng)機(jī)遇。但是還在繼續(xù)增長(zhǎng)，還有很多投資商仍然看好這個(gè)領(lǐng)域，所以還在繼續(xù)投資?！　〉谌?，聯(lián)動(dòng)化的擴(kuò)充態(tài)勢(shì)。但是進(jìn)入新世紀(jì)以來，應(yīng)該說這些方面的因素越來越少了，現(xiàn)在的很多政府部門，包括很多事業(yè)單位開辦的飯店也不能不考慮經(jīng)濟(jì)問題，也就是說，進(jìn)入21世紀(jì)以來，飯店的市場(chǎng)形勢(shì)實(shí)際上更加復(fù)雜，這就要求整個(gè)飯店行業(yè)要向深度進(jìn)軍，要研究飯店行業(yè)的深度發(fā)展問題。非經(jīng)濟(jì)因素也是如此，多數(shù)飯店的投資者，一開始并沒有把飯店作為一個(gè)企業(yè)來看待，投資的時(shí)候也沒有嚴(yán)格追求投資回報(bào)，在很大程度上是把它當(dāng)作自己的一個(gè)接待基地，當(dāng)作自己的一個(gè)培訓(xùn)基地，甚至當(dāng)作自己的一個(gè)公關(guān)基地，這樣就使很大一批飯店投資的時(shí)候不合理，設(shè)計(jì)的時(shí)候也不合理，這都為長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營埋下了隱患。之所以我們的飯店這么長(zhǎng)的時(shí)間經(jīng)營不景氣還有大量的投資進(jìn)入，用經(jīng)濟(jì)因素來分析就解釋不清楚，正是因?yàn)楹芏嗤顿Y者不需要考慮回報(bào)，所以就會(huì)產(chǎn)生盲目投資。同時(shí)，現(xiàn)在幾乎每家大型企業(yè)，甚至每一個(gè)縣在北京都有辦事處，這種辦事處現(xiàn)象，很難把它歸到飯店類型里，但是客觀來說是飯店市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，因?yàn)樗墓δ芎惋埖甑墓δ芑臼窍嗤摹?998年就有一批飯店老總說真應(yīng)該倒閉一批飯店，這樣我們的日子就好過多了?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目虎視眈眈盯住飯店市場(chǎng)，只要有一點(diǎn)空馬上就進(jìn)來，所以就使飯店市場(chǎng)沒有辦法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨(dú)特現(xiàn)象。一方面是大家呼吁飯店建的過多，包括高檔飯店建的過多；另外一方面大批的飯店投資還在繼續(xù)進(jìn)行，高檔飯店的投資也在繼續(xù)進(jìn)行，就形成了這樣一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”。我們當(dāng)時(shí)就有一個(gè)目標(biāo)，國內(nèi)的主要城市，尤其是省會(huì)城市必須有五星飯店，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市必須要有四星飯店，一般的城市必須要有三星飯店，這不是為旅游發(fā)展，這是對(duì)地方改革開放的一種總體促進(jìn)。這三個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象到現(xiàn)在為止，對(duì)飯店的總體發(fā)展和總體經(jīng)營環(huán)境應(yīng)該說還在起著重大的作用，決定性的作用還是市場(chǎng)的作用，尤其是“入世”后，市場(chǎng)化的力量越來越突出，同時(shí)其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國飯店市場(chǎng)有別于世界各國的市場(chǎng)，用一般的常規(guī)性分析推導(dǎo)不出來。如果從旅游飯店這個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑來說，現(xiàn)在的總量應(yīng)該是12000家，可是2000年之后按照星級(jí)飯店口徑來統(tǒng)計(jì)，就很難分析哪些是新增飯店，哪些是統(tǒng)計(jì)的工作性結(jié)果?，F(xiàn)在反映出來的客觀狀況有兩個(gè)，一是資產(chǎn)殘值小，因?yàn)樵得刻於荚谡叟f，實(shí)際上反映出來的是殘值在逐年縮??；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置價(jià)來評(píng)估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少可以達(dá)到5000億元人民幣。第一個(gè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)類型。現(xiàn)在客房數(shù)在500間以上的雖然很少，但是在行業(yè)里起到很大的作用。第四個(gè)結(jié)構(gòu)是飯店的類型。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。在競(jìng)爭(zhēng)的過程中，從檔次結(jié)構(gòu)的角度來說，現(xiàn)在形成了兩個(gè)方面的熱點(diǎn)，這兩個(gè)方面的熱點(diǎn)都是經(jīng)營得比較好的，大體上歸納下來叫做“三高三低”。第二是規(guī)模比較大的飯店。第三是檔次高的飯店。從出租率來說也是這樣，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級(jí)飯店的出租率是66%，所以，在行業(yè)里形成一個(gè)很突出的“三高”的現(xiàn)象，也形成了現(xiàn)在的一個(gè)熱點(diǎn)。第一是連鎖化經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)型旅館。比如首旅集團(tuán)的如家客棧就是比較典型的，既有連鎖性的經(jīng)營，同時(shí)又是比較單一的功能。這樣功能單一的酒店和原來的綜合性酒店的思路完全不同，因?yàn)闆]有餐廳和其它各個(gè)方面的設(shè)施，留下咖啡廳讓大家可以吃早餐，也可以在這里會(huì)會(huì)客，所以投資量可以壓縮到最小，用工量也可以急劇縮小，正因?yàn)楣δ軉我?，所以才形成了?jīng)營比較好的狀況。第三是品牌化發(fā)展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場(chǎng)上的影響力是否能夠形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果用同年星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)來比較，可以看出有很大的差異。上海229億資產(chǎn)，100億收入，比率是44%，和廣東一樣，也高于全國平均水平10個(gè)百分點(diǎn)。湖北77億資產(chǎn)，23億收入，比率是29%。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會(huì)有這么大的差異。二是一個(gè)重要的技術(shù)原因，就是對(duì)飯店經(jīng)濟(jì)數(shù)字披露不夠，甚至是報(bào)喜不報(bào)憂。這十個(gè)地區(qū)還是營業(yè)收入最高的十個(gè)地區(qū)，剩下的21個(gè)省區(qū)市還沒有算在內(nèi)，但由此也可以判斷出來。這三個(gè)地方可以說是現(xiàn)在飯店業(yè)最旺的地區(qū)。這幾年北京有了進(jìn)一步的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，對(duì)外開放的步伐不斷加大，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷發(fā)展，同時(shí)還構(gòu)建CBD等等，這些概念的提出，使北京城市轉(zhuǎn)型的力度很大?，F(xiàn)在有一句話，世界飯店看中東，中國飯店看浦東。除了個(gè)別例外，上海的飯店始終維持在一個(gè)比較好的狀態(tài)。浙江的飯店熱主要是因?yàn)槊駹I經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。溫州、泉州也是這樣，都是民營企業(yè)投資飯店，也是民營企業(yè)消費(fèi)飯店，所以這兩個(gè)地方飯店的經(jīng)營特點(diǎn)是全年起伏小，一周有高低。一個(gè)地級(jí)市聚集了這么多高檔飯店，在全世界都是非常少見的，形成的背景是什么？是14000家制造業(yè)企業(yè)，平均下來1400個(gè)工廠托著一個(gè)五星飯店，自然就托起來了?，F(xiàn)在東部沿海地區(qū)和中部、西部地區(qū)，在飯店領(lǐng)域大體上已經(jīng)形成了分工。比如日本客人在北京主要住長(zhǎng)富宮、新世紀(jì)、