【正文】 ，房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)公司等機(jī)構(gòu)都從事的都是自己專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的東西，充分發(fā)揮了各自的專(zhuān)業(yè)性和特長(zhǎng)。這種傳統(tǒng)的模式的一大特點(diǎn)就是中規(guī)中矩。雖說(shuō)沒(méi)有什么特別出眾的地方，但也不會(huì)有太明顯的缺點(diǎn)。由于公租房建設(shè)的特殊性，這種模式也面臨著一般工程不會(huì)有的困難和問(wèn)題。公租房所得的劃撥土地經(jīng)常地處偏僻，使得配套設(shè)施等的完善更為困難。所面臨人群素質(zhì)參差不齊，拆遷補(bǔ)償款或 者物業(yè)管理等方面都會(huì)有管理方面的難題。這些都是一般工程中很少遇到的。 模式二從表一中可以很容易地看出它與模式一僅僅在后期的運(yùn)營(yíng)管理方面有所區(qū)別。因此，該模式的優(yōu)缺點(diǎn)相較于模式一，基本上在運(yùn)營(yíng)管理方面。模式二中由房地產(chǎn)公司繼續(xù)接管后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)等工作，這會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)負(fù)擔(dān)。成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)部門(mén)需要耗費(fèi)大量的人力資源和財(cái)力資源，而且面臨公租房多樣化的需求人群，物業(yè)方面工作會(huì)更加困難。在后期運(yùn)營(yíng)中的失敗，不僅是房地產(chǎn)公司需要付出慘重的代價(jià)，而且政府公租房政策的實(shí)施也會(huì)受阻，進(jìn)一步影響受用人群的切身利益。因此如果 要采取這種模式，我們需要認(rèn)真考慮房地產(chǎn)商是否有充足的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能否成功的完成后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)等工作。 模式三中， 首先非營(yíng)利性組織具有系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，也是獨(dú)立的企業(yè)法人，可以自負(fù)盈虧，這就節(jié)省了政府在公 租 房分配中的工作成本支出。其次，公 租 房是在代理機(jī)構(gòu)監(jiān)督下由非營(yíng)利性組織直接分配，避免政府公職人員利用職務(wù)之便降低分配門(mén)檻，減少了官“商”勾結(jié)的幾率。實(shí)質(zhì)是三者起到了相互監(jiān)督的作用。再次，政府直接為低收入者提供資金補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)了“磚頭補(bǔ)貼”向“人頭補(bǔ)貼”的轉(zhuǎn)變。但是，這種模式目前在我國(guó)還沒(méi)有制度和法律保障，需 要法律約束三者的行為，防止相互監(jiān)督關(guān)系的變質(zhì)。同時(shí)，非營(yíng)利組織的信用度考查缺少一套系統(tǒng)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目疾橹笜?biāo)體系。 模式 四 是與目前我國(guó)現(xiàn)行的住房運(yùn)作模式最相似的，相比之下它還有許多的創(chuàng)新點(diǎn)：一是政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)比例進(jìn)行了限定，滿足了各個(gè)階層對(duì)住房的需求；二是中小戶型住房和公 租 房都完全由政府負(fù)責(zé)驗(yàn)收和分配，改變過(guò)去由開(kāi)發(fā)武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 20 商負(fù)責(zé)住房分配的情況；三是 公租房住戶可以 獲得減息優(yōu)惠，使住房保障政策惠及“夾心層”；四是 公租房不是 終身?yè)碛兄疲?而是 不完全產(chǎn)權(quán)房，完善了經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。但實(shí)際運(yùn)作中，政府分配中同樣可能 出現(xiàn)不公平性。最大的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商，由于政府對(duì)商品房比例的限制，使開(kāi)發(fā)商的執(zhí)行動(dòng)力不足，出現(xiàn)偷工減料、與政府“討價(jià)還價(jià)”等現(xiàn)象 。 6 公租房經(jīng)營(yíng)管理模式評(píng)價(jià) 筆者在前面用定性的語(yǔ)言對(duì)四種公租房的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行了一定的比較，讀者應(yīng)該對(duì)這幾種公租房經(jīng)營(yíng)管理模式有所了解，下面筆者將用 AHP 層次分析法對(duì)這四種經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行一個(gè)定量化分析。 層次分析法（ Analytic Hierarchy Process 簡(jiǎn)稱(chēng) AHP）是將決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是 美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于本世紀(jì) 70 年代初，在為美國(guó)國(guó)防部研究 根據(jù)各個(gè)工業(yè)部門(mén)對(duì)國(guó)家福利的貢獻(xiàn)大小而進(jìn)行電力分配 課題時(shí)，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論和多目標(biāo)綜合評(píng)價(jià)方法，提出的一種層次權(quán)重決策分析方法。 層次分析法是將決策問(wèn)題按總目標(biāo)、各層子目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后得用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對(duì)上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重，最后再加權(quán)和的方法遞階歸并各備擇方案對(duì)總目標(biāo)的最終權(quán)重，此最終權(quán)重最大者即為最優(yōu)方案。這里所謂“ 優(yōu)先權(quán)重 ” 是一種相對(duì)的量度，它表 明各備擇方案在某一特點(diǎn)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則或子目標(biāo)，標(biāo)下優(yōu)越程度的相對(duì)量度，以及各子目標(biāo)對(duì)上一層目標(biāo)而言重要程度的相對(duì)量度。層次分析法比較適合于具有分層交錯(cuò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的目標(biāo)系統(tǒng)，而且目標(biāo)值又難于定量描述的決策問(wèn)題。其用法是構(gòu)造判斷矩陣，求出其最大特征值。及其所對(duì)應(yīng)的特征向量 W，歸一化后，即為某一層次指標(biāo)對(duì)于上一層次某相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值。 模型的建立 經(jīng)過(guò)筆者分析，并結(jié)合在實(shí)際實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，現(xiàn)將分析模型 — 層次分析結(jié)構(gòu)圖，列于下面的圖四中。圖四中以公租房經(jīng)營(yíng)管理模式的評(píng)價(jià)為最終目標(biāo)，從政府 投入 、施工質(zhì)量保障 規(guī)范性、房屋分配的公正性、配套設(shè)施的完善性、物業(yè)管理效率這 5 個(gè) 方面對(duì)四種經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行評(píng)價(jià)，試圖從最后經(jīng)過(guò)分析得到的綜合得分中看出哪種經(jīng)營(yíng)管理模式更加合理。 武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 21 公 租 房 經(jīng) 營(yíng) 管理 模 式 評(píng) 價(jià) ( A )政 府 投 入( B 1 )房 屋 分 配 的公 正 性 ( B 3 )配 套 設(shè) 施 的完 善 性 ( B 4 )物 業(yè) 管 理效 率 ( B 5 )施 工 質(zhì) 量 效果 ( B 2 )模 式 一( C 1 )模 式 二( C 2 )模 式 三( C 3 )模 式 四( C 4 ) 圖四 AHP 遞階 層次分析結(jié)構(gòu)圖 判斷矩陣建立與 數(shù)據(jù)分析 為了下面數(shù)據(jù)表格等輸入的便利，我們先將 目標(biāo)層的公租房經(jīng)營(yíng)管理模式設(shè)為 A，準(zhǔn)則層的 政府 投入 、施工質(zhì)量保障規(guī)范性、房屋分配的公正性、配套設(shè)施的完善性、物業(yè)管理效率這 5 個(gè)方面分別設(shè)為 B B B B B5，方案層的四種模式分別設(shè)為 C C C C4。下面我們開(kāi)始建立相應(yīng)矩陣。 根據(jù)遞階層次結(jié)構(gòu)就能很容易地構(gòu)造判斷矩陣。 構(gòu)造判斷矩陣的方法是：每一個(gè)具有向下隸屬關(guān)系的元素（被稱(chēng)作準(zhǔn)則）作為判斷矩陣的第一個(gè)元素（位于左上角），隸屬于它的各個(gè)元素依次排列在其后的第一行和第一列。重要的是填寫(xiě)判斷矩陣。填寫(xiě)判斷矩陣的方法有：大多采取的方法是：向填寫(xiě)人（專(zhuān)家）反復(fù)詢問(wèn)：針對(duì)判斷矩陣的準(zhǔn)則，其中兩個(gè)元素兩兩比較哪個(gè)重要，重要多少，對(duì)重要性程度按 19 賦值（重要性標(biāo)度值見(jiàn)下表）。 表 2 判斷矩陣重要性標(biāo)度 重要性標(biāo)度 含 義 1 表示兩 個(gè)元素相比，具有同等重要性 3 表示兩個(gè)元素相比，前者比后者稍重要 5 表示兩個(gè)元素相比，前者比后者明顯重要 7 表示兩個(gè)元素相比，前者比后者強(qiáng)烈重要 9 表示兩個(gè)元素相比，前者比后者極端重要 2， 4， 6， 8 表示上述判斷的中間值 倒數(shù) 若元素 I與元素 j的重要性之比為 aij, 則元素 j與元素 I的重要性之比為 aji=1/aij 經(jīng)過(guò)詢問(wèn) 多位 專(zhuān)家 、學(xué)者以及一些建筑從業(yè)人員 的意見(jiàn) 及建議 ， 經(jīng)過(guò)整理，現(xiàn)得出判斷矩陣如下： 武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 22 表 3 評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定矩陣 A B1 B2 B3 B4 B5 W1 W2 B1 1 1/7 1/3 1/5 1/2 B2 7 1 4 3 5 B3 3 1/4 1 1/2 2 B4 5 1/3 2 1 3 B5 2 1/5 1/2 1/3 1 表 3 中是利用判斷矩陣的科學(xué)性特點(diǎn)，運(yùn)用數(shù)學(xué)推導(dǎo)來(lái)得出關(guān)于公租房經(jīng)營(yíng)管理模式評(píng)價(jià)指標(biāo)的具體量化權(quán)重。分析表中數(shù)據(jù)可以看出，施工質(zhì)保規(guī)范性（ B2）所占權(quán)重最大，是公租房經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng) 首要考慮的問(wèn)題，其次便是配套設(shè)施的完善性 （ B4） 。配套設(shè)施的完善與否關(guān)系到住房以及生活質(zhì)量的問(wèn)題，毋庸置疑，它是非常重要的。 表 4 四類(lèi)模式關(guān)于政府投入（ B1）的判斷矩陣 B1 C1 C2 C3 C4 W1 W2 C1 1 1/3 3 1/5 C2 3 1 5 1/3 C3 1/3 1/5 1 1/7 C4 5 3 7 1 表 4 中描述了四類(lèi)模式關(guān)于政府 投入（ B1）的相互比例關(guān)系。從表中的最后一列可以看出：在政府投入方面，模式四占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，它利用法律等來(lái)強(qiáng)制規(guī)定開(kāi)發(fā)商建造一定比例的公租房，從而節(jié)約了政府開(kāi)支。相對(duì)而言，模式三的政府投入就比較多了，它為更好地管理公租房專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)代理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公租房的有關(guān)事宜。不論是在資金投入還是在人力資源投入上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他幾種模式。 表 5 四類(lèi)模式關(guān)于 施工質(zhì)保規(guī)范性 （ B2）的判斷矩陣 B2 C1 C2 C3 C4 W1 W2 C1 1 1/3 1/7 1/5 C2 3 1 1/5 1/3 C3 7 5 1 3 C4 5 3 1/3 1 表 5 中描述了四類(lèi)模式關(guān)于 施工質(zhì)保規(guī)范性（ B2） 的相互比例關(guān)系。從表中可以看出在施工質(zhì)保規(guī)范性（ B2）方面，模式三以將近 60%的比重占據(jù)著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。而模式一的得分只有 ，這充分反映了現(xiàn)實(shí)中傳統(tǒng)建筑模式在公租房經(jīng)營(yíng)管理上的不足。 由于心理上的松懈以及監(jiān)管上的不利，造成了現(xiàn)階段公租房貧民窟化地趨勢(shì)。這里的 結(jié)論也是與實(shí)際相互印證的，從一個(gè)角度體現(xiàn)了數(shù)據(jù)的有效性。 武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 23 表 6 四類(lèi)模式關(guān)于 房屋分配公正性 （ B3）的判斷矩陣 B3 C1 C2 C3 C4 W1 W2 C1 1 1/2 1/7 1/5 C2 2 1 1/5 1/3 C3 7 5 1 3 C4 5 3 1/3 1 表 6 中描述了四類(lèi)模式關(guān)于 房屋分配公正性（ B3） 的相互比例關(guān)系。 表中數(shù)據(jù)顯示模式三在房屋分 配公正性上處于優(yōu)勢(shì)地位。代理機(jī)構(gòu)由于利益關(guān)系的獨(dú)立性，所以它可以在分配上處于更加公正的位置，這也是與實(shí)際相符合的。模式一的低得分恰恰反映了現(xiàn)在某些官商勾結(jié)的現(xiàn)象。 表 7 四類(lèi)模式關(guān)于 配套設(shè)施完善性（ B4） 的判斷矩陣 B4 C1 C2 C3 C4 W1 W2 C1 1 2 1/3 1/5 C2 1/2 1 1/5 1/7 C3 3 5 1 1/3 C4 5 7 3 1 表 7 中描述了四類(lèi)模式關(guān)于 配套設(shè)施完善性（ B4） 的相互比例關(guān)系。關(guān)于配套性設(shè)施的完善性這一項(xiàng)，模式四處于優(yōu)勢(shì)地位，商品房的設(shè)施配套同其他公租房集群地的 設(shè)施 配套 情況相比要好上不少。 表 8 四類(lèi)模式關(guān)于 物業(yè)管理效率（ B5） 的判斷矩陣 B5 C1 C2 C3 C4 W1 W2 C1 1 7 3 5 C2 1/7 1 1/5 1/4 C3 1/3 5 1 3 C4 1/5 4 1/3 1 表 8 中描述了四類(lèi)模式關(guān)于 物業(yè)管理效率（ B5） 的相互比例關(guān)系。 傳統(tǒng)的建造模式下的由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司來(lái)管理，由于長(zhǎng)期以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)積累比較充分，更能較快較好地解決出現(xiàn)的物業(yè)問(wèn)題。 表 9 四種模式綜合權(quán)重得分 A B1 B2 B3 B4 B5 W () () () () () C1 C2 C3 C4 經(jīng)過(guò)從表 3 到表 9 的運(yùn)算，我們終于能夠得出一個(gè)大致的結(jié)論：模式三在綜合權(quán)重得分上處于首位，充分顯示了它在公租房經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域的巨大優(yōu)勢(shì)；緊接武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 24 其后的便是模式四，模式四的優(yōu)越性在于充分發(fā)揮了市場(chǎng)的作用，并將極具規(guī)范性的法律法規(guī)與之相結(jié)合，對(duì)于公租 房的發(fā)展可以起到重要的作用。 7 結(jié)論與展望 與住房市場(chǎng)化改革相適應(yīng)的住房保障制度建設(shè)進(jìn)展緩慢，中國(guó)的 公 租房制度還處于起步階段，在許多城市， 公 租房仍沒(méi)列入政府的議事日程。市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源優(yōu)化配置一種好的方式，但市場(chǎng)不是萬(wàn)能的。只有將解決最低收入群體的住房問(wèn)題歸入政府職責(zé)，融入社會(huì)福利，才能從制度建設(shè)上保障每個(gè)公民在住宅市場(chǎng)化的進(jìn)程中都有良好的居所。不少城市結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)行了多種方式的探索，取得了良好的效果。如上海、北京、成都等地在建立 公租 房制度的過(guò)程中，借鑒國(guó)外住房保障制度演變的經(jīng)驗(yàn)和趨勢(shì)，逐步形成了以租賃 住房補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔的保障方式。 我國(guó)公租房制度現(xiàn)在還存在著一些問(wèn)題： 準(zhǔn)入機(jī)制尚未健全、供給對(duì)象范圍偏窄、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足、沒(méi)有穩(wěn)定的資金來(lái)源、退出機(jī)制較難落實(shí) 。這些典型問(wèn)題指出了我國(guó)住房保障制度的不足，更為我們?nèi)蘸笞鞒龈淖冎该髁伺Φ姆较颉? 前文提到的四 種模式并不是完全獨(dú)立或相互排斥的，他們各有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。模式 三 吸納了非營(yíng)利性組織這一新元素，可以大規(guī)模提供公 租 房，緩解公共住房供不應(yīng)求的局面。但是，政府對(duì)住房運(yùn)行機(jī)制的干預(yù)過(guò)多，不利于市場(chǎng)自由機(jī)制的發(fā)揮，可能會(huì)影響房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。模式 四 政府對(duì)中 小型住房和公共住房的直接掌控有效制約了開(kāi)發(fā)商的不法行為，但土地仍完全由政府與開(kāi)發(fā)商支控，難免出現(xiàn)許多暗箱操作，因此，可以將模式 三 納入模式 四 的上層管理 。 改革開(kāi)放和住房改革多年的經(jīng)驗(yàn)證明，單純通過(guò)市場(chǎng)化的方式不可能解決所有的住房問(wèn)題，中、低收入家庭的住房問(wèn)題必須依靠公 租 房來(lái)解決。 我們應(yīng)該綜合四種經(jīng)營(yíng)管理模式的優(yōu)勢(shì)，探索以模式 三 為主導(dǎo)，其他模式作為補(bǔ)充的經(jīng)營(yíng)管理新模式。而且在這個(gè)過(guò)程中，我國(guó)需要加強(qiáng)立法，給予公租房新模式的運(yùn)用有力的支持。 武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 25 參考文獻(xiàn) [1] 楊陽(yáng) .住房保障財(cái)政支出特點(diǎn)研究 [J]. 北 方經(jīng)濟(jì)， 2020， (5)： 6365. 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