【文章內(nèi)容簡介】 去投資高星級飯店和規(guī)模大的飯店，因為市場上這樣的飯店效益好。所以對于高星級飯店的投資市場來說，“調(diào)而不控”也好，其它因素也好，更主要的是市場性因素在起作用。從“三低”來說，不是大飯店，也不是高星級飯店，有些甚至不在統(tǒng)計范圍之內(nèi)，可是在市場上同樣形成了熱點(diǎn)。第一是連鎖化經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)型旅館。比較突出的是上海錦江集團(tuán)的錦江之星，提出來“三個一”，一百塊錢房價，一個家庭，一個晚上?，F(xiàn)在錦江之星在全國已經(jīng)開到一百多家了，主體模式是既投資又管理，也有一部分是輸出管理，總體來說效益都是不錯的，超出了當(dāng)初投資的預(yù)想，這也是適應(yīng)市場深層次發(fā)展的一種需求，這種符合市場需求的東西就應(yīng)該有生命力，在市場上顯現(xiàn)了很好的效果。第二是功能單一，檔次并不高的飯店。比如首旅集團(tuán)的如家客棧就是比較典型的，既有連鎖性的經(jīng)營，同時又是比較單一的功能。如家客棧叫做一星的墻，二星的堂，三星的房，四星的床，你說它算幾星？如果按照星級標(biāo)準(zhǔn)來說，什么星都無法算。從外立面來說，是一星的感覺，進(jìn)了大堂是二星的感覺，進(jìn)了房間是三星的感覺，上了床是四星的感覺。經(jīng)營者的道理很簡單，他們主要對應(yīng)的是一般商務(wù)旅行者，就是這些出公差的，包括外國人到中國出公差的，這些客人沒有其它要求，主要就是這張床，能睡個好覺，在當(dāng)?shù)剞k事效率就高。這樣功能單一的酒店和原來的綜合性酒店的思路完全不同，因為沒有餐廳和其它各個方面的設(shè)施，留下咖啡廳讓大家可以吃早餐，也可以在這里會會客，所以投資量可以壓縮到最小，用工量也可以急劇縮小，正因為功能單一，所以才形成了經(jīng)營比較好的狀況。但是保留了一張四星的床，實際上對市場的適應(yīng)性也是很強(qiáng)的，只不過這類單一功能的賓館現(xiàn)在碰到的一個困惑就是無法評星。評一星，他們無法接受，評四星，管理部門無法接受，現(xiàn)在就處在這個局面。星級標(biāo)準(zhǔn)也要適應(yīng)這種新概念酒店的發(fā)展，也要促進(jìn)它的發(fā)展。第三是品牌化發(fā)展的飯店，不在于飯店檔次的高低，而在于品牌在市場上的影響力是否能夠形成核心競爭力。所以，品牌化發(fā)展的飯店，在一定意義上也構(gòu)成了一個發(fā)展的熱點(diǎn)。（二）區(qū)域與分工關(guān)于區(qū)域比較，主要用資產(chǎn)和收入的比率數(shù)字來說明。2002年全國平均資產(chǎn)收入比率是34%。如果用同年星級飯店營業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)來比較，可以看出有很大的差異。廣東省第一，資產(chǎn)量324億，收入總額142億，比率是44%，高于全國平均水平10個百分點(diǎn)。北京總資產(chǎn)388億，收入131億，比率是34%，正好是全國的平均水平。浙江196億資產(chǎn)，101億收入，比率是52%，在全國是最高的。上海229億資產(chǎn)，100億收入，比率是44%，和廣東一樣，也高于全國平均水平10個百分點(diǎn)。江蘇189億資產(chǎn)，71億收入，比率是37%。山東138億資產(chǎn)，39億的收入，比率是28%。遼寧142億資產(chǎn)，31億收入，比率是22%，這就非常低了。湖北77億資產(chǎn)，23億收入，比率是29%。河北68億資產(chǎn)，21億收入，比率是31%。四川83億資產(chǎn)，20億收入，比率是25%。這是星級飯店營業(yè)收入位居全國前十名的地區(qū)，前十名的地區(qū)里，比率最高和最低的相差了30個百分點(diǎn)。同樣是投資飯店，在不同的地區(qū)會有這么大的差異。同等道理，同樣是經(jīng)營飯店，在不同的地區(qū)也有這么大的差異，這就不能只在經(jīng)營管理方面找原因。其原因一是其實很多地方的飯店經(jīng)營實在是艱難，但是投資已經(jīng)下去了，所以再艱難也得咬著牙堅持，現(xiàn)在有些地方就形成了這個狀態(tài)。有些地方飯店的投資項目甚至變成了雞肋，食之無味棄之可惜，而且想放棄實際上也放棄不動，被套牢了。二是一個重要的技術(shù)原因，就是對飯店經(jīng)濟(jì)數(shù)字披露不夠，甚至是報喜不報憂。很多飯店投資者就是拍著腦袋投資，一看人家都挺好，覺得我也會好，但實際上未必好，是只看到人氣沒看到財氣。第三是缺乏深層次的分析，分析下來自然就感覺到了。一些地方確實不能再投資飯店。這十個地區(qū)還是營業(yè)收入最高的十個地區(qū)，剩下的21個省區(qū)市還沒有算在內(nèi)，但由此也可以判斷出來。從區(qū)域情況來看，基本情況是總體景氣上升，局部地區(qū)旺盛?，F(xiàn)在全國熱的地方是“三大三小”?！叭蟆笔潜本⑸虾：驼憬?。這三個地方可以說是現(xiàn)在飯店業(yè)最旺的地區(qū)?！叭　笔菧刂?、泉州和東莞?！叭笕　钡耐嶋H上反映的不完全是旅游需求，從根本上來說是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。北京是政治中心，所以在飯店的需求上持續(xù)旺盛。這幾年北京有了進(jìn)一步的變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，對外開放的步伐不斷加大，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等各種園區(qū)不斷發(fā)展，同時還構(gòu)建CBD等等，這些概念的提出，使北京城市轉(zhuǎn)型的力度很大。尤其是奧運(yùn)申辦成功，引發(fā)了新一輪的飯店建設(shè)熱潮?，F(xiàn)在，北京作為政治中心的地位始終存在，同時，一個金融中心，經(jīng)濟(jì)中心，科技中心的發(fā)展勢頭越來越猛，所以自然就吸引了大量的客商，這是北京市場旺盛的根本原因。上?，F(xiàn)在作為亞洲金融中心的模式已經(jīng)初步成型，也就使上海酒店的建設(shè)和經(jīng)營管理處在全國的一個高端狀態(tài)?，F(xiàn)在有一句話，世界飯店看中東，中國飯店看浦東。浦東可以說集聚了世界上的各個知名品牌，所以，在浦東轉(zhuǎn)一圈就不用出國了，好的酒店就都看到了。同時，這幾年上海的會展旅游發(fā)展勢頭非常猛，現(xiàn)在上?；旧弦呀?jīng)變成了一個國際性的會展城市，每年的國際會議有300多個，在一定意義上可以和巴黎媲美了，所以上海的酒店價格現(xiàn)在也是全國最高的。這里邊的一個重要的客觀因素是這么多年來，上海市政府在飯店建設(shè)上始終是比較穩(wěn)妥的，應(yīng)該說一直是比較嚴(yán)格地控制飯店的建設(shè)，而且控制得比較有效。除了個別例外，上海的飯店始終維持在一個比較好的狀態(tài)?，F(xiàn)在市場需求大幅度的增長，就使上海飯店的經(jīng)營處在非常良好的狀態(tài)。北京的飯店房價總體來說有所失控，這造成了北京雖然市場需求很旺盛，但是飯店的經(jīng)營狀況總體來說要比上海低一個檔次的局面。比如說上海的五星級房價現(xiàn)在可以賣到120美元，北京能賣到90美元也就不錯了。浙江的飯店熱主要是因為民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對于浙江的飯店行業(yè)來說，內(nèi)需變成了一個主導(dǎo)性的力量，這也是非常有特點(diǎn)的，民營企業(yè)投資飯店，民營企業(yè)消費(fèi)飯店，包括浙江的市民本身在消費(fèi)飯店，形成了這么一個狀況。廣東本來也是一個熱點(diǎn)地區(qū)，但是這些年以來，廣東的熱度比不上“三大”?！叭　睆母旧蟻碚f都是和民營經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的。溫州、泉州也是這樣，都是民營企業(yè)投資飯店，也是民營企業(yè)消費(fèi)飯店，所以這兩個地方飯店的經(jīng)營特點(diǎn)是全年起伏小，一周有高低。從飯店行業(yè)來說，一般都存在淡季、平季、旺季，可是在溫州、泉州就沒有這個現(xiàn)象，只是一周之內(nèi)周五、周六、周日這三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉勉強(qiáng)強(qiáng)，到周四開始恢復(fù)，每周之內(nèi)都有小起伏，形成了這樣一個特點(diǎn)。東莞是另外一個情況，它實際上主要是靠制造業(yè)來支撐飯店。東莞這個地級市，現(xiàn)在掛牌的五星飯店有7家，準(zhǔn)備掛牌的3家，加起來是10家，四星飯店有39家。一個地級市聚集了這么多高檔飯店，在全世界都是非常少見的，形成的背景是什么？是14000家制造業(yè)企業(yè)，平均下來1400個工廠托著一個五星飯店，自然就托起來了。東莞也有全年無起伏，一周有高低的特點(diǎn)。上述“三大三小”，形成了局部地區(qū)的旺盛，本質(zhì)上都是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展及對外開放緊密聯(lián)系在一起的。這也就促使我們進(jìn)一步思考飯店行業(yè)發(fā)展和改革開放的形勢以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢兩者之間的關(guān)系問題，這方面我們應(yīng)該研究得更深入一些?，F(xiàn)在東部沿海地區(qū)和中部、西部地區(qū)，在飯店領(lǐng)域大體上已經(jīng)形成了分工。沿海地區(qū)實行的是一種復(fù)合型的飯店發(fā)展模式，也就是說沿海地區(qū)的商務(wù)飯店占據(jù)高端市場，一般城市的中檔賓館占據(jù)了中端市場，一些大眾性的飯店占據(jù)了大眾性的市場，這個復(fù)合型的發(fā)展模式是比較清楚的。中西部地區(qū)很多地方實際上還是單一的經(jīng)營模式，就是以旅游團(tuán)隊為主，以標(biāo)準(zhǔn)間為主的旅游賓館，所以，沿海地區(qū)和中西部地區(qū)形成了一個垂直分工的局面，高端市場基本上集中在沿海地區(qū)，中低端市場集中在西部地區(qū)。同時沿海地區(qū)內(nèi)部又形成了一個水平分工，包括在一個城市內(nèi)，實際上也形成了水平分工。比如日本客人在北京主要住長富宮、新世紀(jì)、京倫這幾個飯店，歐美客人主要是中國大飯店、凱賓斯基、建國這幾個飯店?？陀^來說，一個城市內(nèi)部同檔次的飯店實際上已經(jīng)形成了水平分工的體系。這個水平分工和垂直分工相結(jié)合的模式，應(yīng)該說是飯店行業(yè)進(jìn)步的表現(xiàn)，但在整個行業(yè)逐步成熟的同時，也就意味著中西部地區(qū)的飯店發(fā)展?fàn)顩r更加艱難。當(dāng)然也有一些特例，中西部地區(qū)的一些中心城市現(xiàn)在的發(fā)展勢頭不錯，比如成都、重慶這些地方總體來說在持續(xù)上升。但是像西安、昆明這些地方就不足。西安多年是單一的觀光模式，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不慢，但是總體來說還是比不上東部，所以就使西安的高檔飯店數(shù)量不少，但是經(jīng)營狀況普遍不景氣。昆明發(fā)展勢頭很猛，但是世博會產(chǎn)生了一個高潮，之后迅速下滑。這個高潮之后的低谷大家不是沒想到，只不過在這個過程中也是多種因素在起作用，其中非旅游因素，非經(jīng)濟(jì)因素起了主導(dǎo)性的作用，才形成了現(xiàn)在這樣一個局面。從全國來看，雖然現(xiàn)在叫做總體景氣上升，但是這種景氣的另一個表現(xiàn)就是旺丁不旺財，這也是目前一個比較突出的特點(diǎn)?？闯鲎饴势毡樯仙?，但是平均房價并沒有上升，甚至還有所下降。所以看著很熱鬧，人氣也很旺，但是財氣不旺。從飯店投資回報的角度來說，實際上也是一個隱憂，這一點(diǎn)我們能夠看到，但是多數(shù)外行人看得出來嗎？一看飯店挺熱鬧，覺得飯店一定很好，光看這些表面東西行嗎？顯然不行，所以這種旺丁不旺財?shù)木置嬉残枰谏顚哟紊霞右耘まD(zhuǎn)。（三）投資與比較如果從總體上算個大帳，基本上叫做“三三制”?，F(xiàn)在飯店2672億固定資產(chǎn)原值中，外資飯店大概占了1000億，其中既包括外商投資，也包括中方的相應(yīng)投資。國有的大體上也是1000億，其它類型的投資者大概占了700億。所以，總體上來說是“三三制”的結(jié)構(gòu)。從發(fā)展的角度來說，國有投資會逐步減少，一方面是新飯店的建設(shè)不允許國有獨(dú)資，這是公司法所規(guī)定的。另一方面，現(xiàn)在相當(dāng)一批國有飯店正在進(jìn)行改制，所以有一部分國有資本也要退出飯店領(lǐng)域，但是絕對退出沒有必要，沒有意義，也不必要求絕對退出。總體來說這是一個市場化發(fā)展的過程。從發(fā)展的過程來看，下一步國有資本會逐步減弱，其它類型的資本會逐步加強(qiáng)，外資大體上處在一個相對平衡的局面。進(jìn)入新世紀(jì)以來，實際上外資投入飯店建設(shè)領(lǐng)域的量在縮小，進(jìn)入飯店管理領(lǐng)域的量在增加，所以，給我們的感覺是外資飯店在增加，實際上是外國管理公司的品牌在增加，不完全是外資在增加。行業(yè)的投資比較問題，換句話來說，就是為什么要投資飯店。從歷史過程來看，飯店投資始終是一個熱點(diǎn)，這幾年尤其突出，這也會引發(fā)一些深層次的問題。投資飯店的目的很多，其中非經(jīng)濟(jì)的因素是主導(dǎo)性的因素，目前情況不同了，經(jīng)濟(jì)性的因素逐步上升為主導(dǎo)性的因素。但是在飯店多年經(jīng)營困難，現(xiàn)在只是總體景氣上升的情況之下，為什么還有這么多人來投資飯店？行業(yè)比較直接涉及到投資者的決策，需要做橫向的比較。首先從旅游行業(yè)內(nèi)部來比較，如果投資旅行社，投兩毛錢就會有一元錢的收入。投資景區(qū)，投資量很大，是一個長遠(yuǎn)回報，但是投資景區(qū)有一個好處，景區(qū)有門票收入，門票收入總體來說是比較穩(wěn)