【正文】 生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標。保潔程度越高，反映衛(wèi)生保潔工作做得越好?！　、辔飿I(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標。檔案資料齊備，管理有序，容易查找，則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好?！　、岘h(huán)境綜合效益指標。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀，無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫，無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物，車輛停放有序，路面完好、暢通，無三廢污染源和噪音污染源等，則環(huán)境綜合效益好；反之，環(huán)境綜合效益就差?！　、饩用駶M意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者，居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標。一般地，居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標。隨著居民生活水平的提高，衡量居民滿意程度的標準也在提高，因而居民滿意率會發(fā)生變化?！　≡谠u價過程中，財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值，并進而研究最佳值，以便據(jù)此對公司各部門進行比較，使其向平均值或最佳值方向努力，逐步提高其物業(yè)管理水平?！　　　「鶕?jù)物業(yè)管理活動的實施進程，物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價，并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較，找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異，以加強管理，提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價，通過自身動態(tài)變化的縱向比較，以及公司所做的橫向比較，發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，及時調(diào)整對策，強化管理力度?！　」具M行效益評價可采用的評價方法有很多，歸結(jié)起來有兩大類，即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述，而定量評價方法則是用定量指標和數(shù)學模型進行效益評價的方法。一般地，進行效益評價時，應把定性方法和定量方法結(jié)合起來進行綜合分析。　　　　效益評價工作涉及領(lǐng)域較廣，難度較大，在具體工作的開展上，財務管理部門應循序漸進，由淺入深，從簡單到復雜，可先進行單項項目的效益評價，取得經(jīng)驗后再開展公司整體的效益評價。在效益評價的過程中，應重視宣傳發(fā)動、培訓骨干，使公司上下員工提高對效益評價工作的認識，了解、掌握和應用效益評價的方法、標準及其具體操作程序，同時還應通過實踐，不斷調(diào)整和修正評價指標體系，完善效益評價辦法，為在更大范圍內(nèi)開展這項工作積累經(jīng)驗，奠定一個扎實的基礎(chǔ)。第四節(jié)　物業(yè)管理財務預算　　在物業(yè)管理企業(yè)的財務管理過程中，財務預算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來，物業(yè)管理財務也不例外。財務預算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標或財務管理目標得以實現(xiàn)的管理控制工具?！　∫弧⒇攧疹A算的含義及其要求　　財務預算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄?，通過對公司資金運動規(guī)律的認識，以及充分調(diào)動公司員工參與財務預算編制和實施的積極性，它實現(xiàn)了科學管理和民主管理的結(jié)合?！　?一)財務預算及其作用　　理論上，財務預算有廣義和狹義之分。廣義的財務預算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎(chǔ)上，對公司未來資金運動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運用和資金結(jié)構(gòu)等)進行事先安排的一種財務管理活動。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況；預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運動的影響進行科學的推斷；而財務安排則是指為達成未來的財務狀況和經(jīng)營成果，針對相關(guān)影響因素而進行的各種財務決策活動。狹義的財務預算則是各種財務安排的系統(tǒng)化和具體化，即財務決策結(jié)果的匯總。可見，財務預算是物業(yè)管理公司理財活動的重要環(huán)節(jié)，它提供了物業(yè)管理公司未來資金運動的信息，為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎(chǔ)?！　∝攧疹A算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。廣義財務預算過程中，基于對公司資金運動的分析和預測，管理層對物業(yè)管理公司未來財務狀況進行了各種安排，財務預算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言，廣義財務預算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗裕蚨?，作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體——財務預算，指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標，提供了對物業(yè)管理公司日常資金運動進行控制的依據(jù)，并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標準?！　?二)財務預算的要求　　財務預算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程。為此，為了保證財務預算的有效性，編制財務預算時，必須遵循以下原則或要求：　　，認識資金運動規(guī)律　　與其他企業(yè)的資金運動相比，物業(yè)管理公司的主營業(yè)務——物業(yè)管理服務的資金運動相對較為簡單，主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。盡管如此，為提高財務預算的準確性和可操作性，仍需在編制財務預算之前，了解其資金運動的特點，特別是設備維修保養(yǎng)等費用支出項目的規(guī)律性。　　，調(diào)動員工積極性　　財務預算是一種財務管理手段，其目的是對未來的資金運動進行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實現(xiàn)。實質(zhì)上，財務預算的編制過程，就是財務管理目標的設置過程。現(xiàn)代管理研究表明：員工參與其目標的確定過程，能有效地增強對其目標的認同，從而提高達成目標的可能性。由于公司全體員工都將參與財務預算的執(zhí)行，因此，應盡可能讓員工參與財務預算的編制過程?！　。m當留有余地　　預算作為一種控制目標，其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應是可實現(xiàn)的，不應是高不可攀的，否則，財務預算難以起到應有的作用。具體而言，編制的財務預算既應符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應能夠?qū)崿F(xiàn)?！　?，提高資金使用效益　　現(xiàn)代管理研究證明：計劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務中，管理收費有既定標準，如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此，不僅要求嚴格控制費用支出，更重要的是在財務預算過程中，應充分考慮各費用支出的必要性及其經(jīng)濟價值，防止預算中包含不應發(fā)生的費用項目?！　?三)財務預算編制方法　　財務預算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財務預算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理公司編制財務預算的常用方法為固定預算和零基預算兩種?！　　　」潭A算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法?！　」潭A算是傳統(tǒng)的預算編制方法，在現(xiàn)實生活中得到了廣泛應用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為：編制簡單，預算的編制成本較低；此外，由于固定預算以過去的費用支出為基礎(chǔ)，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為：沒有結(jié)合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；同時，由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。　　　　零基預算是指一切從零開始，通過重新考慮費用預算的必要性和各項支出的經(jīng)濟效益而編制的預算。，它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年，美國總統(tǒng)卡特將零基預算引入政府的預算管理，取得了較好的成效。在我國，零基預算作為成本費用預算的一種編制方法，越來越多地應用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)?！　×慊A算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。具體而言，零基預算的編制程序為：①由各部門提出預算期內(nèi)可能發(fā)生的費用項目及費用額，而不考慮這些費用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；②將全部的費用項目分為必須保證支出的費用項目和費用額可以增減變動的費用項目兩大類；③對各費用支出額可以增減變動的費用項目進行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進行排序；④將預算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出項目之間進行分配。分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進行優(yōu)化分配。　　對物業(yè)管理公司而言，零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是，零基預算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為：編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。　　二、物業(yè)管理財務預算的主要內(nèi)容　　物業(yè)管理的財務預算，是對物業(yè)管理中資金運動過程和結(jié)果的全面反映，它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面，內(nèi)容十分豐富。為此，有必要對其具體內(nèi)容作一認識?！　?一)編制財務預算的假定　　現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的未來資金運動面臨著較高的不確定性。編制財務預算時，首先應明確編制預算的前提條件，即為公司財務預算的編制作出必要的、合理的假定?！　　　〕掷m(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同，是指在可預見的將來，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的?！　　　我粯I(yè)務假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務，不從事多種經(jīng)營?，F(xiàn)實中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營，但由于其非物業(yè)管理服務業(yè)務的預算與一般公司的預算并無差別，而物業(yè)管理財務預算需經(jīng)業(yè)主大會批準，因此，有必要確立該假定，以簡化財務預算的編制。　　　　現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務管理制度，包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等?！　　　〈尕浖俣ㄊ侵讣俣ü镜拇尕洶唇?jīng)濟批量(經(jīng)濟批量是確定存貨采購量的一種方式，在該方式下，預算期內(nèi)存貨的采購費用和存儲費用之和最小)訂購，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。　　　　營運資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運資金假定是指假定公司的營運資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實意義在于，物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務進行外部融資?！　?二)財務預算的內(nèi)容各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務預算的指導下展開的，財務預算綜合反映了公司預算期內(nèi)的資金運動。一般而言，物業(yè)管理公司的財務預算包括收入預算、營業(yè)成本預算、管理費用預算、財務費用預算、資本預算、預計損益表、現(xiàn)金預算和預計資產(chǎn)負債表等多項內(nèi)容，它們之間的關(guān)系見圖233?！　∝攧疹A算的具體內(nèi)容，主要包括八部分：　　　　物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預算應單獨編制預算，在此僅探討物業(yè)管理服務部分)兩個方面。管理服務收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務收入，這一主營業(yè)務收入又可進一步分為管理收入(包括公共服務、公眾代辦性服務和特約服務三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。　　　　營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出?！　　　」芾碣M用預算是財務預算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費和修理費、水電費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、低值易耗品攤銷和其他費用等?！　　　∝攧召M用預算是物業(yè)管理公司在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務費用等。　　　　資本預算也稱設備維修更新計劃，是物業(yè)管理公司為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設備的運行狀況和管理服務的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預算?！　　　‖F(xiàn)金預算亦稱現(xiàn)金流量表，是反映預算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預算。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金。該預算是物業(yè)管理公司進行貨幣資金日常管理的基本手段?！　　　☆A計損益表又稱年度利潤計劃，是在經(jīng)營決策(包括財務決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理公司預算期(通常為一年，下同)內(nèi)收入、成本費用和凈利潤的預算。　　　　預計資產(chǎn)負債表或稱預計財務狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益在預算期末的水平及其構(gòu)成的預算?！　?三)現(xiàn)金預算和現(xiàn)金持有量的確定　　現(xiàn)金預算是財務預算中居于中心地位的預算，它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn)，編制現(xiàn)金預算時，確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務決策?！　　　‖F(xiàn)金預算集中反映了物業(yè)管理公司預算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財中，對這一工具應予以足夠的重視?！　⊥ǔ＃F(xiàn)金預算由四部分內(nèi)容組成：　　(1)現(xiàn)金收入　　現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入，營業(yè)收入是一個會計概念，其確認基礎(chǔ)是權(quán)責發(fā)生制，無論款項是否收到，只要取得了收取款項的權(quán)利，即可確認為收入；現(xiàn)金收入是一個財務概念，其確認以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應收款項上?！　?2)現(xiàn)金支出　　現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多，分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出?！　?3)現(xiàn)金余缺　　現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù)，說明現(xiàn)金有多余；差額為負數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺?！　?4)余缺的運用或籌措　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運作難以為繼。為此，在保證現(xiàn)金最低余額的前提下，可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資；現(xiàn)金短缺部分，應考慮利用各種融資方式，如向銀行