【正文】 。 簽約時甲、乙雙方須隨合同交換的文件：加蓋公司公章的營業(yè)執(zhí)照復印件及法人代表證明書（如非本司法人簽署該合同，則需再準備法人代表授權委托書）。 甲、乙雙方按合同上約定份數(shù)保留合同原件。4．7 項目資料移交1）商務部發(fā)函通知發(fā)展商關于我司工作移交事宜。需要的話，在發(fā)文中提醒發(fā)展商及時支付合同近期款，并告知我司銀行帳戶及財務部相關人員聯(lián)絡方法。 與辦公室的資料移交1）發(fā)函通知辦公室簽約事實。2）把兩份簽約合同原件交辦公室，并由辦公室負責為財務部復印一份。3）辦公室應將發(fā)展商的主要聯(lián)絡人及聯(lián)絡方式傳遞給財務部等有關部門。 與財務部的資料移交1） 發(fā)函通知財務部簽約事實。2） 要求財務部做好收款跟蹤事宜，并配合其工作。4．8 辦理結(jié)案工作 項目負責人填寫《項目檔案交接清單》并向部門檔案管理責任人交接全套資料。 商務部應與相關部門及項目管理處負責人開會、交待工作。5．0 相關文件與記錄WI/T 《市場拓展工作手冊》物業(yè)前期介入控制程序0 目的 為了公司盡早了解物業(yè)項目的設計、施工情況，確保物業(yè)項目在接管驗收時能夠達到物業(yè)管理所要求的條件，便于管理。2．0 范圍 適用于已經(jīng)簽訂合同尚未入伙的管理項目的管理服務。3．0 職責3．1 商務部負責前期介入階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察、建議等全方位的工作。3．2 相關單位負責協(xié)助商務部進行準備工作。4．0 程序4．1根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務部定期或不定期組織公司顧問團赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度提出書面專業(yè)建議。各單位應積極配合顧問團的工作。4．2根據(jù)合同或開發(fā)商的要求，商務部組織教員對開發(fā)商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識及崗位專業(yè)培訓，并安排好具體相關事宜。4．3相關單位應配合開發(fā)商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。4．4商務部組織相關單位解答開發(fā)商提出的關于物業(yè)管理相關的法規(guī)、政策等問題；提供相關法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務，以降低成本，提高效益。4．5在開發(fā)商需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，商務部組織人員協(xié)助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 4．6根據(jù)開發(fā)商的要求，在工程施工階段由商務部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對分項工程（如：設備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。4．7商務部組織專業(yè)人員協(xié)助開發(fā)商對各專業(yè)工程、設備設施進行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發(fā)商責成施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。3． 8由相關管理處根據(jù)物業(yè)項目的實際情況編制物業(yè)管理方案，內(nèi)容包括：管理模式、機構設置、擬定人員編制、員工任職條件和素質(zhì)要求及服務內(nèi)容、標準。由財務部協(xié)助開發(fā)商或物管公司測算物管費及制定其他項目收費標準。4．9由工程部等相關單位協(xié)助開發(fā)商提供日常管理所需設備、材料清單，指導編制對外分包的程序。4．10 財務部協(xié)助開發(fā)商組建物業(yè)公司及資質(zhì)審辦工作，并提供相應的物業(yè)管理資質(zhì)材料。4．11由相關管理處人員在相關部門的配合下根據(jù)開發(fā)商的需要以及工程實際進展情況，制定項目管理工作計劃及方案。4．12商務部根據(jù)物業(yè)項目的工程進度和實際情況，按照合同條款開展其他相關工作。5．0 相關文件與記錄 WI/GW 《顧問項目管理手冊》物業(yè)接管入伙控制程序0目的加強物業(yè)綜合驗收和交接管理，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項功能、指標符合規(guī)定要求和標準。通過對業(yè)主（住戶）入住過程的控制，使入伙工作順利進行，從而更好地服務業(yè)主、方便業(yè)主。2．0 范圍 適用于管理項目的物業(yè)接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。3．0 職責3．1公司領導負責組建新管理處，確定主任、副主任人選。3．2工程部負責物業(yè)產(chǎn)權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。3．3 清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。3．4 管理處負責配合工程部的驗收工作，落實物業(yè)入伙準備與籌備工作。3．5各部門配合管理處做好入伙工作。4．0程序4．1接管驗收條件，并且附屬設備已完全能正常使用，房屋編號已得認可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。4．2接管驗收程序，分別與發(fā)展商確定驗收日期后，組成發(fā)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名，驗收記錄單一式三聯(lián)，三方各執(zhí)一份。：1） 產(chǎn)權及技術資料；2） 政府竣工驗收合格資料；3） 水、電、氣供應合同；具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。，工程部應逐間房屋進行查驗，并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。，均應將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項特性指標與資料一一對應，并進行驗收。，驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。 綠化方面的驗收，由清潔綠化部負責，在獲得有關資料后，做好驗收記錄。4．3驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明，要求建設單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。，驗收組應在兩天內(nèi)提交發(fā)展商，發(fā)展商整改完畢后，另行復驗，直至合格為止。、設施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結(jié)果的記錄予以保存。（如水電未接通），工程部應督促發(fā)展商抓緊解決，符合驗收條件后再行組織驗收。4．4 業(yè)主的驗收 業(yè)主在裝修前應對房間進行驗收，對業(yè)主提出的有關房屋質(zhì)量方面的問題，應在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商，由承建商負責整改，驗收記錄管理處應留底，且業(yè)主的接管驗收記錄中所有的問題均應有處理結(jié)果的記錄。，應成立物業(yè)發(fā)展商（業(yè)主委員會）、原物業(yè)公司、我司聯(lián)合驗收小組，除已入住房間無須驗收，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。，管理處如發(fā)現(xiàn)設備設施有任何不妥之處，應及時填寫《工程質(zhì)量問題處理單》和《設備故障轉(zhuǎn)呈單》并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關單位。如需發(fā)函給發(fā)展商或有關單位，管理處應使用公司統(tǒng)一信紙，并將發(fā)函相關信息登記在《轉(zhuǎn)交發(fā)展商函件清單》中。 管理處應對相關整改情況進行跟蹤處理，直到解決為止。4．5物業(yè)入伙1） 新的管理處應于確定入伙前三個月成立，人力資源部按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。2） 相關管理處負責健全規(guī)章制度，由該項目負責人編寫《入伙方案》，經(jīng)審批后執(zhí)行。3） 管理處要加強員工應知應會的培訓。4） 管理處要做好日常管理運作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準備。5） 開展入伙前動員工作?！伴_荒”：物業(yè)接管驗收之后，對物業(yè)內(nèi)外全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。1） 物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清運。2） 對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。3） 對公用部位（樓梯、電梯、廁所、荼水間等）、辦公房以及設施的清掃。4） 各種指示牌的清潔， 大理石的清洗、打蠟磨光。1）入伙通知書、手續(xù)書； 2）業(yè)主公約、住戶手冊及裝修相關資料；3）收樓須知、繳款通知書； 4）用戶登記表、驗房（鋪）書；5）樓宇交接書及其它文件。1）物業(yè)的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現(xiàn)象，要達到窗明幾凈的標準。2）物業(yè)的裝飾：物業(yè)正式入伙時期，物業(yè)需要精心布置和進行適當?shù)难b飾。3）設備的試運行：管理處在入伙之前要對設備進行連續(xù)運作檢驗，各設備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài)，照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報警等系統(tǒng)的正常運作，發(fā)現(xiàn)有異常應及時修理，確保性能過關。4．6入伙程序1）核收由發(fā)展商簽名、蓋章的交房手續(xù)書。2）核收房屋預售合同。3） 核收承辦人身份證復印件或法人授權書。，管理處應與發(fā)展商協(xié)商好，實行一條龍服務。4） 發(fā)放入伙資料，應清楚、有序，并做好記錄。5）入伙手續(xù)不完整不進行以下手續(xù)。，并記錄相關業(yè)主收房意見。1） 管理處派人陪同業(yè)主驗房，由業(yè)主確認物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔。2） 管理處填寫相關驗收記錄并將相關缺陷情況說明，由業(yè)主簽字確認。3） 將驗房存在的問題報發(fā)展商，并讓其簽收，確定解決時間，未能解決，催辦至解決。4） 業(yè)主收房后應向其介紹公司概況和管理服務項目及收費標準等基本情況。5） 承辦人填寫《收房書》和業(yè)主/用戶登記表。1） 管理處與業(yè)主簽《業(yè)主公約》。2） 業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。3） 未簽認的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業(yè)主登記表，給承辦人開收條（證明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。1） 簽認手續(xù)后業(yè)主需交首月管理費，并預交一個月管理費。2）未交費的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業(yè)主登記表，給承辦人開收條（證明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。以上手續(xù)辦完后，將鑰匙交給業(yè)主并辦出入證，發(fā)業(yè)主證。業(yè)主即可進行裝修，詳見《裝修管理控制程序》。5．0 相關文件與記錄WI/JG《接管、入伙手冊》 WI/ZX《裝修管理控制程序》《業(yè)主公約》 《住/用戶手冊》 日常服務控制程序0目的　　通過對日常服務進行控制，確保公司能夠接照規(guī)定的程序和標準提供顧客日常需求的服務，使其滿意。2．0范圍適用于物業(yè)管理過程中的各項日常管理活動。3．0職責3．1各單位主管負責日常管理服務過程的質(zhì)量控制。3．2各單位月初制定月度工作計劃，月末對執(zhí)行情況進行評價，并上報公司領導。3．3管理處每日負責填寫檢查情況匯總的《管理工作日檢報告表》。3．4 質(zhì)管部負責每月（季）管理處服務工作的檢查。4．0 程序4．1 過程識別、設備管理、清潔管理、綠化管理、裝修管理、安全管理、消防管理、設施管理、會所管理、社區(qū)文化、緊急情況處理11個服務過程，相關單位根據(jù)服務過程的特性制定出各服務的操作規(guī)程和驗收標準，并要求各級操作人員嚴格按照工作手冊進行管理服務工作。4．2 服務計劃的控制、目標及工作目標的要求，總經(jīng)理在年初應指導質(zhì)管部制定出公司年度《工作方針目標管理矩陣圖》，管理處應于收文后二周內(nèi)制定本單位《工作方針目標管理矩陣圖》以及每月的月工作計劃，并責任到人。 管理者代表負責了解各計劃的落實執(zhí)行情況，計劃的制定見《服務計劃控制程序》。4．3設備及公共設施管理的控制，工程設備的申請、采購、領用、流轉(zhuǎn)、設備的驗收、維修、保養(yǎng)、檢定、使用等所有項目都應嚴格按照《設備管理手冊》和工程類手冊進行操作，并以《設備管理控制程序》、《公共設施控制程序》作為指導文件。4．4 清潔綠化管理的控制。管理處負責每日的日常保潔、綠化、責任區(qū)環(huán)境的檢查工作，并在《管理工作日檢報告表》上認真記錄，對于未達到要求的，應責成責任人員及時完成。4．5裝修管理的控制《深圳市家庭裝飾裝修管理規(guī)定》等法規(guī)文件，檢查住戶對房屋的裝修、改造的具體執(zhí)行情況，對違反規(guī)定的予以制止并及時處理，按《裝修管理控制程序》執(zhí)行。4．6安全消防管理的控制《安全保衛(wèi)工作手冊》操作，安保部要對全公司的安全護衛(wèi)工作進行督導，見《安全管理控制程序》。，建立消防中心和能夠監(jiān)控、組織、指揮撲救火災的消防系統(tǒng)，定期檢查滅火消防供水系統(tǒng)，保證安全疏散和及時撲滅火災，見《消防管理控制程序》。4．7社區(qū)文化活動控制，使住戶生活在一個健康祥和、文明的環(huán)境中，公司社區(qū)文化部及各管理處按照《社區(qū)文化活動控制程序》要求，并結(jié)合本小區(qū)的實際特點作出具體安排。，公司相關部門應制定各種應急計劃并定期演習，按《緊急情況控制程序》要求作出計劃。，并負責各會所的業(yè)務指導，具體操作按《會所管理控制程序》進行5．0相關文件與記錄《服務計劃控制程序》 《設備管理控制程序》 《清潔管理控制程序》 《綠化管理控制程序》 《裝修管理控制程序》 《安全管理控制程序》 《消防管理控制程序》 《公共設施控制程序》 《會所管理控制程序》 《社區(qū)文化控制程序》 《緊急情況控制程序》 《設備管理手冊》 《建筑/裝飾管理手冊》 《安全保衛(wèi)工作手冊》 《清潔綠化管理手冊》 《管理工作日檢報告表》服務計劃控制程序目的發(fā)揮企業(yè)的組織和計劃能力，確保公司物業(yè)管理服務計劃的制定、執(zhí)行、完成處于控制目標內(nèi)。1．0 適用范圍公司日常管理服務的質(zhì)量計劃、項目計劃、工作計劃等。2．0 職責3．1 總經(jīng)理負責指導和審批質(zhì)管部制定的年度《工作方針目標管理矩陣圖》。3．2 管理者代表負責審批管理處的《工作方針目標管理矩陣圖》。3．3 各部門、管理處負責人負責制定本單位的相關計劃。3．4 總經(jīng)理、管理者代表、各單位主管負責協(xié)調(diào)與監(jiān)督本程序的具體實施。3．0 程序4．1 服務計劃可分為質(zhì)量計劃、項目計劃、工作計劃三類。：在日常管理服務中與直接為提高服務質(zhì)量而制定的計劃，如內(nèi)審計劃、樓檢計劃、工作方針目標管理矩陣圖等。：為保證完成一項或多項工作而制定的相關計劃，如培訓計劃、社文活動計劃、標書編寫計劃、創(chuàng)優(yōu)計劃等。：按年度和月份編排的全面的綜合的計劃，可包括質(zhì)量計劃的實施和項目計劃的分解內(nèi)容等。4．2 公司總經(jīng)理在年初根據(jù)質(zhì)量目標和工作目標、工作重點和進度計劃，指導質(zhì)管部制定出公司年度《工作方針目標管理矩陣圖》。4．3 管理處年初根據(jù)質(zhì)量目標中安全、清潔、水電維修服務的量化目標，參照公司相關文件制定