【正文】 要依靠租金和物業(yè)管理服務(wù)費的收入，要掌握每月(季、年)完成的租金、物業(yè)管理服務(wù)費數(shù)額和達到的收繳率水平，應(yīng)經(jīng)常分析影響租金和其他物業(yè)收入的因素，研究追繳欠租、物業(yè)管理服務(wù)費的具體措施。這是物業(yè)管理公司的一項重要經(jīng)濟活動分析。(7)分析房屋修繕費用使用是否妥當(dāng)及其所產(chǎn)生的經(jīng)濟效果，這是分析重點。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項目的投資標(biāo)準，以及修繕投資分配使用和效果等方面進行分析，挖掘潛力，尋找增產(chǎn)節(jié)約的途徑，實現(xiàn)以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。(8)對多種經(jīng)營的投資進行分析。(9)進行預(yù)決算對比分析。根據(jù)預(yù)算與實際耗用的人工、材料、機械臺班、金額的對比，找出其數(shù)量差異，并查明原因，檢查有無高估冒算、漏項，以及不合理收費等現(xiàn)象。(三)財務(wù)分析方法 財務(wù)分析方法可按不同的分類標(biāo)準進行分類，通?？砂捶治龅膶ο蠓秶?、時間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法分類。(1)按分析對象包括的范圍分類物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析對象所包括的范圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。①全面分析，是針對公司整體財務(wù)狀況進行的分析；②部門分析，是就公司某一核算單位、某一核算內(nèi)容進行的分析；③專題分析，是針對某一核算項目或某一特定的問題進行的分析。(2)按分析進行的時間分類物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按進行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三類。①定期分析，是指以年、季、月為單位所進行的分析，或是在項目承包期截止時日進行的分析；②日常分析，是指物業(yè)管理公司日常財務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；③臨時分析，是指那些出于項目管理和企業(yè)管理考核、評定的需要，臨時安排的財務(wù)分析。定期分析與日常分析均屬于例行性的財務(wù)管理工作，無論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標(biāo)準。臨時分析時間、內(nèi)容、方法均無法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時確定。(3)按分析的目的分類物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測性分析三類。①總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財務(wù)年度的期末、季度末、月末或項目經(jīng)營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗、考核評比。②控制性分析發(fā)生在期中，如項目經(jīng)營活動過程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制經(jīng)濟活動過程，揭示矛盾，采取對策。③預(yù)測性分析發(fā)生在項目經(jīng)營活動開始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項目預(yù)期的經(jīng)濟效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營成果以及公司某項經(jīng)營決策將會帶來的預(yù)期效果，進行事前推測與分析。(4)按分析時所采用的數(shù)學(xué)方法分類財務(wù)分析工作離不開數(shù)學(xué)方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，可將物業(yè)經(jīng)營中常用的財務(wù)分析分為如下幾類。①比較分析法。這是一種通過兩個或兩個以上可比數(shù)字的對比，揭示物業(yè)管理公司財務(wù)活動內(nèi)在矛盾的分析方法。如實際完成指標(biāo)與平均指標(biāo)的對比，本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對比，各下屬核算單位間實際完成指標(biāo)的對比，等等。②因素替換分析法。它又稱連環(huán)代替法，是一種用于揭示某種經(jīng)濟現(xiàn)象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運用逐一替換經(jīng)濟計算式中各變量的值(一般常用實際發(fā)生值代替計劃指標(biāo)值)，從而確定各因素對該指標(biāo)影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。③平均分析法與平衡分析法。平均分析法是一種用平均數(shù)來反映經(jīng)濟現(xiàn)象的平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時平均、平均速度、指數(shù)平均等動態(tài)平均數(shù)。平衡分析法則是對企業(yè)收支關(guān)系、借貸關(guān)系、生產(chǎn)與銷售關(guān)系等對立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡、協(xié)調(diào)原理所進行的比較分析。④經(jīng)濟數(shù)學(xué)模型分析法。這是指那些應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)濟數(shù)學(xué)工具，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計劃、動態(tài)規(guī)劃、回歸分析等，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計算機進行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法?，F(xiàn)代經(jīng)濟活動過程的復(fù)雜性說明，任何經(jīng)濟過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡單數(shù)據(jù)計算和人工進行數(shù)據(jù)處理已遠遠不適應(yīng)了。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計算技術(shù)的進步，將它們引入到經(jīng)濟分析中來，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟數(shù)學(xué)模型分析法，使企業(yè)財務(wù)分析方法大大跨進了一步。第三節(jié) 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)掌握的財務(wù)操作一、年度預(yù)算的操作在財政年度開始之前，物業(yè)經(jīng)理必須根據(jù)過去的有關(guān)數(shù)據(jù)和對以后12個月開支的預(yù)測做出年度預(yù)算，他/她須決定計劃內(nèi)和預(yù)防性維修項目所需的資金數(shù)額，然后還要對所要進行的工作做出估計。通常，物業(yè)經(jīng)理或他/她的代表需征求業(yè)主的意見，并贏得他們對預(yù)算的支持。預(yù)算樣本大廈名稱：(財政年度)收支預(yù)算支出項目 港元$廣告(用于招聘工作人員等) a壞賬 b拖車服務(wù)合同 c清潔 d社區(qū)和節(jié)日活動 e折舊 f房門電話維修合同 g電(公用部分) h花草(環(huán)境) i總務(wù)處各種費用(租金、電話、用電等) j保險(火警、第三者責(zé)任保險、公共責(zé)任保險) k電梯維修合同 l法律咨詢費、審計費 m水泵維修 n維修和養(yǎng)護(一般性) o重新裝修(計劃內(nèi)項目) p差餉 q薪金、工資、退休和醫(yī)療救濟金 r保安服務(wù)合同 s文具、印刷和辦公用品 t游泳池運作費用 u網(wǎng)球場地運作費用 v水費(公用部分) w小計 A物業(yè)經(jīng)理薪水(管理代理的凈收入) x大廈改進基金(或重置儲金) y意外事故(總支出的2%～5%) z合計 B收入拖車費 aa儲蓄利息 bb游泳池門票費 cc網(wǎng)球場租 dd其他收入 ee小計C凈開支 BC預(yù)計剩余c/f ff管理費用 D按本年利率收繳的管理費 gg由增加管理費用彌補之不足部分 hh下個財政年度的增加百分比 hhgg100%注：以上所列收支項目并非全部，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)會計要求決定最佳呈式和項目組合。收支賬目樣本大廈名稱：從(日期)至(日期)收支賬戶收入 港元$管理費 a其他 b總收入 A支出薪水和工資 c清潔合同 d等等 e等等 f總支出 B運作盈余(逆差) AB盈余b/f h總盈余(逆差)C/F D資產(chǎn)負債表樣本大廈名稱：(日期)資產(chǎn)負債表現(xiàn)行資產(chǎn) 港元$應(yīng)收管理費 a應(yīng)收賬款 b預(yù)付款 c經(jīng)理往來賬戶 d總資產(chǎn) A儲金和保留基金管理費儲金 e公共設(shè)施儲金 f大廈改造基金 g運作盈余(逆差) 現(xiàn)行負債應(yīng)付賬款和增值總負債 B+C注：A=B+C二、資本基金的操作 對于每一個須做預(yù)算的物業(yè)經(jīng)理來說，準備特別基金是謹慎明智之舉。這是為困難時日做準備，在需要用資本基金支付主要更換項目時避免大幅增加管理費，如修葺和刷新主要外墻、水泵、發(fā)電機、電梯等。但是準備特別基金應(yīng)注意儲備適量資金以應(yīng)付已獲準的如某一項目使用期限已到時的翻新或更換項目。換句話說，就是儲存適量現(xiàn)金收取利息，在上一年底應(yīng)已存夠現(xiàn)金以支付更換項目。需要估計每一資本項目的實際年限，如一個水泵可用五年以上，然后計算更換的費用，還要考慮到那時的通貨膨脹率。在確定了儲蓄金應(yīng)付利息率后，可用償債基金要素計算出每月需儲蓄的金額。三、償債基金的操作償債基金的操作必須做好許多工作。舉例一批如果現(xiàn)在更換須花費50 000港幣的水泵，可正常運作8年，那么，如果通貨膨脹率為5%，定期儲蓄利率為4%，需儲備多少償債基金?計算每月須儲存之?dāng)?shù)額 $668核對每年儲存金額 $80151元每年利息4%共8年所值(注) 92148年累計資本基金 $73 850注：1元每期附息后的未來所值，即：由于通貨膨脹和定期儲蓄利率的變動，須每年復(fù)核計算，以便制定自己的財務(wù)政策。如果遇到高通貨膨脹率時，要更換一個項目則要儲備更多的金額。然而，許多資本支出項目累積起來，每年所需儲備金額數(shù)量相當(dāng)可觀，這將導(dǎo)致年度預(yù)算里的服務(wù)收費的增加。因此，必須做好收支平衡和資本基金的年度復(fù)查，這是物業(yè)經(jīng)理利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗為業(yè)主提供便利的重要方面。四、信用控制的操作 通常，公契和/或管理協(xié)議里有條款規(guī)定，業(yè)主要在每月的第一天向管理代理繳納一定的金額，其數(shù)量是業(yè)主該年度按預(yù)算比例應(yīng)上繳債務(wù)的1/12，這筆金額就叫管理費或服務(wù)費。如果業(yè)主沒有在規(guī)定的期限內(nèi)繳納管理費，物業(yè)經(jīng)理或者管理代理可對未償還債務(wù)加收利息及催繳費以支付因業(yè)主違約造成的額外工作。公契條款須對此加以規(guī)定，便于物業(yè)經(jīng)理按章行事。物業(yè)經(jīng)理要給他/她的下屬(通常是負責(zé)該地區(qū)的物業(yè)職員)擬定書面的征繳管理費的手續(xù)，以及隨后發(fā)放的征繳提醒通知。管理職員一個及時客氣的電話通知常常能促使問題得以盡早解決，以避免向業(yè)主發(fā)最后的征繳通告乃至采取法律措施。有經(jīng)驗表明，對征繳管理費給予密切關(guān)注能有效減少拖欠繳費現(xiàn)象的產(chǎn)生，這樣也就減少了需交小額錢債審裁處處理的案件數(shù)量。盡管發(fā)了最后催繳通知，管理人員又多次口頭提醒，但還會有個別業(yè)主習(xí)慣性拒繳或拖欠超過30天。為了執(zhí)行收繳，可采取以下手段：1根據(jù)公契條款，物業(yè)經(jīng)理通?？傻降卣鸬怯浺环葆槍`約業(yè)主名下股份的備忘錄。這種根據(jù)公契或管理協(xié)議登記的指控，作為物業(yè)經(jīng)理向有關(guān)司法部門提起的正當(dāng)?shù)闹缚兀强梢詮娭茍?zhí)行的。物業(yè)經(jīng)理代表所有業(yè)主利益要求對違約業(yè)主的股份進行出售，并對違約業(yè)主的住房和店鋪有絕對的使用、占住和享有權(quán)利；間或通過香港法院的法律程序討回債務(wù)也是可取的。2小額錢債審裁處(SCT)。對于不超過15 000港元的債務(wù)，小額錢債審裁處有獨立的審裁權(quán)。如果涉及復(fù)雜的法律問題，審判官有權(quán)將案子移交地區(qū)法院。律師無權(quán)出席小額錢債審裁處，當(dāng)事人必須自己出面，或分別指定代表，但不能指定律師做代表。如果是公司(如管理公司)提起或被起訴，那么須派該公司的官員或職員做代表。在這種情況下，代表須出示他/她的授權(quán)書。首先，要向法院呈遞按規(guī)定格式寫的償債請求一式三份，內(nèi)容包括：(1)債權(quán)人姓名、地址；(2)被告人姓名、地址；(3)償還金額；(4)向被告人說明提出償債的理由及償還金額的計算方法。提呈償債請求之后，法院通知債權(quán)人審理的時間和地點。審理由具有法律資格的審判官主持，采取非正規(guī)的方式。不過，債權(quán)人必須以口頭和書面形式提供證詞，他/她可以提供債務(wù)人的賬目，出示諸如公契副本、欠款賬單本、催繳函等有關(guān)文件。審理之后，審判官會盡快作出他/她認為合適的裁決。通常審理之后即刻作出裁決。任何有利于債權(quán)人的仲裁裁決，可作為判決執(zhí)行，與一般法院判決相同。判決執(zhí)行情況在這里不作敘述。第四節(jié) 物業(yè)管理費的核算技巧一、物業(yè)管理費的組成物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理的過程中所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費用。對物業(yè)管理費用的核算，是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。一座物業(yè)投入管理運行之前，必須進行管理費用的核算，運行一年后，還要根據(jù)上年運行情況進行調(diào)整。費用標(biāo)準預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。物業(yè)管理費用標(biāo)準的測算可以用下面一個簡單的公式來表示：P：代表求得的物業(yè)管理費用標(biāo)準(元/月m2或元/年m2)；F：代表費用(元/月或元/年)；i：代表費用項數(shù)(i=1,2,3……n)；Σ：表示對所有費用項目算術(shù)之和；S：表示參加測算的物業(yè)總面積(m2)。上面列出了許多費用項目，但絕不是全部。具體到核算一個特定物業(yè)的管理費用標(biāo)準時，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費用項目的一部分。總的說來，要想得到一個較為適用的費用標(biāo)準，除了合理預(yù)算每項費用外，關(guān)鍵是不要漏項，要把所有發(fā)生的費用項目盡可能全部計算在內(nèi)。為了測算與收費管理的方便，一般又把上述項目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費、一般公共設(shè)施維護費、電梯費、空調(diào)費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、保險費、管理者酬金、稅項等。第四節(jié) 物業(yè)管理費的核算技巧一、 物業(yè)管理費的組成物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理的過程中所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費用。對物業(yè)管理費用的核算，是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。一座物業(yè)投入管理運行之前，必須進行管理費用的核算，運行一年后，還要根據(jù)上年運行情況進行調(diào)整。費用標(biāo)準預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理公司審閱后提交業(yè)主管理委員會討論審核通過之后，方可公布執(zhí)行。物業(yè)管理費用標(biāo)準的測算可以用下面一個簡單的公式來表示：P：代表求得的物業(yè)管理費用標(biāo)準(元/月m2或元/年m2)；F：代表費用(元/月或元/年)；i：代表費用項數(shù)(i=1,2,3……n)；Σ：表示對所有費用項目算術(shù)之和；S：表示參加測算的物業(yè)總面積(m2)。上面列出了許多費用項目，但絕不是全部。具體到核算一個特定物業(yè)的管理費用標(biāo)準時，由于物業(yè)類型的不同，可能只用到上述費用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費用標(biāo)準，除了合理預(yù)算每項費用外，關(guān)鍵是不要漏項，要把所有發(fā)生的費用項目盡可能全部計算在內(nèi)。為了測算與收費管理的方便，一般又把上述項目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為十一類：行政辦公費、一般公共設(shè)施維護費、電梯費、空調(diào)費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、保險費、管理者酬金、稅項等。二、管理費的核算具體技巧介紹 (一)行政辦公費的核算此項費用的核算可以用全年的費用預(yù)算來折合出每月費用(全年費用/12)。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。其構(gòu)成為：1行政辦公人員費用，包括工資、福利津貼、保險和服裝費等；2文具、辦公用品；3車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費；4節(jié)日裝點費；5公共交際費；6宣傳廣告費；7一切雜項。為所管物業(yè)之總面積，管理面積越大，則每單位面積分攤的行政辦公費越低。(二)一般公共設(shè)施維護費的核算其構(gòu)成為：1人員費用。分管理人員、技師、工人等各類人員，包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等。2公共照明系統(tǒng)。此項又分為：3抽送風(fēng)分為以下二項：4給排水費用如下：5供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費。F8(元/月)6消防系統(tǒng)維修費。F9(元/月)7公共建筑、道路維修費。F10(元/月)8以上2～7項之不可預(yù)見費用，按10%計。9更新儲備金。(三)電梯費的核算1電費n：電梯數(shù)；W：電梯功率；a：電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進行估算，a大致在03～06這樣的范圍。2維修費，包括材料和專門人工費。3第一、二項之不可預(yù)見費用，按10%計。4更新儲備金。(四)空調(diào)費的核算1電費中央空調(diào)之公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：2水